楼市拐点已至,这轮行情,谁能率先破局?

甜笑葡萄 2024-09-29 22:38:57

近期,广州密集调规,土地格局将有大变。

其中最瞩目的莫过于天河广氮片区、马鞍山以北607地块的最新控规。

初看之下,只觉得又是一波常规的商住地改居住地。

但细看其中的各项指标后,才发现大有深意。

01

天河地块调规,有什么“秘密”?

这次调规,有何特别之处?又能说明什么问题?

其一,本次地块密度之低,突破十几年来广州的中心城区的历史。

本次调规的天河广氮片区、马鞍山以北607地块,将其中的5块其他商务用地,调整为3块住宅用地。

更关键的是,这3宗住宅地的容积率,通通为0.8!

广州中心区多久没出过别墅了?久远到让人都记不得了。

2010年以来所出让的容积率1.0以内宅地,基本都在郊区了。

更别说天河区了,别墅产品估计要追溯到帝景山庄,也有十几年了。

其二,只有容积率低还不够,地块还限高18米。

这两条一结合,如此低密的地块还只限高18米,会打造什么产品,也呼之欲出。

没错,就是别墅。

这意味,广州的“限墅令”就算没有直接取消,其实也变相放宽了中心墅区打造的空间。

现有的楼市格局,可能要被打破了。

02

变相放宽“限墅令”,意味着什么?

其实在中心区建别墅,是一种趋势,不仅是广州,如今上海也在变。

毕竟之前“限墅令”出台,主要目的其实就是提高土地利用率,是加大住房的供应量,满足大家的居住需求。

而对于容积率低于1.0的别墅开发的限制始于1994年,限制从2003年开始陆续加强并于2019年达到限令巅峰,在2023年才有所放松。

△2023年9月放松“限墅令”

如今楼市的供求环境变了,大家已经从追求有房可住,到追求品质居住过渡。

低容积率、高品质住宅成为趋势,对“限墅令”进行条件放宽,也会更合时宜。

不过一线城市的风吹草动,影响甚大,所以北上广深之前一直都没有动静。

直到今年,市场环境倒逼供地格局变化,一线城市供地也开始追求低密、品质。

如上海青浦区的3宗地块容积率低至0.8,广州广氮板块调规的低容积率靓地等等。

但步子也不能一下子迈得太大,哪里开始试点中心区别墅化才是最合适的呢?

答案已然揭晓。

广氮板块即“金融城后花园”,成为了官方的首选,所以我们看到有了这次调规的尝试。

03

“金融城后花园”,凭什么成为官方“独宠”?

看到这里,有人不禁要问,官方为何要把这份“独宠”给到金融城旁的广氮板块呢?

事实上,在金融城旁如此中心的区域铺开别墅的规模,说明这里本身就具有“低密高端住区”的潜质。

说到“低密高端住区”这个概念,我们并不陌生,纵观国内外城市,都有珠玉在前。

硅谷的Los Altos Hills,新加坡这座“花园城市”的武吉知马,我国北京海淀豪宅区,深圳香蜜湖,香港太平山......通通都是。

△深圳香蜜湖

而想打造低密高端住区,需要两个先决条件。

1)距离城市产业经济高地不远,享受舒适的通勤距离;

2)拥有优渥的生态环境资源,教育、医疗、商业资源也很丰富,享受低密健康的居住体验

而金融城旁的广氮板块,显然都满足这些条件。

而且随着未来别墅地块的铺开,这里很可能将成为城市进化的终点——CLD(中央居住区)。

因为这里,将兼得都市繁华与自然静谧的生活,尤为难得。

就是这样的潜力板块,如今居然还有「近CBD+有书包+公园在旁」这三者条件叠加的物业......

没错,就是不管天河新盘如何卷,它始终是焦点的——城投珠江·天河壹品。

04

金融城旁,仅此「高配」物业

「近CBD」

要知道,现在天河新盘不少,但大多都偏离核心区域,要熬配套、熬城市界面。

而天河壹品,距离珠金琶三大CBD,直线距离约3公里、5公里与6公里,距离非常近,可享受更卓越的CBD配套。

「周边教育资源丰富」

其次,项目所在板块各项配套高速兑现,价值逐渐浮现。

特别是周边学校建设的兑现,今年9月开学的广州奥林匹克中学智谷校区,根据官方的地段划分,就包括了天河壹品。

而且,这所学校距离天河壹品,更是只有一路之隔,非常之近。(具体入学政策请以教育局公布为准)

要知道,这所学校是一所公办九年制学校,加上社区自带幼儿园,孩子12年的教育都不用烦恼。

此外,业主的选择还不止于此,因为还有一所学校即清华附中湾区学校,按照最新政策,也是面对天河壹品所在片区招生的。(具体入学政策请以教育局公布为准)

