文｜邓浩志

楼市“金九”成色不足，全广州只成交了4000多套，应该是过去十几年来最差的九月份，比淡季的春节档还要差。而“十一”黄金周七天就成交了大概6000多套。整个“银十”全月成交量很可能破10000套。如果破了，则是三年多来广州新房首次网签破万，这可是一个振奋人心的数字。有人会问，头7天都6000左右，全月破10000不是很简单的吗？理论上是的，但10月8日期待中的发改委政策大招接续并没有出现，随后股市先升后跌，港股、地产股更是全线大跌。市场已经产生了一丝的担忧和怀疑，担忧股市期待中的反转只是反弹，楼市政策又重回“挤牙膏”的老路上。如果还和以往一样，那政策效力也就只能像过往一样，维持一个月的效果。那十月过后恐怕会再次陷入降温的循环中。所以十一月的楼市呢？我暂时不敢预测，要再看看~~~

目前，四个影响房地产走向的部委，分别是：发改委，住建部，央行，财政部。其中两个已经出招。央行924新政：是大招，市场反应良好，十一楼市成交量大涨，大部分功劳都是央行的。发改委在10月8日公布了一揽子增量政策：没有太多新招，大动作，多数是强调已有的路径。所以市场反应不好，10月8日地产股随即大跌。剩下财政和住建。十月份剩下时间，乃至整个四季度的股市和楼市行情，很大程度上要看住建、财政这两张牌怎么打了。

国庆档的楼市的确很火爆，但我想强调这轮行情的两个重要特征：一是这轮楼市政策组合拳在技术上是不足的；二是当前楼市在信心上完全是股市给的。

技术层面上，降存量房贷利率和释放新增购房需求无关；降准对刺激楼市需求属于小招；广州全面取消限购其实只是取消了核心城区120平米以下限购，范围很小；降二套房首付，其实多数城市早就在执行……所以央行个各地方这一波政策，对楼市需求的释放，力度只能算中等。

而楼市最近的信心是股市给的，这又怎么理解呢？一方面大家憧憬股市暴涨之后，也能带动同样有投资属性的楼市。另一方面是在股市赚了钱或者解套的资金，开始进入并带动了楼市。但国庆假期后的股市冲高回落，让人产生了新的担忧。我想强调如果股市过早熄火，那楼市的问题很快就会到来。因为收入和就业不是一时半刻能提升的。目前购房资格虽然放开了，但如果消费者没钱，还是无法形成购买力。而现在的问题是钱从哪里来？股市是目前唯一有想象空间的地方，并且短期内就可能形成财富外溢效应。所以如果股市都不行，则之前所有的放开限购效果都会大打折扣，楼市复苏也可能成为无源之水。

个人观点，仅供参考