2023年，楼市没有预想中的回暖，在祭出700余次救市之后，换来的却是市场持续转冷。过去的一年，全国新房共卖了11.17亿平方米，同比下降8.5%，重回2012年。

销售额约11.66万亿元，同比下降6.5%，重回2016年。

不仅如此，其他指标也是意料之中的差。

房地产开发投资、房企到位资金、房屋施工面积均连续两年下降。住宅新开工面积更是创下近十年新低，只有2019年巅峰期的40%。

几个指标下来，2023年房地产就一个字——颓。

但这是不是意味着楼市很差劲呢？综合来看，答案并不是那么简单，市场里非但没有下跌，反而出现了三股异常活跃的“势力”，让人感觉楼市似乎有启动的迹象。

1，一线城市涨了。

2023年，是我国房地产深度调整的一年，也是各类利好政策频出的一年，但市场表现却不尽人意。

比如重点100城新房成交面积，创下7年来最低水平。

卖地收入又降了不少，合计300个城市，卖地收入3.9万亿，降幅达到17%，只有2020年的一半。

然而，普跌并不意味着“共沉沦”，在整体成交低迷的背景下，核心城市，尤其是一线城市却逆市上扬，走出了独立行情。

据克而瑞，64个重点监测城市总价1000万元以上豪宅累计成交4.2万套，同比增长9.03%。四大城市占比接近七成，15个城市的成交套数已超2022全年。

值得一提的是，豪宅市场持续了2022年的火热，且有更进一步的意思。

尤其是广州，一手住宅市场千万级物业成交同比大增60%，是历史最高的一年。

在北京，单价15万元/平米以上顶豪成交872套，同比增长3533%。

这可是2023年啊，有钱人的生活，还是这么朴实无华，且枯燥。

2，二手房涨了。

去年12月，住建部副部长曾透露，1至11月全国一二手房成交同比正增长，其中二手房交易量占的比重达到了37.1%。

克而瑞的数据，去年重点30城一二手房总成交规模涨了13%。这里面，二手房成交增长33%，成交规模超过一手房，总量上达到5年新高。

这么来看，2023年成交量，的确要强于2022年，而且，二手房在其中发挥的作用，居功甚伟。

看机构的数据会发现，好几个城市的二手房成交都呈现“爆发式增长”，光涨幅超过50%的就有：重庆、天津、广州、成都、武汉等。

而且从成交面积来看，100平方米以下的占比更高，基本上以刚需为主。比如成都二手房成交平均面积为92平，苏州90平以下面积成交套数占比37.4%。

3，国央企涨了。

不出意料，2023年房企总销售额，保利还是第一，完全替代了去年冠军碧桂园的位置。不仅如此，以保利发展、中海地产、招商蛇口、建发房产、越秀地产为首的“国家队”排名也在稳步上升。

在这种背景下，家底深厚的国央企凭借着资金实力加持，在各大核心城市攻城略地，去年拿地金排名前十的几乎都是央国企。这个角度看，毫无疑问2024年将开启“好房子”元年，购房者也更安心一些，最起码央国企拿地盖房，不用担心烂尾。

但这是否意味着楼市就即将起飞呢？综合来看，答案可没那么简单。

比如豪宅市场，只能代表极少数人的需求，这背后反映的是顶尖都市里，富人不计成本、用钱砸出来的资本游戏。

而二手房成交，才是更真实的楼市全景，再加上二手房挂牌本来就高，成交多主要还是房东以价换量促成的，反正都是买，刚需当然选择更具性价比且没有交付风险的房子嘛。

至于国央企上涨，其实就是民营房企都被高杠杆拉爆了，以及房地产市场供需两端未明显恢复的因素，导致房企竞争格局改变，整体销售回款有阻力。市场再难，但国央企一直稳扎稳打，又有雄厚资金，活得长自然而然。

但换个角度，楼市之所以出现3个不跌反涨的势力，谁都知道问题所在，直接原因就是住房明显太多了。所以黄奇帆才说，中国20%的人口建造了全世界50%的房子，没必要继续修建，没有需求了。

但是，现在土地市场低迷，民营房企依然艰难渡劫，地方更没有那么多钱用于拆迁，显然已经没有重启棚改货币安置的底气了。可房地产事关经济恢复、民生就业和金融风险，一定要软着陆，避免硬着陆。于是，经过两年多的轮番施策，近期中央层面终于出手。

日前央行批复的1千亿住房租赁团体购房贷款，将下放到天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南8个城市，用于收购存量住房。

翻译成人话就是：央行发1000亿，给地方买房子，然后低价租给你。

由地方回购商品房，既完成了保租房的供应任务，这实际上，也是去库存的手段之一。去年12月，天津已经落地了12.88亿元，近日青岛也获批18.5亿元，涉及收购房屋2319套。

需要说明的是，这仅仅是开始，按照政策，这些贷款的成本其实非常便宜，能贷30年，利率只有3%，用2成首付的话，这笔资金其实可能撬动更多的房源购买。

除此之外，房票就是当前市场最关注的话题了。一线城市广州已经打了头炮，正式落地执行。接下来其他超大特大城市估计也会纷纷效仿。

主要目的在于，避免资金流出楼市，让拆迁户的钱，以更快的速度流回房地产市场。

以前的路子，是拆了你的房子直接以市场价折算现金，让你自己去买房，但这笔钱最终能否流回楼市不好说，按照现在的经济形势，可能会被存起来。现在发房票，只能买商品房，就不会流入其他地方。

房说君有话说，都说一切皆有轮回，差不过十年前，我们房市正面临着高库存、购买力不足难题，经济承压、地方财政紧张，当时救市也快准狠，尤其是棚改去库存造就了巨大需求，最终以房价上涨完成了阶段性胜利。

如今又是一个周期了，但并不意味着重新来过，而是新的开始，哪怕一切都像以前一样不断发生着，可那些事与物却都真实的改变了。而现在救市更大的意义，在于推动经济、就业稳步复苏，且不会造成房地产无序乱涨，可谓有的放矢。

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