南宁这个中心老城区即将开拆！
近日，南宁市青秀区政府官网发布公告，释放出一个重要的信息：桃源大院片区要旧改了。
要知道，这个城区不但地段核心，背景还非常显赫，来头非常大。
但随着时间的流逝，片区内房屋老化，居住品质下降，征拆改造也提上日程。
01
“涉及房屋面积12万方！桃源大院片区改造在即”
当前，南宁市城中村改造工作在有条不紊的推进中，不少城区被纳入征拆范围。
但今天我们要说的桃源大院片区，却不在南宁八大城中村改造项目当中，而是属于旧城改造范畴。
10月18日，为加快推进关于启动桃源大院片区旧城改造项目实施，征集本项目前期工作合作单位，南宁市青秀区政府官网发布《桃源大院片区旧城改造前期工作合作单位招标公告》，开标时间是2024年11月8日。
▲公告截图（来源：青秀区政府官网）
公告显示，桃源大院片区旧城改造项目位于天桃路以南、桃源路以北、教育路以西，用地范围约128亩，征拆房屋面积约12万平方米。
▲范围示意图（具体以核发的前期调查蓝线图为准）
涉及单位有5家，片区有40栋多层住宅楼，住宅楼大部分建于上世纪70-80年代。片区内单位自建的办公楼、综合楼、仓库和铺面布局混乱、破损严重。公共基础设施老化，道路狭小破烂，难以满足消防要求。水电、通讯线路杂乱，存在巨大安全隐患。出入口、停车位、物业用房、绿化、活动区域严重不足，难以满足片区居民日常生活需要。最终以核发的前期调查蓝线图为准。
▲广西区商务厅桃源大院（拍摄：张云龙）
要知道，桃源大院片区位于南宁青秀区，资格非常老。
建城时间可以追溯到200年前，民国时期曾经是广西政府官邸居住区，如今更是机关大院聚集，地段寸土寸金，被人们戏称为南宁老牌“富人区”。
不过，随着城市的发展，桃源大院片区也要面临改造了。
02
“现场实探：大院遍地！居住面貌却......”
在机关大院里长大的朋友，一定会桃源大院片区有一种莫名的熟悉感。
南宁的老住宅小区一般有两个特点，要么是机关单位房，要么是老厂职工生活区，都属于国有土地性质。
桃源大院片区就属于前者，片区内机关单位住宅小区林立，“大院”也由此而来。
比如广西区商务厅桃源大院、天桃路24号大院-生活区等单位小区，直接就以“大院”命名。
▲天桃路24号大院-生活区（拍摄：张云龙）
其他单位小区分布也非常密集，有桃源小区、广西供销合作联社宿舍、区委印刷厂宿舍、教育路石油小区等多个住宅单位，人口居住密度很大。
不过，这里的住宅小区大多建于上个世纪70、80年代，如今现状如何？
从航拍图可以看到，桃源大院片区由桃源路、天桃路、教育路围合而成，片区内职住混合，以低矮的老单位房小区为主，高层建筑较少，整体建筑分布层次不一，面貌较为老旧。
▲桃源大院片区（航拍：钟祖年，后期：曾俏）
房地产开发项目仅有桃源湖居一个，目前是停工烂尾，多次出现在南宁的法拍席上。
我们实探看到，目前桃源路因为地铁6号线在建处于半围挡施工状态，交通路况早晚拥堵较为严重。
广西区商务厅桃源大院是片区内居住占比最大的单位小区，坐落在桃源路59号，位于广西区商务厅桃源办公区内。
▲广西区商务厅桃源办公区（拍摄：张云龙）
走进广西区商务厅桃源大院，迎面而来的是老旧建筑的破碎感，墙面泛黄，墙皮剥落，阳台上搭建着乱七八糟的防盗网，各种电线网线像蜘蛛网一样纠缠交错，很难想象里面还正常住人。
▲广西区商务厅桃源大院（拍摄：张云龙）
▲广西区商务厅桃源大院（拍摄：张云龙）
老式单位仓库红砖瓦房伫立在楼间距上，屋顶用石棉水泥瓦缝缝补补，感觉随时要塌了。
▲广西区商务厅桃源大院（拍摄：张云龙）
人车分流是不可能的，电动车随手放在楼道口，充电线直接从房间拖下来，安全隐患不敢想象。
▲广西区商务厅桃源大院（拍摄：张云龙）
部分汽车集中停在小区的空地上，整个小区连个划线停车的地方都看不到。
