有人认为房价的调整周期还远未结束，跌价空间仍然很大；有人则认为随着政策的不断发力，购房成本大幅下降，或将迎来一波刚需和改善的需求！

对于完全由市场行为决定的二手房市场，小易认为对楼市的走向判断更有参考性，数据也更加客观。

今天，我们继续聊聊海口的二手房。

这次，小易盘点了海口10大热门片区成交榜TOP10小区，共100个小区近一年成交情况。通过价格、挂牌率等维度的数据，试图分析近一年来二手市场的走向情况，供粉丝们参考。

先来看总体情况：

10大热门区域包含了海甸岛、远大、紫园、滨江、西海岸南片区、椰海大道、海口湾、国贸、府城及龙昆南等片区，囊括了海口全市主要二手房成交区域。

首先从价格上来说，一年来10大区域的二手房成交价格（区域TOP10小区）无一例外下跌，均价跌了约1800元-3100元/㎡不等，下跌量最小的是琼山府城片区，跌了约1800元/㎡，最多的则是海口湾片区，下跌约3100元/㎡。

也有个别楼盘，一年跌超8000元/㎡，简直跌麻！

其中，西海岸南片区跌幅最大，达到-16.92%，紫园板块则是最抗跌的区域，仅下跌了不到7%。

随着“5改2”政策实施以及市场下行等原因，全市二手挂房牌量一直维持高位，之前小易就做过盘点。这直接造成了挂牌率(总户数/挂牌户数)的持续升高，反向影响了成交流速和价格。

下面，我们具体看看各个区域的情况！

海甸岛区域近年来一直是全市二手房成交最多的区域，为了学区和便利生活而买在海甸岛的人实在不少。

在成交前10的小区中，美丽沙九小/侨中的书包房项目就占据了7个，包括恒大美丽沙五个组团及蓝色海岸和美丽沙花园。

10个小区中，仅有美丽沙天寰湾价格上涨，其他均为下跌，美丽沙天璟湾跌幅甚至达到了25.2%，价格从去年2.5w/㎡直降到今年8月的1.87w/㎡,降了6000元不止！

挂牌率方面，恒大三个组团超过5.0%，房源增加，卖房难度也在增加。其他小区尽管未达到5%的挂牌率，但相比上年9月数据，全部增加。

当然，这里体现的数据，还只是登记在贝壳平台的，实际上远不止这些。

接下来是西海岸片区。

先说远大区域，这一片区今年来无论新房、二手房价都有快速下跌趋势。

但却成功换来了销量，普遍较新的楼龄叠加降价和舒适的城市界面还有巨大的存量房规模，远大已经成为二手房仅次于海甸岛的第二大成交区域。

贝壳找房数据显示，该区域近一年内卖出了177套房。

10个最热销小区中，鲁能钓鱼台、星华海岸城、颐养公社阳光城、五源河公寓二期C区四个项目，跌幅接近或超过20%，对卖家来说，是动辄几十万的资产被残酷蒸发！

仅有大华、五源河二期D区跌幅在10%以内。

而从挂牌周期看，这几个小区平均流速较慢，基本都在5-6个月以上。

西海岸南片区，购房门槛进一步降低，最新的成交均价仅有1.08w/㎡则吸引了更多首次置业海口的年轻人。

在销量TOP10榜单中，甚至有3个小区最新成交单价跌破了1w/㎡,如金地自在城蔷薇苑，一年来大跌30%，现均价仅有约9500元/㎡。对于计划低预算上车的购房者，是极大的利好。

而且在这个区域，手握1.2w/㎡的预算，基本都可以选择。

如果说想要低价上车，又想要住在市区，选择龙昆南、府城片区或者国贸则解决了这一问题。

龙昆南，主城区的核心区域之一，交通、生活、医疗都十分便利；府城则是海口的妥妥老城区，也是生活“烟火气”最浓的区域之一，但景观面和交通方面，比龙昆南有所不如。

国贸则是妥妥的商业聚集区，商场、餐饮、酒店、办公场所林立，处在城市中心位置。不少较老的小区价格也已经下探到1w以内，而几年前销售火热，号称价格天花板之一的华润住宅项目，也开始进入二手市场，且华润一期目前的挂牌率高达8.8%，成为今天100个项目中挂牌率的榜首！华润二期对比一年前的价格更是跌了8000+！

根据数据，这三个区域目前手握1.2w/㎡的预算，都可以选到房，但要接受小区楼龄长、设施老化等问题，如较新的龙昆悦城、天街华府、湖城大境等较新小区，买房门槛依然较高，基本在1.8-2w/㎡左右。

大家再注意看，这两个片区是十个片区中平均挂牌天数最短的！

平均挂牌天数在两个月以内的小区超过了10个，这说明价格和便利的位置，是二手房选购的关键因素。

接下来，我们再看看最抗跌的紫园板块。

有意思的是，在这个版块，同样出现了下跌量最大的极端个例，跌超8000元/㎡！

话说回来，之所以能在楼市动荡的一年时间里，片区房价仅仅下跌了6.93%，小易认为：区域强大的生活配套、 低迷舒适的片区规划、还有最关键的九小/侨中书包，是抗跌的关键。

作为西海岸较早发展的紫园片区，周边商场、医院、公园、优质教育资源一样都不少，再加上紧邻海秀快速路的交通优势和亲海又不临海的环境优势，成为长期以来海口城市精英和富人圈层的聚集区。

其中，蓝城印象、芒果社和长信上东城三个小区，还实现了逆势涨价。

距离紫园片区不远的海口湾片区，也是海口人终极置业的目的地之一。

但体现在房价上，似乎就不如它的位置那么抗打了。

在小易的数据统计中，海口湾片区尽管不是降价幅度最大的，但却是房价下跌量最多的。

平均达到了3100元/㎡，如保利中央海岸、外滩中心、海岸壹号等小区，几乎都跌超4000元以上。

10个热销上目中，6个项目最新挂牌率接近或超过5%，二手房的供应量比较大，房源增加价格内卷，或将持续较长的时间。

最后，我们一起看看滨江板块和椰海大道板块。

滨江片区作为近年开发建设的区域，小区房龄较新且仅靠滨江新城的重点城市更新区域，房价相对稳定，在近一年的房价变化中，仅有滨江帝景四期的降幅超过了20%，加上房价基数本身不高，下跌量较小，属于房价较稳的区域之一。

椰海大道片区，二手小区也基本在10年内或10年左右房龄，园区和配套尚可，但受制于位置以及近年城南板块缺乏大的发展规划，价格下降量比较大，TOP10小区平均跌了2700元/㎡。

且椰海大道区域商圈单一，车流量大，重车通行较多，噪音、粉尘等因素也拉低了分数，造成了价格的下跌。

几家欢喜几家愁，对于最近要买房的朋友，可以说利好一个接着一个，面临着难得的买房窗口期；

但对于卖家来说，特别是近几年在高房价高利率周期买房的一群人，则是骑虎难下，五味杂陈。卖了要亏钱，还不一定能卖掉；不卖则要继续扛着房贷，对以后能卖上什么价钱心里没底，备受煎熬。