我的决策函数是If…then…，不是I think"…so"

地产收储

被一则新闻刷屏，(彭博社)说我们正在考虑一项计划，即让全国各地的地方政府购买数百万套未售出的住房，这将是中国为拯救陷入困境的房地产市场而做出的最雄心勃勃的尝试之一。

有大v调侃，美股Meta，Apple回购股票，日本政府回购日本国债…中国政府回购房子，美股日债中房，三大泡沫（泡沫两字 用哒哒 声音给改掉）疏通同归！

照例结束地方有彩蛋，也希望大家能看完点赞转发，因为他是地产，无穷的远方，无数的人们，都和他有关！地产企稳，股市才有希望，23年经济靠内需，24年看似靠外贸，25年就靠投资。

首先，说地方国有企业将被要求利用国有银行提供的贷款，以极低的折扣，帮助从陷入困境的开发商手中购买未售出的房屋。许多房产将被改造成经济适用房。

这个，苏州不是去年就在做了，老早就在收储了，价格呢比如类似股票的大宗交易，房价比如也折价20%卖，央行再贷款再搭配商业银行，一些国企已经收了一些写字楼了，不是啥新鲜事儿。

我们已经聊过多次，我第一感觉，从资金成本上有些难度，估计不支持，发国债相当于国家金融资本支持，但这也是有成本的。

拿相对市场化方式，资金出20%资本金，80%国开行贷款。

一个10亿的项目，先期投资2亿，借8亿，每年利息2400万(按3%)，假设收购的房子100万一套，那就是收购1000套房子，这1000个家庭都要住到项目方建的租赁房里。

多少地方租售比能到5%?

所以，项目方靠租金是不可能赚到钱的，所以，项目肯定是租+售，一边是租的，另

一边是要卖的房子。

这个其实就是“旧日改”，深圳模式。

项目方，开发商，必须能赚到钱，这事才能玩得转。

否则，剃头挑子一头热，即使超长国债支撑，国开行也会有坏账出现，风险敞口还在缓慢扩大。

然后，收储不流通，就是烂账，租房市场承接不住。收储之后流通，不改目前的供需格局。当然，如果保障房落地能定向补贴年轻人带动购房意愿，可能有机会带动相关消费。

无非是以前大家找开发商买房，现在直接跟ZF买！

另外，暂时也无法确定收储的硬性约束都是哪些，譬如一个城市里,市中心的比较贵,租售比低,但是需求相对旺盛，远郊乡镇租售比高,但是需求也弱！那么这里面,咋操作?

收谁?

目前看肯定是先集中解决烂尾那些，烂尾的很多地段还不错，很多都是上一轮的！

总体上，就是房价下行，敞口加大。这一波即使托住，未来的房产应该是改善置换需求，比起原来加杠杆投资的需求小很多。

之前我还说过一个模式，就是浙江丽水试点的一户建，小的国有地块，地还是国有地，可以买地自建，只是建筑资质这些方面目前还没有特别明确。到底是个人找承建商做就行还是需要开放资质，需要进一步明确。这个如果可以突破政策，推广开，房地产消费会有一个根本的变化。就是提高土地的出让效率，一些边缘地块和一些难大规模开发的地块是否可以通过个人和几个人联合来进行开放，提升土地出让的效率，类似于长尾效应。当然，如果一二线城市采用这种方式，管理成本会更高。需要突破的政策界限会更多！

不过，地产，所以顶层政策思路的改造,只有框架,没有细则！比如前面我说的收储后的出租，只要收储收房子的价格足够低，租金能覆盖超长期国债利率，就是门赚钱生意！

当然，当下地产，门越破，牛越容易越门猛冲。

标的上，AMC板了一堆，标的上，逻辑闭环了，AMC是帮你处理不良资产，帮你解决现金流，买回那些空置和烂尾楼！然后空置房你要出租运营，你要装修吧，这个就还是得地产公司去做！

然后如果如传闻一样，有兜底，来收购资产，那么那些amc也算解套了，之前其实amc们踩雷了很多基建地产类项目，现在就彻底解套了，而且手上的存量资产，还能接着变现。