今天小道消息，满天乱飞，都说要降存量贷款利率了，而且说是就在这两天。

据彭博社的消息，中国正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许38万亿元的人民币存量房贷转按揭，以降低居民债务负担，提振消费。据知情人士透露，存量按揭客户可以与银行重新协商房贷利率。虽然降低存量，房贷利率会削弱国有银行的盈利能力，但中国正面临着防止房地产市场进一步拖累经济的压力。消息一出，银行股应声大跌。要知道，今天最显眼的热搜可是A股全面爆发，4700多支股票都在上涨。#当然，收盘时才涨了0.68个点，热搜也悄悄下架

关于存量贷款利率下调这个事情呢，嚷嚷过很多次了，但一直没有下文。为什么不做呢？不做自然有不做的原因。不管是谁，做一件事都需要两样东西，一是要有动机，二是要有能力。上层下调存量贷款利率有动机吗？如果是从给百姓减负间接拉动消费的角度，倒是有动机的，但这未免有点想当然。因为稍微计算就能知道，100万的贷款，下调1个点的利率，月供的影响可能只有500多元。每月少还这点钱，老百姓就会觉得日子好过了，就会把这钱拿去消费吗？我很怀疑这一点。再一个，银行有能力下调存量贷款利率吗？这一点也是打问号的。银行的主要利润来自存贷息差，也就是贷款利息减掉存款利息。近一年来居民存款猛增、贷款猛跌，对应的就是银行的负债猛增、资产猛跌，形势有多严峻不必多说。反正五大国有行工农中建交的息差均已低于银保监要求的1.8%的风险控制线。再下调，银行受得了这样失血吗？我在《调整存量房贷？真正的猎手不会对猎物心生怜悯》里曾经分析过，降低存量贷款利率，那些高位站岗的人每月省下来的钱，是从谁兜里掏出来的？银行。更直接点，银行背后的股东。我们国家银行的股东主要是谁？是个人吗？所以，我一直不看好降低存量贷款利率这个事情。转按揭倒是有可能，因为现实里很多高位站岗的购房人都已经自发行动起来了，根本不需要政策鼓励。毕竟新购房贷款利率不断下调，等于一次又一次在老业主伤口撒盐。既然国家不救，那就只能自救。但现在的转按揭，只有两条路。一是对敲，也就是用二手房交易的方法，把房子卖给自己人（比如小舅子），这样他就可以按新购房贷款利率重新贷款了。不过这样操作会有很多风险，最大的风险就是小舅子可能翻脸不把房子还给你，或者小舅子资质不足贷不出那么多款来，又或者小舅子在外面欠债破产，法院把你的房子也一并拍卖了。第二条路是转经营贷。但经营贷的风险是期限短，过不了几年又要重新评估，到时还能不能贷出钱来天晓得。而这两条路都需要付出不菲的成本。最高的是垫资成本，还会有中介服务费，加上其他费用七七八八，几百万的房贷，可能要掏几十万的费用。最关键的是，这两种转按揭方式都涉嫌违规操作，我们并不鼓励。如果政府批准存量房贷转按揭，最好的方式就是不改变贷款主体，甚至不改变贷款金额，只是重新选择贷款产品，等于凭空降利率。不过这么好的事，真的会发生吗？现在有一种合法的转按揭，倒是可以考虑，那就是一些城市已经开始实施的商转公，把高利率的商业贷款转成低利率的公积金贷款。这是合规行为，缺点是限制太多。首先你所在的城市得有相应政策，其次你得是纯商贷而非组合贷，再其次你还得有良好的公积金缴存记录。最后，公积金贷款上限跟商贷还是无法相比，至少京沪的购房人大多数都指望不上了。虽然我认为发生降低存量房贷利率的或然率很低，但凡事不能绝对，也许事情会超出我的认知。超出了也是好事，因为我自己就是存量贷款利率很高的那批人之一。之所以没有提前还掉，也是为了留着每年抵个税。如果真能少还一点利息，那我也很开心。

是的，我分析问题都是从逻辑出发，而非立场。如果从立场出发，我也希望贷款利率越低越好，我也希望房租越高越好，因为这些都对我有利。正是因为如此，我的观点才更可信。这里我教大家一招，怎么判断一个人的话是否可信，可以先从利益来分析。比如一个房屋中介如果说投资房产好处多多，可信度就比较低，因为与他利益一致。但如果中介说形势不好劝你先别买房，可信度就比较高，因为与他的利益不一致。这个道理很简单，一个人为利益撒谎不奇怪，但说假话来损失自己的利益，这就难以理解了。

本来这个事就是小道消息，政策出也好不出也好，都是猜测。问题是，很多唱多的媒体朋友又兴奋起来了。今天互联网上各种大标题乱飞，什么炸裂，史诗，跟雨后狗尿苔一样又都冒出来了。我想请大家认真想想，下调存量贷款利率，能救房价吗？房价低是因为大家不买房，而大家不买房是因为存量贷款利率高吗？想一想就知道是无稽之谈。现在买房用的可是新增贷款利率，而且首付还低，房价照样一路下滑。难道存量业主每月少还几百块房贷，他们就会踊跃购买第二套房？总有一批自媒体，不管遇到什么问题，都说成有利于房价上涨。很多消息明明是利空，却睁眼说瞎话，欺负老百姓没读过书。住建部提房屋养老金，他们说可以转移给租客；国家说房地产税收，他们就直接翻译成要收房产税；央行借国债做空，他们把收水说成是放水；甚至川普遇刺都有利于中国房价上涨，我也是醉了。只要对他们的观点有利，他们并不在乎自己的逻辑打架。哪怕一会儿支持纳税，一会儿支持减负也无所谓。他们的唯一目的，就是你能买房，这样他们才能从你身上捞到好处。从实际效果来看，这也算是某种意义上的救市吧？只不过救市的代价有点大，像精卫填海，非要跟趋势对着干。虽说每个人都要为自己的认知付出代价，可这些诱导者也不能说没有责任吧？购房有风险，投资需谨慎。多念几遍吧！