广州黄埔新热点，欧神组团扫货保利中央公馆

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

我把这些成交记录分享出来，也是希望让大家可以对市场的价格判断，在心理能有一把尺。而不是被各种纷繁复杂的信息，搞得晕头转向。

成交价格的记录，是一个很好的观察市场的窗口。当然，工具有了，想要用好还是要靠大量的实操经验。

今天，房圈的大V欧神搞了一场广州楼市的团购活动，这次活动的项目选择的是地段和产品都还不错的黄埔保利中央公馆。

上周就听说欧神要搞广州黄埔的团购了，我一度以为做活动的项目是能建麓誉府，后来当我知道选择的项目是保利中央公馆的时候，我就大概猜到这次的团购应该会做的挺成功。

原因还是在于中央公馆这个项目自身的品质尚可，即使放眼全广州，400到600万这个价格区间的新盘项目里，中央公馆都还是挺能打的。

我看到有人讲欧老师组织团购了，这个项目就不能买了，甚至老黄埔都不能碰了。还是挺吃惊的，咱们买个房子都要这么唯心主义了么。

一个人要是有这么大的影响力，这威力堪比核威胁了。

我们买房的选择看的不还是地段、交通、配套、产品以及最重要的价格这些基本面。

这个市场如果里，如果有哪个团体有如此的威力，直接每个政府轮流请一遍站台不就得了。

还出什么15%首付，出什么取消限购限贷的政策，这不是费力不讨好么。

实话实说，我们作为专业人士，投资是不会去买新房的。我唯一一次买新房，是16年买的人生中的首套房。

但市场确实有众多喜欢新房的客户，存在即合理，每个人的需求不同，我们不要轻易去否认市场做出的选择。

至于大V为什么喜欢推新房的团购，是因为新房不像二手房需要完全定制化，更偏向于标品。同时，产品交付的流程也要比二手房短很多。

只有一个标准化的产品，才能够尽可能的用最少的精力，完成最大的转化和变现。

我觉得这没什么遮遮掩掩的，任何大V做各种内容的分享，知识的普及，都不是来做慈善的，目的都是为了变现。

但是，只要提供的产品和服务有价值，能满足用户的需求，就是无可厚非正向的事情。

今天就刚好借着这次团购活动，我们来聊聊老黄埔，聊聊中央公馆，到底还能不能买吧。

01

在和萝岗区合并前的老黄埔，范围在东至云埔工业区，西到珠吉路，南到珠江囊括长洲岛，北接壤科学城。

是广州的工业重镇。这里汇集着石化、造船、港口、物流产业。

老黄埔的问题在于责任太重，负担太多。一直以来，承担着广州港口货运和物流运输的重任。货运港口和仓库需要占用大量的土地。

所以很多人对老黄埔的第一印象就是城市面膜乱糟糟，道路坑坑洼洼。

重型挂车要占用整个区域的道路资源，一场大雨，路基就被货车破坏的坑坑洼洼。

那是不是老黄埔已经无可救药，绝无发展机会了。

恰恰相反，实际上正因如此，老黄埔的未来才更加充满想象力。

只不过这个过程会略微漫长，老黄埔要卸下厚重的包袱，才能轻装上阵，步入发展的快车道。更需要经历刮骨疗伤的痛楚和魄力。

我们都知道广州的城市发展是东进南拓，这不同于上海浦东，天津滨海新区，和广州南沙那样，完全是政府主导下的逆天改命。

而是政府顺应市场经济规律下，城市自主向外围发展延申的趋势。

老黄埔，顺着珠江，紧挨金融城。商业虽不高端，却也兴旺。环境虽然破旧，人群却很聚集。

政府利用现有的资源，加上几条地铁，几个商业中心，更不用说金融城-鱼珠第二CBD的规划崭露头角。

老黄埔原本可供直接开发的土地，只有鱼珠港临江地块。

这片土地原本是鱼珠木材市场和鱼珠物流基地收储和规划而来。

鱼珠港的延申可以从鱼珠码头开始，沿着珠江一直往东，到黄埔港，中外运码头，再到文冲船厂，直到黄埔大桥。南北走向的茅岗路和石化路。

将整个鱼珠CBD延伸带切割成了三分。

