这是“地产屠龙”的第315篇原创文章
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过完中秋紧接着就是国庆，一眨眼这一年又快过完了，今年贵阳房地产市场行情不好，房子难卖是有目共睹的，但即便如此，还是有些板块成为热点备受关注，有些楼盘卖成了爆款红盘，越是这个时候的客户需求，其实就越更有客观真实参考性
市场行情波动比较大的时候，“追热点、买爆款”也就成了相对更为明智、安全、稳妥的选择，毕竟大多数人的理性选择总还是能代表目前市场发展的主流趋势
上半年贵阳楼市的热点和爆点主要集中在观山西奥体板块，而下半年观山东板块进入了新盘密集供应期，正式接棒开启了今年贵阳楼市的超级热点，超级战场
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观山东，贵阳楼市新高地
一般来说，同城大道以东，黔灵山路以北，金朱东路北二环以南，贵阳北站以西，纵向跨度从金融城到高铁北站，再到高新区，这样一个区域都可以被界定为观山东板块
在观山东大的板块定义下，自北往南又可以细分为大关小龙滩板块、高铁北站板块、高新区板块，其中高铁北站板块可以说更是炙手可热，热门楼盘投控观山怡璟、万科都会印象、盼盼金檀郡、誉鹭湖都集中在这一片，这几个新项目总计容建筑面积加起来差不多有近百万方的供应量，市场热度可以说是相当的高了
▲ 观山东板块主要在售项目位置关系分布图 ▲
过去这两年，观山湖区成交的土地差不多有一半的供应都集中在高铁北站这个片区，板块的重要性由此可见一斑
2022-2023年观山湖总共成交商住用地19宗，其中有9宗是在北站板块，总成交用地约618亩，其中2022年有252亩，2023年有366亩
2022-2023年观山湖总共成交商业商务用地7宗，其中两宗都在北站板块，总成交用地约19亩，其中2022年有10亩，2023年有9亩
从区位关系上来说，无论是到观山湖金融城核心的距离，还是和老城区的紧密联系程度，在现有的楼市划分定义里面，观山东高铁北站板块的地理位置毫无疑问更占先机
有足够多的资源配套，有现成紧邻的地铁站点，整体的发展成熟度高，在这么多优势的组合下，观山东高铁北站板块受到的市场关注度一直以来就非常的高，平时在我几个群里面，大家对这几个新项目的进展情况也都很关注
就像上次在这个视频里面提到的那样，目前这个市场环境在贵阳买房的话，对地段的要求一定是先于品质的，这是基于最基本，也是最重要的安全性和保值性的考虑
地段是价值，品质是价格，在价值面前，价格是第二位的，核心地段的价值永远是无法复制和替代的，在地段价值基础之上，品质才有更多更好的体现空间
很显然，金朱东路、林城东路、观山东路、阳关大道、宏运大道、黔灵山路，再加上同城大道、西二环、数博大道，形成了“六横三纵”便利的交通出行网络，让观山东高铁北站板块的区位优势更加突出，这就注定了这个地方接下来自然而然的会成为是贵阳楼市的新高地
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观山怡璟，投控置业再升级
在观山东高铁北站板块的这几个新项目里面，贵阳投控置业璟系二号作品——观山怡璟项目在9月11号率先实景亮相，也由此拉开了这场超级战斗的竞争序幕
观山怡璟项目计容建筑面积约4.97万平米，由四栋高层住宅围合布局而成，总户数452户，总停车位479个，从规划总图来看，四栋楼围合形成了一个比较突出的中庭大景观
习惯了过去超级大盘开发模式的贵阳市场，接下来可能会出现越来越多的小体量楼盘走这种小而美的精品盘路线，这也是后面贵阳楼市拿地开发的一个新趋势
▲ 投控观山怡璟项目鸟瞰图 ▲
