这一轮楼市行情，与过去楼市行情有一个明显的区别：刚需减少，改善型购房者增多。
但500-900万的改善购房群体，却是现在买房最难的一群中产，要置换二手房，要满足孩子学位、通勤问题，关键居住环境还力求改善，而且核心希望房产不掉价，因为这套房子也是这群中产的核心资产，不容半点损失。
中心区高不成，外围区低不就，目前这个预算，改善中产们买房主要离不开这几个板块。
海珠西、天河东、番禺万博。
这几个板块的特点都是紧挨区域核心CBD，而整体房价又没有核心的高，整体板块热度不低，也不乏拥有好学位、好环境以及好交通。
海珠西：
燕语堂悦:项目位于海珠西板块，工业大道旁，小区周边配套非常齐全，出门就是商场、隔壁是地铁燕岗站，小区配建学校宝玉直，还是最新一代全南向高使用率产品，目前价格，90-94平三房5.8-6.2（500万起）；107-112平小四房5.9-6.3（600万起）；125大四房6-6.6（720万起）。
中海观澔府：位于工业大道南，楼下环岛滨江公园，又紧邻沙园、江泰路商圈，生活气息浓厚，除了江畔生活外，学位是该楼盘最大的优势，对口省级海珠外国语中学附属第二小学，并且已开学，目前是准现楼，主要在售户型面积为89-126㎡三四房。
江湾和樾：项目位于珠江后航道，南向江景，高使用率，低密度，配套全有生活氛围，小区旁边就是宝玉直实验小学。
去年才开盘，现在已卖到最后一栋楼了，小户型只有122平和125平还有极少量天地楼层单位，107平的四房已售罄，138平目前仅有一套在售，听说单价6字体可以拿下。
目前最后一栋楼王，已经开卖，一共有3个户型，分别为约141m²四房两卫、约143m²四房两卫、约188m²四房三卫，户户望江，均价在7.5-9.5万/㎡之间，总价是800-1800万。天河东：
天河壹品：位于天河智谷核心区域，小高层设计，准现房在售，周边的居住氛围不错，但板块未来还有规划红利待兑现，价格方面，480万起买四房，年底交付。
保利天汇：老网红盘了，区位、产品、品牌几乎都不用多说，综合分很高，目前在清盘阶段，而且随着周边的新盘不断入市，对天汇也是有不少的冲击，目前价格大概是单价约4.7万+/㎡，这个价格相比巅峰期的7万+/㎡要便宜了不少。
保利天瑞：位于汇景新城板块，中式低密度改善项目，学校官宣的是省实的九年一贯制名校，鸡娃的家长可以放心。价格方面，保利天瑞107平总价在830-880之间，125平在1010-1100左右，147-152平在1250-1400万之间，188平在1650万起。
番禺万博：万博城：样板间已经开放，现在能看到的样板间是103平和143，188的暂时还未开放，学校官宣计划引入广大附中番广实验教育集团办学。
长隆万博悦府：地处长隆万博，挨着文旅IP，规划万象系商业，自带幼小中12年名校书包。
目前在售的是一期在售户型108-203平，小户型5.7万+/平，大户型7万+/平。二期108平、111平和124平也有楼栋已经取得预售证，在推售中。珠江铂世湾：是上一代长隆万博板块的网红盘，也是个超级大盘，总共分了7个地块开发，近地铁7号线员岗站，华附番小已经落地，现在在售的是二期合悦组团的108-138m²的滨江大三四房，现在主力价格4.3-4.8万/㎡，最小108㎡，总价400万出头。
那么，在海珠西、天河东和万博这三个主要板块中，如何判断哪个板块更有潜力在未来5年内跑赢市场？
需要具备以下几个要素：规划落地度高、有接盘人群、有口碑，能吸引更多改善中产去住。具体板块分析和选筹建议如下
1. 海珠西海珠西板块基本没有想象空间，只剩下配套完善和烟火气，琶洲的发展海珠西很难蹭到因为太远了。如果你喜欢现成的生活配套，重视教育和医疗资源，不介意区域的发展空间有限，那么海珠西是一个不错的选择。
2. 天河东反而琶洲的崛起带动了天河东，如果你追求稳妥，希望能够受益于琶洲和金融城的发展红利，那么天河东是一个值得考虑的板块。因为天河东除了收益琶洲的崛起，金融城的发展，还有珠江新城的基本盘，大概率是比较稳的选择。
3. 番禺万博
万博发展的潜力空间会更大，因为有土地扩容，天河东反而发展土地不够，海珠西更难，而且万博板块的产业除了其余总部。
不过值得注意的是万博2020年后的涨幅溢价太高，和樾府开盘价从2020年的4万多到2023年5期清盘，单价已经去到了7万+。
可是现在的板块二手成交情况呢？四个月前，万博和樾府已经破发，单价约5.2万/平，可是最近板块次新盘万科欧泊成交已经下探到了2字头。面对新房依旧5-6万+/平，不知道买家卖了后有没有担心站岗问题。自住是没问题，可是投资来看，万博未来还是有不少新增供应的。
其是随着和樾府等高端项目的交付，万博的城市面貌将会有新的提升。未来也会吸引更多新广和喜欢新城市面貌的老广来住。如果你看重区域的发展潜力和扩展空间，那么番禺万博是一个值得一试的选择。最后一句话总结！
喜欢现成的选海珠西，追求稳的选天河东，敢于冒险的选番禺万博。
