这是“地产屠龙”的第298篇原创文章
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过去这五个月全国楼市是热闹的，调控政策利好松绑一浪高过一浪，但这五个月贵阳楼市却多少有些冷清，除了三月份那一波降价促销，能在市场上留下声浪影响的实在太少，其他为数不多的恐怕也只有像观山西奥体板块的洋浦觀山玉项目了
作为新进贵阳的开发商，洋浦觀山玉今年四月首开，在不到一个月的时间里面，累计签约金额已经突破了两个亿，从它上市销售以来，就不断冲击全市销售签约金额TOP20排行榜，最近几周更是持续霸榜第一名的位置，这个成绩着实令同行投来羡慕的目光
以洋浦觀山玉为代表的观山西板块，是这段时间市场的热点，接下来又会有其他哪些楼盘能脱颖而出，接棒下半年的热销势头，这也是很多人关心的话题
观山湖作为这两年贵阳楼市少有稳得住的区域板块，一直都是开发商必争之地，除了现在风头正劲的观山西奥体板块，观山东板块也即将进入新盘供应密集期
以同城大道为界以东，将会有七个全新的楼盘陆续上市，而且面市时间大多数都集中在今年下半年，从地理位置来看，有现成的地铁站点，又更靠近老城区，板块成熟度高，对很多客户来说工作地和居住地的关联度也更加紧密
观山东的这些项目天生自带buff，互相之间的竞争激战是免不了的，有竞争才会带动进步提升，这是好事情，说不定下半年贵阳楼市能因此有所回暖好转起来
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目前观山湖的在售项目主要集中分布在四个板块
以观山湖公园为核心的会展金融城板块，积聚了整个观山湖最好最优质的城市资源，受关注度也最高，当然，相应的价格预期也更高一些
以阅山湖公园为核心的观山西板块，目前整个的居住氛围和配套成熟度都很完善，宜居性非常高
以超级大盘世纪城为核心的世纪城板块，目前在售的项目不多，下半年会有一个全新的项目出来：乾麟龙观宸，跟世纪金源居然之家一路之隔，地理位置也是非常的好，作为麒龙集团重回贵阳主流市场的重磅项目，也是很值得期待的
通常来说，同城大道以东，黔灵山路以北，金朱东路北二环以南，贵阳北站以西，纵向跨度从金融城到高铁北站，再到高新区，这样一个区域都可以被界定为观山东板块
观山东板块有现成的地铁站点，集中设置了阳关站、新寨站、白鹭湖站，从地理位置来看，又更靠近老城区，交通主干道路网也很完善，板块现有的发展成熟度高，对很多客户来说工作地和居住地的关联度也更加紧密，所以市场对观山东板块的项目关注度都很高
▲ 观山湖主要在售项目位置板块分布图 ▲
从上面这张项目分布图上可以看到，以同城大道为界往东，既有中海映山湖和龙湖天曜这两个站立楼市江湖已久的项目，也有远洋红星观山天铂这个时运不济的项目，尽管占了观山东板块的发展先机，但受到上面集团公司的影响而进展缓慢，除此之外，观山东板块更多的是即将上市的潜在新项目、新地块
▲ 观山东板块潜在项目地块汇总表 ▲
我整理了一下，一共有八个地块，其中六个已经正式公布了项目案名，并且工程进度都已经是迅速的推进之中，在这里面比较特殊的是G22（083）地块，也就是高科•金融城9号
高科•金融城9号住宅小区位于贵阳市观山湖区同城南路，总投资8.93亿元，建筑面积12.5万平方米，项目将建设住宅总栋数10栋，总户数590户，停车位780个，今年3月21号举行了动工仪式，预计2026年11月竣工
高科•金融城9号项目主要是作为贵州银行金融城职工的配套住宅，既然是配套住宅，那就肯定有福利性质了，这种房源不是普通人想买就能买得到的，所以尽管它也在同城大道以西，我把它单列了出来，更多关注的是观山东板块里面剩余的其它七个新盘
这七个地块基本上都是去年十二月份拍下的土地，这当中已经有五个项目进入了实质性开发阶段，速度算是比较快的了，在五月份都相继公布了项目案名，下半年都会进入销售阶段，贵阳城投和浙江诸暨东都房产两家公司的小龙滩地块进度相对滞后一些
万科都会印象
从这几天项目对外的宣传海报来看，万科都会印象项目主打的是TOD规划概念，这对万科来说是信手拈来了，在万科翡翠公园项目上依托地铁一号线老湾塘站，项目规划打造的的也是TOD产品概念，这次500米范围内就是一号线白鹭湖站，也是妥妥的地铁盘了
