广州曾经给茶水费买不到，现在价格随便砍

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

我们讲到广州随着政策的放开，置换的成本大幅度下降，也确实出现了很多之前一直藏在水面之下的置换需求。

我相信这也是这波政策发布出来的本意。

那如果说的置换的目标，新房中琶洲南TOD一定是一个绕不过去的楼盘。

我感觉琶洲南TOD一直是争议和热度并存的焦点。而且每一个焦点单独拉出来，都可以成为一个话题。

从前几年一期开放时的火爆，到142㎡要交的茶水费，到加推涨价，再到学位维权。一波未平一波又起。

喜欢的人，趋之若鹜。不喜欢的人，嗤之以鼻。

这种争议，我倒不觉得是一件坏事，一个楼盘只要有争议，有热度，才会有源源不断的关注度，才有机会在二手市场成为网红盘。

刚好这段时间，琶洲南TOD的二期也加推了一段时间，虽然热度不如一期，这受到整个市场大环境和周边竞品分流的影响，但毕竟基本面还是在这里。

我们就看看琶洲南TOD到底怎么样，到底是为梦想而窒息，还是为喜欢而埋单。

01

我们先看看二期的情况。

二期占地约12.8万㎡，总建面约42万㎡，住宅占比只有19.3%，总货量不多。产品在一期的基础上进行了升级，整体以13-24层的小高层为主，货量约400-500套。

二期产品面积段为142-270m²，整体依然是纯改善定位。

并且由于是按照新规后报建，所以二期实用率高达110%，比起一期80%+起的实用率高出不少，总体相比一期舒适度更高。

缺点就在于噪声影响，东边楼栋20栋和21栋靠近华快 ，一定程度上会受到噪音影响。

首推的有四栋，分别是17、18、20和21栋，142㎡、196㎡和211㎡三个面积段。

价格方面，我们就以142㎡的户型为例，基本都在11万往上。20栋和21栋因为靠近华快，01户型会便宜一点，最低可以到10万起。

那在目前这个市场，琶洲南TOD这个价格到底卖的贵不贵。

其实有一个拆解法的方法论，通过拆解影响这套房子未来价值的五个要素，来判断这套房子在大的几个体系里，应该处于什么样的位置。

地段占比40%，周边的产业发展占比30%，交通占比10%，学校占比10%，产品设计占比10%。

那我们要看看周边的二手盘，我觉得紫龙府是一个很好的参照物。

紫龙府的二手成交价基本就在10万左右。

我们做一个拆分就是，地段价值4万（40%），周边的产业配套3万（30%），交通1万（10%），学校1万（10%），产品设计1万（10%）。

那我们对比琶洲南TOD。

地段方面，二者地段接近，紫龙府更靠近中轴线，配套也会更成熟。因此，打个95折，3.8万。

周边的产业配套也基本一致。还是按照3万计算。

交通方面，紫龙府不论地铁还是开车都要更方便一些，打个9折，算0.9万。

学校就不用说了，琶洲南TOD如果学位好，也就不会出现家长维权的情况了，这个打个6折，0.6万。

产品设计，虽然紫龙府不论是户型设计还是得房率都和TOD有差距，这点给算1.5倍，1.5万。

那我们看看最终的价格是：3.8万+3万+0.9万+0.6万+1.5万=9.8万。

当然，TOD毕竟是新房，有点溢价也正常。多出的这2万左右单价的溢价，其实也合理。

毕竟喜欢是放纵，爱才是克制。那为了喜欢，多放纵一点的成本其实也不是不能接受。

02

但是TOD有TOD的问题。

首先，从产品上来看，142㎡这个面积段的占比不小，这就让琶洲南TOD的定位看起来有点别扭。定位有点模糊。

你说自己是豪宅，142㎡的产品整体1600万的总价，货量还不少。这个价格区间更多是改善的价格。

但你说不是豪宅，196㎡以及以上的总价都达到了2000万以上，确实够得上豪宅的总价标准。

其次就是豪宅的要素里，缺少稀缺的景观和高端且成规模的配套。

在广州，豪宅没有江景，在价值上一定是巨大的缺失。汇悦台，凯旋新世界，柏悦府，保利天悦，鹏瑞一号都是有江景的。

即使不说江景，像中海观园国际那种可以看到珠江公园的景观，琶洲南TOD也是没有的。

这点我觉得是个挺大的硬伤。

对于刚需和改善盘来讲，稀缺景观的溢价不大。但是对于豪宅，有没有景观的加成，差别就很大了。

豪宅的逻辑是A可以比B贵10倍，但是A的体验可能只比B好了10%。豪宅之间，拼的就是这10%。这10%就能带来10倍的价值差异。

而琶洲TOD可能就是差了这10%。

高端配套的缺失也是一个问题。

这个配套不是说像学校，楼下便利店，这种基础配套的设施。当然，TOD的学校也缺。

而是对应高端人群生活提供的一些配套。像高端会所，像广粤天地那样的商业。

目前TOD周边还看不到这样配套能发展起来的迹象。

还有一个点，就是TOD一直在讲的稀缺性。

稀缺性这个词这几年都快被用烂了，是个新盘都得强调一下自己的稀缺性。有些小区明明就在距离市区30公里的地段，周边全是新房的工地，也要往稀缺的宣传口径上靠。

当然，TOD肯定还是相对稀缺的，小区虽然一期二期加起来，将近2000户的规模。但毕竟在如此核心的地段，又是最新的产品设计，同类的竞争并不多。

而且稀缺也并不是户数少就是稀缺，户数多就是不稀缺。稀缺是个相对概念，关键是看供求之间的比值。

未来TOD在二手市场上，到底能不能有吸引到足够多的购买力喜欢。

这一点也只能等TOD变成二手房，才能验证了。

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（2024.6.21 橙子 yxjcena）