▲广西区商务厅桃源大院（拍摄：张云龙）
天桃路24号大院-生活区也好不到哪儿去，建筑老旧，人车不分流，还有看上去摇摇欲坠的红砖瓦房。
▲天桃路24号大院-生活区（拍摄：张云龙）
▲天桃路24号大院-生活区（拍摄：张云龙）
桃源小区就好很多了，有专门的电车停车棚，建筑外观虽然破旧但视觉尚为整齐，小区道路干净整洁，物业管理应该蛮尽责的。
▲天桃源小区（拍摄：张云龙）
▲天桃源小区（拍摄：张云龙）
▲天桃源小区（拍摄：张云龙）
走一圈下来发现，桃源大院片区真的太旧了，典型的“老破小集中营”，已经到了不得不改的地步。
居住人群也大多是怀旧的老年人，大概是舍不得离开老的关系和人脉。
和其他城区相比，桃源大院片区的居住面貌是与时代脱节了。
暮气沉沉，守旧老派，像一座被现代社会抛弃的孤岛。
03
“这里曾经是南宁城市最早开始现代化的地方”
别看桃源大源片区现在这样，往前数100年，它可是广西早期政治发源地，也是南宁城市最早开始现代化的地方。
上个世纪30年代民国时期，当时新桂系军阀主政广西，为了建设新省府，当局选择在南门外商埠之南（植物路、河堤路的商埠一带）兴建省政府合署办公区，并沿着桃源路一带大兴土木，建设了军医院、印刷厂、自来水厂、播音台、气象所、中山公园、跑马场（现在的南宁体育局）等配套设施，时任广西省主席黄绍竑、俞作柏等军政名人在此修造别墅，桃源路一跃成为广西军政要员的官邸区。
▲民国时期的南宁市地图（来源：网络）
黄绍竑的“小果园公馆”、黄旭初的“耕花别墅”、叶琪公馆、广西建设厅长黄荣华的建庐、俞作柏的宜园等等，诞生了不少名人故居。
有意思的是，那时候的桃源路，还叫做津头路，1937年修建完成后才更名为“桃源路”。
▲南宁体育局（拍摄：张云龙）
历史洪流滚滚向前，虽然很多循迹已经不可考，但这仍然是属于桃源路的荣耀之一。
再回到桃源大院片区，片区内聚集着众多广西区级机关单位，广西区商务厅桃源办公区、广西农资大厦、广西区供销合作联社、中国工商银行、广西北部湾银行等都在这里办公，可以说是“非富即贵”，从中还可以窥探南宁经济发展的历程。
▲广西农资大厦（拍摄：张云龙）
可以说，桃源路片区见证了南宁近百年的城市发展。
无论是城市建设早期，还是到现在的旧改，城市迎来更新迭代是必然的。
04
“未来谁操刀？征拆补偿标准是多少？”
既然要旧改了，很多人可能会好奇，最终的征拆补偿标准会是多少？
目前官方还没有公布具体的补偿评估方式，但参考桃源大院片区的地段价值，一定不会低。
首先，看土地性质，片区内住宅性质单一，基本为国有土地，补偿标准会参照周边商品房的市场价格，无论是货币补偿还是产权调换，最终到手的钱或房都非常可观。
其次，桃源大院片区的城市配套建设非常完善，可以用“寸土寸金”来形容。
▲桃源大院片区（航拍：钟祖年，后期：曾俏）
交通上，靠近在建的地铁6号线唐城路站、区人民医院站，老城区这点很加分。
教育上，天桃实验学校就坐落在片区内，一路之隔还有南宁沛鸿民族中学、南湖小学等，学校非常优质。
毗邻南宁城市中心花园——南湖，居住环境得天独厚。
▲桃源大院片区（航拍：钟祖年，后期：曾俏）
区医院、医科大附属医院环绕，中国人民银行广西分行、广西财政厅等银行金融机构分布密集，难怪很多人戏称住在桃源路“很健康”“很富有”。
综合地段价值下来，桃源大院片区的征拆补偿标准一定不会低于火车站片区（1.47万元/㎡），很有可能是南宁市征拆补偿标准天花板级别。
老城焕新颜，最终由谁操刀？未来怎么开发？怎么规划？这些也是大家关注的焦点。
按照目前的楼市行情，财力雄厚的央企、国企参与改造的可能性最大，可以保障项目改造的有效推进。
未来桃源片区也将新增一个房地产开发项目，为青秀区楼市注入新的血液，给购房者带来新的置业需求。
11月8日，让我们静候“金主”名单揭晓。
作者|吴晓苑
校对|梁本泉