万科都会印象项目建设用地约2.66万平米，计容建筑面积约6.66万平米，总户数589户，总停车位441个，这样的规模体量可以说是非常小了
这样的小地块开发模式，之前也聊过很多次，在习惯了超级大盘的贵阳市场，接下来可能会越来越多出现小楼盘，就像之前铁板一块的小龙滩地块，最终也还是分割成很多小地块来独立出让
从项目公示的规划平面图来看，项目楼栋都是南北布局，朝东南方向为主，以八栋楼形成围合式布局，在组团最中间规划了一栋楼，看样子应该会定位成楼王
项目规划九栋楼，其中六栋楼是16层的小高层，三栋楼是34层的超高层，据说有跃层和平层两种产品方案，户型面积也都有所控制，即将在美的悦然时光和世纪金源购物中心有两个外展接待点
不管从户型面积的控制，还是从案名“都会印象”，整体感觉万科在观山东新项目上的定位会偏年轻化一些，以此来满足年轻人更具城市活力的居住需求
投控观山怡璟
紧挨着万科都会印象项目的西侧，一路之隔就是贵阳投控旗下的项目投控观山怡璟，跟投控在观山湖的另一个项目中科观山怡璟算是师出同门了，从案名也可以看出项目的定位端倪来
从项目公示的规划平面图来看，项目计容建筑面积4.97万平米，总共只有四栋高层住宅，总户数452户，总停车位479个，四栋楼组成的围合式布局，不管楼盘大小，也有了比较突出的中庭大景观
众恒观山云墅
上面这是小龙滩片区的整体规划图，目前已经成功拍出了三个地块，城投地块是2022年12月份拍出的，另外两块是2023年12月份拍出的，而且是近两年少有的全新开发商进入贵阳市场拿地，四川众恒还溢价了一手才成功拿下
贵阳市自然资源和规划局官方网站上，众恒地块项目建筑用地规划许可证的公示显示，项目案名“众恒观山云墅”，计容建筑面积6.3万平米，目前已经开始场地平整阶段，预计下半年项目售楼部、样板间和示范区全部都会展示出来
从洋浦觀山玉、乾麟龙观宸，再到万科都会印象、投控观山怡璟、众恒观山云墅，更多的新地块新楼盘开始走小而美的精品盘路线，这可能会是接下来贵阳楼市拿地开发的一个新趋势
君安金檀郡
从项目公示的规划平面图来看，项目计容建筑面积31.8万平米，规划39栋住宅，总户数2531户，总停车位2590个，在观山东板块的这一批项目里面，妥妥的是个大盘了
从规划图上来看，产品方案既有高层也有洋房，目前洋房产品在整个观山湖区域都算是比较稀缺的类型，外立面效果图看起来也还不错，洋房对项目的定位提升是有很大的帮助的
项目规划有山体公园和21班幼儿园，开发商会全资建设36班的小学和初中，贵阳客户买房向来比较关心的教育配套问题也得到解决，目前在美的悦然时光和世纪金源购物中心有两个外展接待点
誉鹭湖
顺着同城大道继续往南，项目位于同城大道和黔灵山路交汇处，交通出行非常方便，这个项目也就是之前一直说的福建商会地块，观山湖城运集团拍下地块后，联手保利置业进行开发建设全过程管理服务
5月21号正式发布了项目的案名：誉鹭湖
目前还没有了解到更多的项目详细资料，只是从案名发布的宣传以及地块现场的广告围挡来看，“央地国企携手开篇之作，献给贵阳的时代作品”，这样的联手开发，这样的宣传定位，看得出来平台公司是想从专业层面来打造更好的品质改善型项目，所以才会选择保利置业来做开发全过程服务
当初拍地时候的规划数据里面，容积率2.5，计容建筑面积约33.46万平米，跟君安金檀郡规模大小差不多，这样一个体量规模，产品方案上还是有很多惊喜可以期待的
中海映山湖推出了一线临湖的瞰湖大平层，龙湖天曜这个月底也紧接着会推出三期195平米的大平层，一下子把观山东的竞争站位拉高不少
今天聊到的观山东七个新项目里面已经有五个项目进入到了实质性开发阶段，把这些新项目的总计容建筑面积加起来，将会有超过百万方的供应量，市场竞争可以说是更加白热化了
从央企到地方性国企，从规模化大型房企到中等规模房企，从深耕贵阳市场多年的房企到新近入黔的房企，观山东的开发商类型可以说是多种多样，更多元化的开发理念也会带来更多元化的产品类型，这对想买房的客户来说，更多选择终归是件好事情
2024，贵阳楼市激战观山东
