近几年上海二手房应该没有今年来得魔幻。

如此这般的魔幻之处，在于次新房「交付破发」几乎成了常态，“破发焦虑”更是无处不在。

那目前的破发率到底有多少呢？

根据统计2019.1.1-2021.2.1开盘的363个小区二手行情后发现：

2年中有46%的楼盘，涨幅都低于10%。

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也就是说，现有成交/挂牌的363个小区里，已有约170个小区即成事实破发。

这些小区破发速度之快、破发率之高，是令人震撼的。

2024年，是上海楼市的交付大年。根据不完全统计，今年上海楼市预计将会有多达79个住宅项目完成交付，总套数超过6.7万套，在今年将完成交卷大考。

其中不乏虹桥璀璨时代、仁恒海上源、招商外滩玺、华侨城纯水岸、宝能公馆1288、海上溪云等热门项目。

那目前破发的项目有哪些？

2021年5月云湖漫城上市，当时均价57799元/㎡；

2024年7月，项目最新成交单价51080元/㎡，只算裸房成本的话，本金损失约67万。

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大虹桥徐泾招商虹桥公馆一期均价57959元，今年7.30日次新房成交单价51014元，同时也代表着目前的新房绿城春晓园也破发了。

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嘉定江桥保利云上澄光开盘均价5.6万，入围分66.28，开盘日光。当年还有不少买房人，因为摇号靠后而扼腕叹息！

今年次新房成交单价51885元，跌幅约-7.34%。建面约99.74㎡成交价517.2万，算上这几年的持有成本，业主简直破大防！

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通过盘点这些楼盘发现，不是所有的热门板块、楼盘，都会稳涨。即便曾经红极一时的楼盘，也有很多房价多年不涨甚至还要亏本卖。

在次新交付频繁破发、跌破摇号预期后，上海楼市逐渐告别投资时代，回归自住时代。

自住为王的时代，买房当然要从自身的需求出发，再结合地段、产品品质、户型，生活配套等来综合选择。

从今年的次新房里，也能看出：真自住才是真倒挂。

一个解决自住改善需求、配套完善方便的资产，才是更安全的资产。