前几天有一个以前的客户老杨微信我，说有事咨询。

他发了几个文档给我，打开后发现是居间合同，原来是他有套房子被一家资深中介公司卖出去了，他让我帮他看下合同内容。

简单给大家介绍一下居间合同就是二手房买卖合同，就是你通过中介公司交易房屋的合同。

我打开仔细阅读，文档里的买卖合同内容挑不出毛病，标准的格式化合同，我注意到买方的签字是委托代理人签名。

老杨说他没有见到真正的买房人，中介公司说买方是全权委托给他们了，他只看到买方的委托买房合同，他拍了照，我仔细看了这份合同，标地就是老杨家的房子，但我发现委托合同的章不是这家中介公司的，而是一家没听过的公司，不是说是委托这家公司买房吗？怎么会盖了另一家中介公司的合同章？

另、这份委托书上没有标明委托房屋的价格。

是写遗漏了吗？这么重要信息能漏？

最搞怪之处是老杨还和居间方签了两份合同，一份是《售房居间委托合同》，另一份是《售房居间独家委托合同》。

售房居间委托合同和买方的那份委托的内容里都没有标明委托成交价。

下面再给大家拟一下那份售房居间独家委托的几点重点内容（为了方便大家阅读只抓了几点）：

1、卖方委托居间方的xx人代理出售房屋，委托期限60个工作日；

2、委托价格定的是XX万，少于XX万居间方补足给卖方，高出XX万，高出部分做为居间方劳务佣金，归居间方所有。若卖方收到全部房款后当日拒不退还超出部分房款，超过2日，则每日按拖欠居间劳务佣金金额的千分之一做为违约金进行赔付；

3、签订委托合同当天居间方支付定金1万元给卖方，该定金后续交易中转为房款。

4、委托代理期限内卖方不得自行出售、拒绝出售或转托他人代理出售此房产；

5、积极配合乙方工作，按乙方指定的时间和地点到达其房产归属的房地产交易中心办理过户及配合购房人办理贷款的相关手续。

大体内容就是这些。

合同明面上是在维护卖方的利益。

但在合同的后半部分80%的内容都是在约束卖方，包括卖超出金额要在收到尾款的当天支付以及不可以在委托代理期限内自行出售、委托代理人找的客户不得拒绝出售或转托他人代理出售此房产，甚至还把违约需要赔偿的详细费用清单都写得清清楚楚。

只是奇怪的是这两个委托合同虽然是在甲公司签署的，盖的公章却是另外一家中介公司的章，和买方委托协议上的是同一家公司。

《房屋买卖居间合同》盖的又是该公司的合同章。

这两份委托协议合同和壹万元的定金妥妥的把卖方拴住了。

综合上述，仔细推敲，整不好这壹万元定金还不是居间方拿出来的，十有八九就是买方交的。

为什么居间买卖合同要由受托人来签署？很明显就是为了方便做溢价，我分析中介方在约卖方签委托售房合同前就已经找好了买家，价格也谈妥了，至于他们是如何忽悠买方签的委托买房协议我就懒得去猜测了，实在是伤感情。

整个过程应该是这样的：

买方看房后有意向→把买方的意向金收到手→价格谈好→买方与居间方签署委托买房协议合同→约卖方签委托售房合同和独家售房委托。

然后紧接着买方的受托人又与卖方签订买卖合同，这份合同的交易价是卖方的最低委托价（老杨手上就是这份）。

转过身拿着卖方的委托卖房合同又去与买方签一份房屋买卖居间合同，这份合同的交易价可能会高出卖方的最低委托价。

这个过程买卖双方一直没有见面。

直到办理产权过户可能才会碰面。

以上只是我个人的分析，不知有哪些专业人士有要反驳和补充的！热烈欢迎提出！

搞这么多弯弯绕绕，就是想多收佣金！真不容易啊！

看到这里大家一定会说他们（居间方）就不怕穿班吗？其实我想在现实操作中很多卖方还是会配合的，对他来说只要卖到心理价位，尽快帮他出手，就是在帮他了，毕竟现在这个市场房子很难卖，价格也卖不上去，大街上关门的中介也越来越多，很多都撑不下去了。很多卖方的想法是只要你能帮我卖出去，卖到我理想的价位，该给的奖励他们也不会吝啬的。

再回过来看来咨询我的这个房东老杨，他也是很急着要出手，所以报的价格也就不高，略低于目前的市场价，这也就让中介公司有了可操作溢价的空间，于他来说只要最后安全收到房款，中间环节他们也不会过多考虑了，只要这个差价不要太离谱，他们是不会计较的。

按照正常的流程是应该是委托合同在前，然后才有居间买卖合同，可是这两个合同的签署时间是同时进行的，也难怪老杨会有疑问了，当我告诉他我的分析是人家早找好买家了，你现在的角色是配合时，他就没有回话了，估计是认同了。

至于买方只要其他人缄口不言，估计不会知情了，毕竟以这个房子的价值他就是多付2万也还是算捡漏了，他的风险点是首付款支付完后房子拿不到或者是贷款审批不下来，但这些问题对一家资深的中介公司来说几乎是不会发生的，他们有一整套完善的交易系统，在审核双方的资质和资料上会有专职部门，他们的最终目的是卖方收到房款，买方收到房子，他们收到尽量多的佣金，为了这个目标他们会很用心很努力。

至于穿帮后的诉讼风险，中介方早就安排好了，被告不会是主公司，而会是那个在委托代理合同上盖章的子子公司，跟主公司没关系，也不知道我这个推测给有道理。

看明白了吗？

这个单子做下来，居间方可以收到的佣金是买方2%，卖方1%+溢价佣金。

这就是市场萧条的逆市操作，交易量低，就在价值上下功夫，脑洞大开啊！

但个人觉得要想发展还是透明一些的好，不要搞这些暗的。