五四北一批现房跌到历史最低价!

东接一号 2024-07-11 16:47:54

19999元/㎡起!福州五四北板块房价最坚挺的新盘——鲁能公馆三期,终究还是低下了高昂的头颅!

而外围除了便宜没啥优势的金地五四领峯,更要继续降价策略,悲壮地喊出了1.25万/㎡的历史最低价!

当板块内一批位置更好、地价更合理的住宅项目等待入市,这些卖成现房的楼盘已经认清形势:

不降价不行了!

位于福州五四北核心区——琴亭湖片区的鲁能公馆三期,从2021年底开盘起,均价一直坚挺在2.6-2.8万水平,即便是今年上半年那波特价房,也要23888元/㎡起。

但最近,这个五四北在售最贵楼盘放出了一批19999元/㎡起的工抵房,高层也跌到了21999元/㎡。据悉,这20套房源均为110㎡的精装现房。

此前,土拍楼面价15582元/㎡的鲁能公馆三期,一直被吐槽房价虚高。那如今2.1万左右的均价,可以入手了吗?

没有绝对的便宜,只有相对的划算。

东街1號对比了隔壁2020年交房的鲁能公馆二期,同样是纯商盘,后者目前在贝壳找房平台上的挂牌均价是2.68万/㎡,今年上半年二手房成交均价大概在2.19万/㎡。

另外,三期规划的是9栋高层住宅,社区空间较完整,而二期只是三栋住宅的小社区。

新房的话,项目最大的竞品应该是站坂片区的国贸保利和颂锦原,作为精装纯商盘,目前均价大概在两万三四。对比来看,靠近鼓楼的鲁能公馆三期地段配套更胜一筹。

这么对标,三期19999元/㎡起的工抵房有一定优势,但缺点也很明显。

鲁能公馆三期110㎡户型都是连廊中间户,采光隐私不佳,堪称全盘最难卖的户型,去年这个时候甚至要赠送一个车位来去化。

至于精装修。鲁能公馆三期是去年底交房的,但官媒4月初报道过,不少业主发现精装房的墙角、地板出现大面积发霉痕迹。业主的心情大概就是

交房前:“ 哇,提前半年交付。”

交房后:“哦,赶工期。”

其实,当年鲁能公馆一期的精装口碑就很一般,二期虽然是毛坯,但也被曝过雨水倒灌小区电梯等质量问题。

除了近鼓楼、精装现房,鲁能公馆三期最大的卖点还包括,提前划片九年一贯制的福州屏东中学教育集团象峰学校(即象峰学校二部)。屏东中学多年来稳居福州公立初中TOP2,但象峰学校只是成员校,暂时还称不上学区。

集团化办学的趋势下,福州购房者要对名校“冠名”祛魅了。而步行近20分钟才能到达的地铁站,不提也罢。

总之,19999元/㎡起的价格能不能买,要看自己权衡利弊了。

一度是福州北区单盘成交面积销冠的鲁能公馆三期,怎么突然就降价出货了?

除了交房后的质量问题外,竞品分流也是重要原因。

前两三年,除了地铁秀山站附近快速清盘的绿城海棠映月和建发璟园,五四北核心区并无新盘入市。供求失衡下,价格直逼三万的鲁能公馆三期在不开分销的情况下,2022、2023两年时间硬是卖出了476套(数据来源克而瑞)。

但去年底,国贸保利和颂锦原的入市让板块新盘重新排序。

克而瑞数据显示,2024年上半年,国贸保利和颂璟原斩获了4.58亿元的销售额,成交面积2.32万㎡,怎么看都是领跑北区。另据自媒体“刚需探房”统计,6月份,国贸保利和颂璟原以62套的成交量成为五区销冠。

上面说到,和颂璟原的地段配套未必赢过鲁能公馆三期,但83㎡、95㎡差异化户型带来的低总价更匹配板块需求。而且同样是110㎡,和颂璟原做到了四房,鲁能公馆三期只规划了三房。叠加保利和国贸的高品牌认可度及操盘能力,项目得以突出重围。

被挤出榜单的鲁能公馆三期上半年具体销量多少,尚未可知。但市不动产登记交易平台的数据显示,领证两年半,该项目1000套住宅还有474套可售,去化率仅52.6%。照这个速度,还得再卖两年。

除了国贸保利和颂璟原风头正劲,五四北一批市属国企项目也将入市抢客。涧田湖边的新投映悦湖已经放出79-143㎡的产品信息,与鲁能公馆三期的刚改客群重叠度较高。

此外,新店东片区的左海翠宸里、新榕2023-57号、新榕2023-59号也是待入市状态,比鲁能公馆三期更靠近北三环。片区内还有6幅宅地待出让,起拍楼面价1万出头。

一句话,近鼓楼不缺更具性价比的新盘了。而且鲁能公馆三期95㎡小户型没剩多少,目前主推的110-125㎡户型对购买力要求较高。主动降价抢跑,才是上上策!

未来两年内,五四北市场竞争加剧,外围斗顶片区新盘的去化压力比核心区更大!

背靠莲花峰万寿园的金地五四领峯,2021年曾以近2万/㎡的高姿态入市。被市场教训后,东区(即二期金地都会上城)6号楼去年喊出“1.38万/㎡,楼层任选”的口号,这几天又推出“12500元/㎡,楼层任选”的工抵房。

降价有用吗?

有!上周,闽侯5888元/㎡起的金地自在城就大卖了68套。

据悉,金地五四领峯一期900多套住宅几乎卖完了,市不动产登记交易平台显示,目前只剩二期91套住宅未网签。跌破底价后,清盘指日可待。

此外,滞销多年的绿城柳岸晓风也在拼刺刀。该盘土拍楼面价高达19242元/㎡,近日祭出了16888元/㎡的特价房,同样也是精装现房。

几乎没有新盘能扛过这轮价格战。接下来,五四北楼市的天平继续向购房者倾斜!

上为正文。

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