今年1月4日，北京龙年首场成功出让四宗地块，揽金122亿元。一家沉默很久的京派国资房企突然出现了——京能置业

以封顶价38.41亿元摇中了丰台大瓦窑L44地块

这是一次很大胆地拿地。京能置业几乎一把押上了所有赌注，按照2023年末公司账面现金45.9亿元，掏出了超过80%的现金流。

放在当下整个房地产行业里，这次拿地是相当激进的，也没有一家房企敢于如此操作。从账面现金、京能置业过往拿地策略来看，我们先前猜测，京能置业很有可能是一个马甲公司。

京能置业的朋友圈十分有限，过往合作对象屈指可数，北京城建、龙湖、电建、控股股东旗下的金泰地产。但我们推测错误了，这是一个独资操盘项目。

或许，2023年在土地投资市场沉寂长达一年时间里，京能置业都在等待一个能够证明自己的机会。

2023年，京能置业经营性现金流由亏转盈，录得了43.35亿元，筹资活动现金流为负11.3亿元。理由是：销售回款增加、购地支出减少，以及吸收了少数股东的投入。这一年，它实现了销售额77.3亿元，结转收入45亿元，未结转面积7.4万㎡。

也就是说，营收少、规模小、风险小，也没有太重的保交付任务。

京能置业是一家非典型的房企，2023年以前拿地策略有一个十分明显特征：一年只拿一个项目。整个盘子仅13个项目，且2023年只有5个项目处于在建项目，在建面积77万㎡，项目投资金额为25.5亿元。

结转多于投资，并且股东提供了15.5亿元的借款，京能置业账面资金还是相对富裕的。但它一直存在一个问题：开发进度十分缓慢，在建的多个项目中拿地已有好几年，首次开工也有三四年时间。

不能快速去化，意味着就是巨额亏损。2023年归母净利润亏4个多亿，原因是对天津海航公司、京能云泰公司进行了大额计提存货跌价准备。

直到2024年，京能置业才意识到加快销售去化的重要性。

对于去年的总结，京能置业内部提到的更多是：加速去化。公司总经理阚兴称，本着“队伍不散、业绩不减、品质不降、问题不出”的原则......进一步加强营销去化工作，特别是在建在施项目。

丰台大瓦窑L44地块，京能置业押上了所有的赌注，也被视为向新阶段转型的标杆性项目。

京能集团董事长姜帆称，越是困难时刻，越要坚定信心。要以大瓦窑项目为契机，做强自身，打出品牌。

拿下上述地块之后，京能置业几乎所有精力都放在了，京能置业罕见地跑起来了：当月成立项目公司、3月拿到建设规划许可证、4月初确定项目案名“西贤嘉苑/西贤府”、4月期间集团&公司陆续现场调研、4月底取得土地不动产证、5月底拿到施工许可证......

6月下旬，西贤府销售中心正式对外放开，总共7栋楼、428户，为11-18层洋房/小高层，销售均价8.3万元/㎡。

这大概是京能置业从拿地到入市销售速度最快的项目，不到半年时间。结果，开盘至今2个月，实现了

0网签

8万+的定价，京能置业高估大瓦窑板块的购买力，而仅一路之隔的中建和颂九里也只卖出3套，成交单价低到6.89万元，远远低于西贤府。

8月初，卖了一个半月的京能置业终于扛不住了，将7号楼作为特价房降价6000元/㎡，但降完之后单价仍高达7.5万元/㎡，其余楼栋根据买家付款周期给出“定制化折扣”。拿地成本单价超过6万元，再往下降，京能置业妥妥做了一笔彻彻底底亏本买卖。

但在整个大瓦窑板块，虽没有滞销的项目，但友商已经把京能置业卷到极致，中建降价、城建也降价。不出意外，以这样的形势，

京能置业要亏到裤衩都没有了。

拿地前，准备着一场富余的仗。拿地后，公司经营、债务全面恶化。经营性现金流同比下降257.4%至亏损42.54亿元，筹资活动现金多了约30亿元，货币资金没了一半，为25.7亿元，短期债务增加了约15亿元......

不过，反过来想，如果不拿这个项目，京能置业手中还有什么项目可以去做新的资金滚动，怎么拿到股东借款、银行贷款呢？

况且在稍早之前前，控股股东对京能置业下了更沉重的目标，做好系统内协同业务提速增效、房地产业务提质增效的举措，致力于实现“三个京能”目标。

而西贤府一个项目净资产就达到了15.4亿元，是现在的

半个京能置业了