进入2024年的冲刺阶段,楼市回温的气氛,传到了土地市场。
近期,北京、上海、杭州、成都等地土拍市场,相继传来房企激战的声音,频现总价或楼面价新“地王”。比如深圳,以185.12亿元拍出年内全国最贵宅地。
然而此时,一个不和谐的声音传出:市场火是一方面,但另一方面是,大家慌了。
为什么慌?因为房贷利率出现了回调潮!
目前全国范围内多个城市的房贷利率,重新爬回3%及以上,其中不少还是热点城市。
这里面比较典型的是广州。
10月23日以前,广州许多银行最低房贷利率在2.85%或以下。
只是执行了十多天时间,到11月7日,又统一上调至不低于3%。
要说这是压力真谈不上,不说从2.9%上调,就以3.0%上调到3.1%来算,一个月的支出也就多了一百来块钱,但就感觉这钱给得有点“憋屈”。
预期,关键还是预期。
这一波操作下来,把10月份LPR下调的25个基点几乎调回去了。
要知道,当时LPR调降后银行存款利率普遍下降,这样一来,等于存款利率降了,贷款利率又调回去,而且通过购房成本的增加,反而逐步加深了个体的焦虑以及对房价反弹的恐惧。
国家救市费了那么大劲,在这个节骨眼,银行说翻脸就翻脸,到底咋想的?
大概有三个原因:
一是商贷利率不得低于公积金贷款利率。
为了进一步支持信贷需求,引导大家买房,5年期LPR年内共下调三次,大降0.6个百分点,很多银行也跟着调降房贷利率,这也导致一些城市,商业房贷利率一度低于公积金利率,这让公积金很尴尬。
肯定有人问,公积金房贷利率自己不能降吗?很遗憾,它很难降。
这或多或少跟公积金的制度设计有关,目前各地系统尚未实现全面联网,不仅资金无法统一运营,使用效率也比较低。
以2023年为例,虽然全年缴存提取比例有76.55%,但提取人数仅占实缴职工人数的43.66%,同时累计缴存余额达到100589.80亿元,比上年末增长8.80%。
因此,对于制度管理相对落后的公积金来说,不该成为商贷利率回调的借口。
二是银行割肉太疼绷不住。
在房贷利率这件事上,购房者和银行就是竞合关系,也就是说,购房者要想低利率降成本,那银行就得吃亏,减少利润。数据显示,今年三季度商业银行净息差进一步下探至1.53%,低于所谓的1.8%预警线。
这么看来,确实调高房贷利率有助于缓解这种压力。但是,如果换个角度看,对银行来说,个人房贷虽然是银行资产负债表里的压舱石,但并非唯一优质资产。前三季度,商业银行实现净利润1.9万亿元,同比增长0.5%,而同期的不良贷款率为1.56%,同比下降0.05个百分点。
换言之,银行业至少在当前节点仍保持着相对稳定的状态,只是净息差下降这一不利因素,不能无休止下降。所以在居民和企业都处于化债期的背景下,银行只能同时进行“开源”“节流”,一边在存款利率上降低支出,另一边又把商业房贷利率小小的上调一些。本来银行作为楼市组局者的一员,在过去几十年赚得盆满钵满,照理说回吐一点也正常,可银行却不这么想,主打一个“一分钱”也不想失去。
三是最大的底气来自于市场端。
都知道过去的10、11月,一线城市和少部分二线城市的房地产市场出现了期盼已久的回暖,这是银行不仅敢嘚瑟,还敢从你兜里掏钱的最关键原因。
可是楼市回暖,这一切背后并不是楼市的自我修复,而是政策端集中发力的结果。
从全国公布的数据来看,无论是新房网签连续下降15个月首次正增长,还是楼市首次“银十”超过“金九”,一切似乎都在朝着好的方向发展。
关键问题来了,楼市一两个月的出色行情,是否意味着就此改变了房地产局面?
并不能。
看待房市的整体情况,需要多个维度去观察。
比如中指数据显示:11月份,一线城市新房成交面积环比上涨9.7%,同比大涨49.4%;二线代表城市成交面积环比增长23.8%,同比增长19.3%;只有三四线代表城市新房成交规模环同比仍在下滑。
而同期的全国房地产市场基本情况,在一系列指标都下降两三成的前提下,只有商品房待售面积一个猛然上行,其中住宅待售面积增长了19.6%。
要知道,上一波楼市库存高位是7.39万亿平米,与如今的7.3万亿平米相比,相差无几。再加上中国人口红利已经终结,而大多数城市海量的库存现状也摆在那里。
所以,银行利率的回调,还是着急了点。
房说君有话说,如果把时间线拉长,往更远的未来看,我们目前的贷款利率还有下降空间,无关楼市,而是跟信心和预期有关。
这一点,其实可以从中长期国债收益率得到体现。目前,10年期国债跌破2%的收益率,创下22年来新低后,收益率继续下降。
找不到合适的生财“路子”,大量资金只能抱团,往国债这种无风险收益的产品里扎堆,价格上去了,利率也就下来了。
说得更直白一点,就是怕风险,信心不足,担心投资回报率低,经济增速放缓让资金打水漂,
总之,趋利避害是人的天性,资金赖在债市不走,没有充足的资金砸向企业端,就很难有更多的工作岗位,更多的增长性收入。
今年降薪失业有多严重?恐怕只靠冰冷的数据无法全部揭示就业市场的严峻现状。这一点不用怀疑,看看周围人的就业情况就清楚了,所以在居民端收入增速愈发不明朗的当下,房贷利率想要维持在金融系统满意的水平线上,恐怕可能性很小。
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每次调的挤牙膏一样恶心🤢房价利率2.9%上涨到9.2%一步到位,
你怎么搞也没有几个人去买,你最赌吗?明年成交量比今年还要差
让利,心疼。
先让你们入坑先,然后……
一看出生人口,还用什么分析?在多的分析也不过是把刀磨的更利,割了在说,谁管你以后。看吧,如果出生人口还这样,鹤岗以后大把出现。
所以不降房价的降价都是耍流氓
压死骆驼最后一根稻草,不是房地产。是出生人口低迷。
贷款利率应该提高到8%
公积金放观社会,有几个能拥有呢!
回乡下建房,不买房!
反正也搞不出增量,干脆逮着存量死搞吧
江西大南昌,11月1日3.3%,房贷利率!
放心,明年的楼市比今年更惨
最贵地