天天看降价的房子，不管购房者还是房东们都会心情很复杂。

购房者看着这么多房子降价，怕自己买了房子就降价，所以买房很犹豫；

房东们看着这么多房子降价，也会关注自己房子是不是也降价了。

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所以大家买房的时候，总是问置业顾问或者中介小哥：

这房子买了不会降价吧？

那咱反向看看济南楼市哪些房子没降价，或者降价幅度很低，甚至过去这么多年一直保持片区相对比较高价格，二手房里面咱们挑挑。

我找了十几套六七月份成交价格比较贵的房子，这里面有比较新的次新房，也有房龄十多年甚至接近30年的二手房。

大家先看看这些都是哪里的房子：

有鲁能领秀城的洋房，有环山路的次新房，有千佛山脚下的次新房还有一些济南比较有名的学区房，还有一套山大校园里面的97年的老房子，单价竟然卖到了34000多。

当然还有很多二手房成交价格能卖到比较高的价格，大家也可以放进来，再统一对比一下这些房子的共性。

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我们总结这十几套房子的特点，首先共同的特点：

位置比较好，这个片区居住群体购买力强，也就是有钱人基数大，富人特别多。

千佛山周边、鲁能领秀城、大小汉峪、山师周边、经十一路附近。

不管是因为山体景观资源，还是医院、高校、教育资源，还是因为政府单位集中等原因，就是把有钱人吸引到了这个片区，所以形成了较强的购买力。

你去黄河北建个皇宫，也不见得有人会出高价买。

还有一个特点就是“相对的稀缺”，在这个片区阶段性内是比较的稀缺的，你找不出几个更好的楼盘替代，另外小区内同类产品挂牌卖房的也不多。

同样我们还发现低密度，好学区，也是占比比较大的共性。

上面的四个特点归纳起来：

片区人群购买力强、稀缺、低密度、好学区。

一套房产所具备的上面特点越多，那价格就很难不保持高位。

所以我们买房按照这种条件筛选，就会稳妥很多。

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绝大多数的房子都有一个价格、价值的黄金周期，这些房子有可能在未来的某一年会降价。

降价得有相应的前提：

大量有钱人（产业转移）搬离这个片区，或者这个片区周边迎来大量的开发，有替代品出现。

多了几个新楼盘供应，比这些二手房子新，产品好，价格差距还不是特别大，那自然有实力的人就奔着新房子去了，甚至这些高价老房子业主也要卖房置换。

这两个前提具备一个，那你就应该注意了，是不是要高位套现离开，或者卖房换房了。

你比如历山名郡、千佛山附近周边如果拆迁一大片，建一批品质不错的新房子，那历山名郡、大众嘉园等房产价格下来的概率就很大了。

这几年不少学区房的价格也调整了，但是相比较而言学区的加持下，还是要比没有学区的同类产品售价高不少。

不少高层房源价格也调整了，而同片区甚至同小区内的小高层洋房，价格调整相对是比较少的，流通性也相比高层好很多。

当然现如今CBD、高新区建设了很多新一代的产品，因为产品优势，新房、二手房售卖高价格，就是因为片区有钱人多，需求旺盛，再加上产品的优势，可以归纳为阶段性的稀缺，也是有相应的条件支撑的。

楼市的规律并不难发现，需要大家多去了解，然后多去总结归纳。

我做地产19年，看得多，了解的多了，只是比咱普通购房者经验丰富一点而已。

个人观点，仅供参考。

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