这所学校的起点很高,由广州市教育局、天河区人民政府和清华大学附属中学三方共建而成,拥有与校本部同步教育资源,质量有保障。

而且清湾学校距离天河壹品,直线距离仅约300米,目送可达。

「公园在旁」

更惊喜的是,今年天河壹品旁,还官宣了一座园面积约达83万平的人才公园(来源:南方都市报)。

这个体量,比天河区最大公园之一的天河公园(约71万平)还要大。

这座公园不仅体量大,而且是广州第一个人才主题的公园,由广州市政府和天河区政府共同出资建设。

目前也已经曝光了效果图,会有大量水景,让人期待值拉满。

△广州智谷公园规划效果图

从地图上看,天河壹品紧紧挨着这座人才公园,仿佛公园是自家的私家园林,下楼可达。

而且,天河壹品的窗景也更加精彩,一面是万丈红尘的城央CBD,一面是野趣横生的绿肺公园。

抬头即可望绿林,侧耳亦可听繁华,还有什么生活,比这更奢侈吗?

「与墅为邻,天生不凡」

不仅如此,金融城后花园的含金量,还在上升。

这里不再只是一个低密高端住宅区,而是一跃成为CBD旁的高端别墅区。

或许有人还不知道“机会”在哪里,直接举几个以墅为邻的例子。

如二沙岛,前不久岛上的金亚花园成交了一套超过 1.66 亿套的别墅,折后单价超过 25 万/㎡。

而同在一小区的金亚花园小高层洋房目前二手放盘价近10万元/㎡。

这个价格相比如今越秀其他在售洋房的均价(7-8万/㎡),可以说远远超过。

△二沙岛

而这不是个例,就像珠江新城的别墅,更是一栋难求。

而珠江别墅旁边的洋房,价格更是比其他珠江新城的洋房项目要贵。

这就是以墅为邻,带动价值的最好见证。

可以预见,未来金融城后花园的价值也将被拉伸,板块天花板上限将更高。

△天河壹品与调规地块位置

05

恰逢政策窗口期,国庆加推别错过

当然,买房向来都要审时度势。

这段时间,不仅是央行疯狂发糖,涉及到降存量房贷利率、降息、降准、降房贷首付等利好。

更有一系重磅政策,刺激市场,9月26日的政治局会议罕见提出,要促进房地产市场止跌企稳;调整住房限购政策......

在此消息的带动下,A股地产股迎来集体涨停潮。

而且可以预见的是,接下来一线城市的限购会逐渐放开,土地市场入局者逐渐增多,广州密集调规后多宗优质土地也可能带热市场。

楼市的“拐点”真的到了!

就在这几天,改善市场已经是躁动不断,可以说现在是一个很好的置业窗口期。

天河壹品作为市场“常青树”,此前每开每火,去化速度超乎市场想象。

如今项目将在国庆全新加推建面约96-143㎡3+1至5+1户型,预计会再次获得改善客的青睐。

因为项目的产品,做得真的很好。

如建面约96㎡的3房+1空间户型,可以做到同等面积下,比别人多一空间。

比起别人卷飘窗的尺寸,天河壹品更注重生活的“实用性”与“舒适性”。

多一空间,就多一份生活的可能,无论是新婚夫妻,还是一胎家庭、二胎家庭,都可以从容拿捏。

更关键的是,多一空间也没有牺牲户型的舒适度。

户内实现LDKB公区、带衣帽区的主套、三开间朝南,舒适度没有减分。

再看看建面约118㎡的4房+1空间户型,它更像建面约96㎡户型PLUS版本。

不仅整体空间更显阔绰,同时也多了一个房间,给你生活进阶的享受。

这个户型同样做到了,比市面其他户型同等面积多一空间,更实用。

同时公区也做到了LDKB设计,而阳台达5.7米的开间,已经接近市面上很多140㎡的户型了。

户型也做到了四开间朝南,采光极佳,而且无论是南向采光还是西向的采光都很足,采光面很广。

当然,喜欢更大的,天河壹品还有建面约126㎡的4房+1空间户型可以选择。

这是个横厅户型,同样也是4房+1空间的设计,还带了一个超大的横厅、超大的景观阳台以及全屋三面的采光,非常惊艳。

这种空间感,只有200㎡的豪宅给过我......

户型还做了双主套设计,直接将家人的尊贵感拉满。

此外,户型南北对流的设计格局再加上开窗面大,其采光会有保证,生活舒适度也会更上一层楼。

不得不说,在金融城CBD旁,还有能有这样的产品,看过天河壹品朋友,很难不成为它的坚定支持者。

如今,正值政策窗口期,项目也将在国庆期间加推新品,大家可不要错过啦。

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