起步区自然是鱼珠港临江地块。

随着保利鱼珠港地标的落地，象征着老黄埔第二CBD大规划的正式启动和落地。

我们可以看到，地铁13号线加上二期延长线，从增城起使，经过老黄埔的换乘站裕丰围，到鱼珠，东西贯通广州全市。

7号线加上二期从水西开始，穿过整个科学城到老黄埔。

三条地铁，分别在鱼珠，大沙东和裕丰围两两交汇。

形成了一个三角形区域，提前为未来黄埔港搬迁后的土地开发，布局好交通。

我们从老黄埔的地铁规划明显可以看到，7号线和13号线分别是从科学城和增城向老黄埔地体交汇三角的腹地导流。

而未来5号线的延长线，将地体通达处覆盖到开发区西区。

至此，老黄埔三溪到文冲一带的地铁网雏形初现。

随着金融城-鱼珠第二CBD建设的向东延申，在交通和旧改的双重加持下，老黄埔的发展稳扎稳打，凑齐了天时地利人和。

02

然后保利中央公馆的地段，就在老黄埔的核心区。

和地铁5号线、7号线双地铁交汇大沙东站直线距离仅约500米，可以0换乘通勤到鱼珠、金融城、珠江新城。

周边公园、学校、市场等生活配套，以及图书馆、体育馆、少年宫等市政配套都还挺齐全的。项目还将配建黄埔区文化馆新馆，补全片区的“三馆一宫”。算得上如今老黄埔的1号选手。

当然，中央公馆也有自己的问题，主要集中在周边环境一般，虽然这个环境放在老黄埔已经算是不错了，矮子里面的高个了属于是。另外就是学校的不确定性，怡园和怡瑞二选一。

户型设计和价格方面。

81㎡的三房1.5卫。总价320-345万，在目前老黄埔的新房市场里，难逢敌手。

虽然之前被人吐槽卫生间特立独行的搞一个1.5卫，一股贫穷感油然而生。但是价格一出来，吐槽声突然就安静了下来。

而且，就我来看，1.5卫设计了两个马桶，把那个0.5的好钢用在刀刃上，虽然紧凑，但也解决了2卫能解决的居住问题。

好过其他楼盘同面积段只有1卫的户型设计，颇有一种我好的不多，但就是比你好一点点，你不服来打我呀的自信感。

当然，市场最终也给出了这么设计的答卷成绩，反响很成功。

89-92㎡三房两卫的产品，370-420万的总价区间。

然后是116㎡的四房两卫，总价在480-515万。

中央公馆做的依然是我比你强一点，但就是只强这么一点点。这一点点足够在市场上，征服那些摇摆客户的品味和选择。

不知道是不是中央公馆有意为之，但是这一波性价比优势的拿捏狠准稳，精确且到位，绝对不浪费一点优势。

不过对于159㎡总价去到750万的大四房，我觉得这个总价有点错配。在老黄埔总价约束600万的瓶颈下，这个预算已经可以在天河和海珠选到一些不错的产品了。

所以，如果有粉丝要买中央公馆，尽量去挑600万以内的货，超过600万的大户型，就一定要慎重了。

总的来说，这次欧老师团购的选筹不错，4万出头的价格在这个片区的新房，也算童叟无欺。如果喜欢欧老师，又喜欢新盘的，那就买吧。

当然，如果并非一定要买新房产品，那老黄埔还是有一些选择的。

有几个大致的原则，选筹尽量在三溪到文昌一带的地铁网内选，其次尽量远离石化厂周围。

选筹范围尽量不要超过这六个圈的范围。

新房方面，老黄埔目前在售的还有万科城市之光、富颐华庭、中鼎珺合府。面积段涵盖77方到140方，价格从400万到600万均有选择。

在老黄埔，这几个面积段和价格段都不存在错配的情况，可以根据自己的预算和实际需求来选择。

二手房方面，老黄埔目前没有传统意义上的豪宅，更多是以刚需和刚改为主。

所以在老黄埔的选筹，尽量不要超过600万的总价约束。

像中山大道的金碧世纪花园，裕丰围的黄埔花园，金碧领袖，中鼎君和名府，万科金色悦府，万科城市花园都属于老黄埔的标杆次新盘，都是可以选择的。

加个好友，围观我的朋友圈，不定期分享房产内容。

（2024.6.24 橙子 yxjcena）