广州楼市现状:降价换来的小阳春,还能维持多久?

房地产高手拿铁 2024-03-13 07:51:50

上周末连续做了两天咨询,还举办了一场私享会,嗓子都说不出话了,文章也没有时间写,感谢大家对拿铁团队的信任。

我知道周末新闻很多,翔龙天汇降价、华润高位开盘、中海大境开放售楼部等等,即便下了两天雨,也拦不住大家购房的火热之情。

本身网上信息就很多很杂了,我是向来都不喜欢蹭流量的,避免占用大家太多时间,热点出来的那一刻任何分析都是苍白的,事后才能看出所以然。

显然,在我看来,这些都是意料之中的。

一、小阳春成色不足

香港在撤辣之后,楼市很火爆,外地客疯狂刷卡,都说盛况空前,北上广深应该学学香港一次取消所有政策,这样一次拉爆。以下是来自澎湃新闻的消息。

先不说香港这个火爆的水份很大,香港楼市经历了八年的低谷,北上广深这才刚进入低谷期,又准备在大宽松大放水下蓄势待发了,这种可能性是很小的。

香港的很多房子已经没有价值了,很难回到原来高位了,千万别听媒体过度宣传,说不定香港的中低产们等着你去接盘,他们好来内地买你处于上升期的优质资产呢。

目前内地一线城市还在消化疫情后的一些风险以及去杠杆化操作,毕竟2020-2022年内地一线城市的核心区都是处于一个翻倍上涨态势的,而从去年到今年,只是在泡沫破裂、价值重估的体系下,逐步回归市场化而已。

但这只大手并没有完全放开,导致楼市并未完全市场化。

广州深圳分别是在127和129放开的,为的就是助推年后的小阳春,显然,如果不在年前放开,那小阳春更加不行,而敢在小阳春前放开,说明也影响不了什么,不用过度担心。

一是二手的放盘量一直处于高位,而以二手为主的核心区成交量起不来,房价也就上不去。

二是去年供应的一堆都还没上市,今年又有一批靓地要出来,去化周期已经超过20个月,显然,不需要担心房价上涨的问题。

三是,怕三套三成首付的水放快了,一紧一松才能刺激到你,太松了怕你又没感觉。

二、降价跑量助推小阳春

新一轮周期一定是洗牌足够彻底才会重新开始的,从去年放松调控开始,未来置换将是永恒的难题,卖房难一直都会是无法改变的事实,对80%以上的人来说,都是买入容易卖出难。

但不管怎么难,还是会有人坚持在卖,坚持在置换,这部分置换的人他们各种心态不同,承受能力不同,导致买入决策和周期不同,而如果不是有非常紧迫的需求以及极大的诱惑,他们是不可能立马做出大降价割大肉的动作。

那开发商为了搓合促成他们下定决心,就提前挥刀自宫了,这也是为什么你看到擅长营销的保利,彻底撕破脸,只要钱不要房了。

上面这个逻辑说的就是这个小阳春的来源,既然需求无法同步,那就只能通过让利来完成,因为开发商也知道,天底下没有刚需,也没有卖不出去的房子,谁抢跑谁就赢。

谁有资本,谁有流量,谁就掌握了话语权。

保利之前的策略是卷户型取胜,在整个荔湾大获全胜,新规收紧,又开始靠定价取胜。

降价就有小阳春,不降价就没有小阳春。本质上刚需也是逐利的,有诱惑才会上勾,有利润才会下手,有预期才会进场。

这个市场上,永远都有人在赚钱,有些人是通过预期赚钱,有些人通过卷死别人赚钱,有些人是通过割别人肉赚钱,每一种赚钱方式都只有10%以内的人才能够做到,所以大部分人都是不赚钱的。

三、从刚需卷到豪宅

刚需虽然卖得多,但是太卷不挣钱,只要营销策略做得好,市场占有率排第一也就够了。

但现在核心区从这一轮周期,地价全面上扬后,已经不适合做刚需了,只有做豪宅了。

而现在你看到广州的核心区,但凡是带花园的或者看江的,都是单价8万+,总价至少1000万起。

豪宅买家有得选吗,其实是没得选的,要地段的产品一般,要户型的配套一般,这又何尝不是刚需们面临一样的难题。

就好比现在8-10万的中海大境,地段好但是产品不尽如人意,观樾产品好,但是配套又不行,琶洲南1800万起,也需要熬个五六年,现在周边还是很荒,去珠江新城买二手呢,连个像样的三房都买不到。

别急,这些难题在价钱面前永远都不是问题,有钱人选择的房子更少,更加逐利。

这也是我为什么说香港和一线城市放开,优质资产流动性更强的原因,同样一千多万的总价,或者广州更有优势,那如果价格再卷下去呢,珠江新城再跌下去呢,岂不是优势更明显。

之前的优势不明显是因为涨得太高了,价格太贵了,深圳在跌,广州在涨,资产和价格不匹配。

现在如果深圳广州都放开了,那资产的价值就要回归市场化。

从这个小阳春来看,3000万以内的一些改善和豪宅,预计还是会继续卷下去,今年的改善新盘会有一场硬仗要打,如果改善的价格便宜,那二手的业主就好置换,二手业主卖不掉,也无法向上置换。

刚需的龙卷风吹到了改善,再吹到豪宅,是大势所趋。

以上

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