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再过六天，就是国庆节了，张欣想冲一把。

这位中海新城总经理带来了“双响炮”——一个是中海长安源境，一个是中海长安玖章，都在石景山区的首钢园区内，长安街往南。

它们都在9月23日取得预售许可证。

张欣上次打漂亮仗，是在2024半年度收官前夕，位于西城区的中海京华玖序突然发力，一日之内，开盘即网签，最终以网签数据218套、74.51亿元夺得销冠，成交均价17.41万/㎡。

这个奇迹，中海女将张欣是想在石景山续写的。

第一炮：中海长安源境：一夜预订61套

花姐发现，中海长安源境也创造了一个小奇迹。拿证一夜之后，286套房源里，竟然显示已预订了61套——截至9月24日上午九时。

这61套分布如下：2#供应34套（132平米和117平米各17套），预订12套；3#供应44套（147平米），预订5套；4#供应18套（123平米），预订13套；6#108套（111平米36套和125平米各72套），预订31套。

按照预售证信息，它的预售价格在7.12万元-7.79万元／平米之间，至于最终的成交价多少，还是要等网签成交数字出来。

中海长安源境规划有7栋住宅，这次只拿证6栋，1#没有取证——48套（123平米户型40套，117平米8套）。它们的得房率从高到低为：4#82.42%、5#82.235％、3#79.54%、6#76.65%、7#75.82%和2#75.55%。

从整体来看，中海长安源境的得房率偏低。比如：2#是17层高层，得房率只有75.55%——正常在78%左右，楼王3#是11层洋房，得房率只有79.54%——正常得房率在83%-85%左右。

第二炮：中海长安玖章：拿证挑肥拣瘦

中海长安玖章一直高举高打，打着长安首排低密度洋房的旗号。张欣给它单独测算了一个容积率：1.73。

但这是一个公建住宅混合的地块，总的容积率达到3.20，公建与住宅的面积比例为7：3，实为罕见。

它一共规划了8栋住宅，这次只拿了一半楼栋来卖，分别是1#、2#、5#和6#，它们是中海长安玖章里位置最佳的楼栋，受西边25层酒店遮挡严重的3#、4#与位列第一排的7#和8#未取证。

这是张欣的营销策略，先拿优势房源大市场。但也暴露出另一个问题，或许对市场的信心不足。

如果最佳房源卖得不好，那没拿证的就更麻烦了；如果已拿证房源卖得不错，位置弱的楼栋是不是要降点价格卖，降价之后，会不会带来一波舆情呢？

卖房高开低走，是一大忌讳。但张欣没有选择肥瘦搭配，先把炮点打响再看。

与中海长安源境相比，中海长安玖章就黯淡了许多，四栋楼供应了92套住宅，预订数为0套，预售价格都是82944元/平米。

这四栋楼具体是：1#14套183平米户型、得房率82.35%；2#40套237平户型、得房率83.62%；5#20套183平米户型、得房率82.4%；6#18套183平米户型、得房率82.33%。

它们的得房率比较匀称，属于正常偏低的位置。比中海中旅西山观复要强点——得房率不足80%。

花姐综合点评：信心不足，小心探路

1、中海长安源境的去化问题不太大，产品为110-117-125-132-147面积段，供应334套房源里，147平米大户型只有44套。但最大的压力给到了它的二期，东边的831地块。这是张欣比较头疼的问题，先拿一期探探路。

2、中海长安玖章去化难度比较大。一共180套住宅，面积段为183平米和237平米两种，单套总价在1500万-1800万左右。

这是石景山的一个天花板。同区域的元玺，开盘9个月，180平米以上户型供应96套，网签19套，成交均价7.88万元/平米；中海寰宇天下天境开盘6个月，190-200平米户型供应100套，网签6套，成交均价7.7万元/平米。当然，元玺和天境表现一般，中海长安玖章未必会步它们的后尘。

3、中海长安源境和中海长安玖章都有一个特色，赠送阳台，通过奇偶层错开，达到阳台百分百赠送，这是石景山产品的一个颠覆，尤其是长安源境南北双阳台。它们的诞生，对区域类的其它项目是降维打击。

4、中海长安玖章的信心不太足。这次只拿出一半房源来卖，且拿出最好的房源。剩下一半位置相对弱的房源该怎么卖？

最后，花姐希望，张欣礼献国庆的“双响炮”，不要哑火了。