从一个美国城市的房价归零,看影响房价涨跌的根本因素

大家支一招 2024-05-08 21:16:54

昨天一个粉丝朋友向我抱怨,他几年前三百多万买的房,现在挂240万都卖不出去,房价跌去三分之一,每月还要为房贷发愁,悔不当初。

而他去美国发展的同学,买房时间和他差不多,房子到现在已经升值了三成,让他只有羡慕嫉妒恨。

其实,他大可不必如此对比。中国房地产行业起步晚,起点低,大部分城市,大多数时间里,房价都处于上涨的态势,这就让消费者从未有过应对房价下跌的经验。

朋友的房子跌去三分之一,看上去很多,其实和美国人曾经历过的房价垮塌,还真算不了什么。

您可能会说笔者又拿次贷危机、底特律鬼城这些老生常谈的事情来说事儿,为什么不说说房价不断上涨的最近几年?

那咱就说说这几年。

如果在美国一个州的最大城市,人口三十多万,城中CBD核心位置,一栋三十多层,建筑面积六万多平米,包含着商场、写字楼和一百多套公寓住宅的项目,您觉得值多少钱?

这个项目位于美国密苏里州的圣路易斯市。十年前这个项目价值四亿多美元,由当时的开发商和十几个投资公司共同持有。如今,在最近的一次公开拍卖中以320万美元的价格流拍。

也就是说这栋楼十年间房价下跌了至少98%,不幸买了公寓的房东们,房子白送都没人接盘,因为要缴房产税和物管费。与它相比,朋友那只跌去三分之一价格的房子又算啥?

而且这项目还不是烂尾盘,五年前梅西百货还在下面营业,写字楼里有几十家公司经营,公寓住宅也一直有二手交易,那这房价是怎么崩的呢?

而且这项目还不是个案,圣路易斯市类似的房产项目有七八个,平均房价已经腰斩。

其中原因并不复杂。一是城市治安混乱,犯罪率飙升,这当然与风起云涌的零元购有关,这直接造成大量零售商关门闭店。

二是城市缺乏核心产业支撑。密西西比州本就是美国最穷的州之一,又以农业为产业支柱,搞了多年的转型,往高新技术方面肯定不行,只有利用低端人力优势发展传统制造业。结果赶上美国政府围堵中国,农产品出口大幅下降,制造业因为工资通胀反而不升反降,几乎处于经济崩盘边缘,大量企业破产、外迁,自然房屋需求跟着下降。

第三是自然灾害频繁。密西西比州的洪水、暴雨、龙卷风闻名于世,比灾害更可怕的是美式的基建效率,修复的还没有遭灾的多,城市日益破败。您想,连保险公司都放弃了房屋险的地方,又有多少人敢投资买房呢?

全美犯罪率排行榜,圣路易斯市成为罪恶之城

第四,就是种族矛盾的激化。密西西比州是全美最集中的非裔聚居区之一,自从弗洛伊德被跪死,密西西比的种族冲突就没停过,当然在那里被歧视对待的不是非裔,而是相对富裕的白人,这就直接造成有钱人外迁,本地经济凋零。

从圣路易斯市房地产的衰败,我们不难看出,影响房价的和房子本身没多大关系,反而和社会治安,经济就业,城市治理息息相关。

房价的短期波动可能是经济大环境的影响,但如果只跌不涨,一溃千里则是社会问题的集中体现。从这个角度分析,笔者倒是觉得被房价折磨的粉丝朋友,大可不必过度焦虑。不同时间周期,不同城市,甚至同一个城市的不同区域,房价的走向也会完全不同。

如果粉丝朋友的房子,没有处在社会治安形同虚设,自然灾害频繁,财富阶层外迁,经济全面凋零,还阶层矛盾激化的地方,那就不用担心不动产会跌到谷底,短期价格波动会有,长期下滑的可能性不大,毕竟在中国会出现一个圣路易斯式的城市吗?

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评论列表
  • 2024-05-11 14:34

    美国一大把白送你住的房子,但是你要缴税。其次,白送的房子周围你觉得工作好找?还是治安好?[得瑟][得瑟][得瑟][得瑟]