银行说翻脸就翻脸?一个诡异消息,楼市真相来了

每日房说 2024-12-14 17:05:27

进入2024年的冲刺阶段,楼市回温的气氛,传到了土地市场。

近期,北京、上海、杭州、成都等地土拍市场,相继传来房企激战的声音,频现总价或楼面价新“地王”。比如深圳,以185.12亿元拍出年内全国最贵宅地。

然而此时,一个不和谐的声音传出:市场火是一方面,但另一方面是,大家慌了。

为什么慌?因为房贷利率出现了回调潮!

目前全国范围内多个城市的房贷利率,重新爬回3%及以上,其中不少还是热点城市。

这里面比较典型的是广州。

10月23日以前,广州许多银行最低房贷利率在2.85%或以下。

只是执行了十多天时间,到11月7日,又统一上调至不低于3%。

要说这是压力真谈不上,不说从2.9%上调,就以3.0%上调到3.1%来算,一个月的支出也就多了一百来块钱,但就感觉这钱给得有点“憋屈”。

预期,关键还是预期。

这一波操作下来,把10月份LPR下调的25个基点几乎调回去了。

要知道,当时LPR调降后银行存款利率普遍下降,这样一来,等于存款利率降了,贷款利率又调回去,而且通过购房成本的增加,反而逐步加深了个体的焦虑以及对房价反弹的恐惧。

国家救市费了那么大劲,在这个节骨眼,银行说翻脸就翻脸,到底咋想的?

大概有三个原因:

一是商贷利率不得低于公积金贷款利率。

为了进一步支持信贷需求,引导大家买房,5年期LPR年内共下调三次,大降0.6个百分点,很多银行也跟着调降房贷利率,这也导致一些城市,商业房贷利率一度低于公积金利率,这让公积金很尴尬。

肯定有人问,公积金房贷利率自己不能降吗?很遗憾,它很难降。

这或多或少跟公积金的制度设计有关,目前各地系统尚未实现全面联网,不仅资金无法统一运营,使用效率也比较低。

以2023年为例,虽然全年缴存提取比例有76.55%,但提取人数仅占实缴职工人数的43.66%,同时累计缴存余额达到100589.80亿元,比上年末增长8.80%。

因此,对于制度管理相对落后的公积金来说,不该成为商贷利率回调的借口。

二是银行割肉太疼绷不住。

在房贷利率这件事上,购房者和银行就是竞合关系,也就是说,购房者要想低利率降成本,那银行就得吃亏,减少利润。数据显示,今年三季度商业银行净息差进一步下探至1.53%,低于所谓的1.8%预警线。

这么看来,确实调高房贷利率有助于缓解这种压力。但是,如果换个角度看,对银行来说,个人房贷虽然是银行资产负债表里的压舱石,但并非唯一优质资产。前三季度,商业银行实现净利润1.9万亿元,同比增长0.5%,而同期的不良贷款率为1.56%,同比下降0.05个百分点。

换言之,银行业至少在当前节点仍保持着相对稳定的状态,只是净息差下降这一不利因素,不能无休止下降。所以在居民和企业都处于化债期的背景下,银行只能同时进行“开源”“节流”,一边在存款利率上降低支出,另一边又把商业房贷利率小小的上调一些。本来银行作为楼市组局者的一员,在过去几十年赚得盆满钵满,照理说回吐一点也正常,可银行却不这么想,主打一个“一分钱”也不想失去。

三是最大的底气来自于市场端。

都知道过去的10、11月,一线城市和少部分二线城市的房地产市场出现了期盼已久的回暖,这是银行不仅敢嘚瑟,还敢从你兜里掏钱的最关键原因。

可是楼市回暖,这一切背后并不是楼市的自我修复,而是政策端集中发力的结果。

从全国公布的数据来看,无论是新房网签连续下降15个月首次正增长,还是楼市首次“银十”超过“金九”,一切似乎都在朝着好的方向发展。

关键问题来了,楼市一两个月的出色行情,是否意味着就此改变了房地产局面?

并不能。

看待房市的整体情况,需要多个维度去观察。

比如中指数据显示:11月份,一线城市新房成交面积环比上涨9.7%,同比大涨49.4%;二线代表城市成交面积环比增长23.8%,同比增长19.3%;只有三四线代表城市新房成交规模环同比仍在下滑。

而同期的全国房地产市场基本情况,在一系列指标都下降两三成的前提下,只有商品房待售面积一个猛然上行,其中住宅待售面积增长了19.6%。

要知道,上一波楼市库存高位是7.39万亿平米,与如今的7.3万亿平米相比,相差无几。再加上中国人口红利已经终结,而大多数城市海量的库存现状也摆在那里。

所以,银行利率的回调,还是着急了点。

房说君有话说,如果把时间线拉长,往更远的未来看,我们目前的贷款利率还有下降空间,无关楼市,而是跟信心和预期有关。

这一点,其实可以从中长期国债收益率得到体现。目前,10年期国债跌破2%的收益率,创下22年来新低后,收益率继续下降。

找不到合适的生财“路子”,大量资金只能抱团,往国债这种无风险收益的产品里扎堆,价格上去了,利率也就下来了。

说得更直白一点,就是怕风险,信心不足,担心投资回报率低,经济增速放缓让资金打水漂,

总之,趋利避害是人的天性,资金赖在债市不走,没有充足的资金砸向企业端,就很难有更多的工作岗位,更多的增长性收入。

今年降薪失业有多严重?恐怕只靠冰冷的数据无法全部揭示就业市场的严峻现状。这一点不用怀疑,看看周围人的就业情况就清楚了,所以在居民端收入增速愈发不明朗的当下,房贷利率想要维持在金融系统满意的水平线上,恐怕可能性很小。

本文所用图片均来自网络,如有侵权请联系删除。文章为“每日房说”原创,严禁转载抄袭,发现必深究。(撰文:风风)

9 阅读:9578
评论列表
  • 2024-12-14 21:19

    每次调的挤牙膏一样恶心🤢房价利率2.9%上涨到9.2%一步到位,

  • 2024-12-14 20:26

    你怎么搞也没有几个人去买,你最赌吗?明年成交量比今年还要差

  • 2024-12-15 08:05

    让利,心疼。

  • L津 4
    2024-12-15 22:17

    先让你们入坑先,然后……

    星辰 回复:
    然后出房产s,说是为了防止炒房,为你们好
  • 2024-12-16 00:44

    一看出生人口,还用什么分析?在多的分析也不过是把刀磨的更利,割了在说,谁管你以后。看吧,如果出生人口还这样,鹤岗以后大把出现。

  • 2024-12-16 18:17

    所以不降房价的降价都是耍流氓

  • 2024-12-16 08:18

    压死骆驼最后一根稻草,不是房地产。是出生人口低迷。

  • 2024-12-15 11:46

    贷款利率应该提高到8%

  • 2024-12-15 13:59

    公积金放观社会,有几个能拥有呢!

  • 2024-12-16 07:40

    回乡下建房,不买房!

    吹牛不打草稿 回复:
    有钱还差不多!有钱直接回乡下养老躺平过日子岂不美哉!
  • 2024-12-16 11:26

    反正也搞不出增量,干脆逮着存量死搞吧

  • 2024-12-15 15:25

    江西大南昌,11月1日3.3%,房贷利率!

  • 2024-12-16 07:02

    放心,明年的楼市比今年更惨

  • zgx 1
    2024-12-16 11:22

    最贵地