说实话，在实地参观观山怡璟项目售楼处示范区之前，我对这个项目并没有报以太大的期待和惊喜，一方面是觉得四栋楼，五万方不到的这么一个体量，放在大盘频出的贵阳，可以说是个超级Mini盘了，想想也玩不出啥花样来
另一方面，站在项目开发的角度上，作为一个独立的楼盘，麻雀虽小五脏俱全，方方面面都想要做出点品质来的话，那额外增加各种投入是少不了的，把这些投入平摊到这452套房子上，以现在这种市场大环境来看，又不见得能把成本价格卖出来，所以从投入产出的角度来看，四栋楼也不值得过多的投入
再一方面，以对投控置业这一类型平台公司过去长期以来的认知和了解，觉得对平台公司开发的项目提过多的品质要求是不适合的，也是很难做到的
没想到的是，观山怡璟这次示范区开放活动呈现出来的实景，一圈看下来之后，完全颠覆了我原来的这些看法和认知
▲ 投控观山怡璟项目示范区实拍图 ▲
住宅酒店化已经成为现在品质楼盘设计的一种主流趋势，将酒店式的各种居住体验搬到日常的生活当中来，真实的沉浸式酒店生活体验，这是目前品质住宅主要的打造方向
回家，就是度假，每天酒店式享受
这样的场景很难不让人心动
▲ 投控观山怡璟项目迎宾大堂实拍图 ▲
观山怡璟项目虽然只有四栋楼，但该给业主的仪式感一点都不含糊，采用了目前市场主流很受欢迎的星级酒店式大门设计
“酒店式落客区”为回家的业主或者访客提供了由动到静的缓冲区域，进入大门后尺度开阔高挑的迎宾大堂，更是让业主归家的品质感、仪式感统统拉满，可以说面子足足
▲ 投控观山怡璟项目下沉庭院实拍图 ▲
穿过迎宾大堂，来到一个差不多500平米的下沉庭院，中间被规划打造成休闲花园，两侧公共空间的功能打造更加丰富，有健身房、茶室、书吧、酒吧等等，可以说就是家庭客厅活动空间的室外延伸，这种有温度的社区交流空间的设计，其实更是品质生活的充分体现
这样的实景展示区是不是完全没想到，也许是因为在观山东高铁北这样的核心地段，周边又有这么多的项目，竞争形势倒逼，大家都在同样的地段优势下，要想活下来，只能是也必须是靠产品品质来跳出竞争了
当然，另一方面这也是投控置业自身迭代升级发展的要求，从中科怡璟到观山怡璟，无论是户型设计，还是现场实景展示，都能非常明显的感觉到投控置业在项目开发上的升级变化
观山怡璟的开发商贵阳投控置业，隶属于贵阳投控集团，是贵阳产控集团的旗下企业，根正苗红的国企平台公司
贵阳投控置业自2002年成立以来，从定向开发到市场化开发，先后打造了金华园（南园）、金谷苑、万科·贵阳投控翡翠天骄、中科怡璟等20多个项目，在项目开发的过程中，逐步细分出了境系、府系、璟系、都系四大住宅产品体系
璟系产品一般都位于城市的核心地段，注重生态以及小区园林的打造，中科怡璟、观山怡璟就是投控置业璟系项目的代表作品
简而言之一句话，“投控置业虽然是国企平台公司，但现在更要像市场化、专业化、品牌化房企那样来提升打造项目品质，这才是立身之本”
旧地图里找不到新世界了，这句话真的说得一点都不错，投控置业也开始朝着市场化、专业化、品牌化的方向发生了非常明显的转变
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观山怡璟，地段之上突出性价比
这次观山怡璟项目开发的整体升级，除了目前看到整个售楼处示范区呈现的之外，在产品的户型设计上也有了进一步的迭代变化
▲ 投控观山怡璟项目94㎡+117㎡户型图 ▲
项目总共只有两个户型，94平米和117平米的搭配，这样的面积设置也就把项目的客群定位定义得非常清楚，以满足首次买房和首次换房的年轻人的需求为主
这两个户型尽管从面积上都进行了很好的控制，但在功能上却并不刚需，做到了电梯直接入户，客厅的开间尺寸都是远超同样面积段的常规设置，很多大面积户型都不一定能做到这样的尺度体验
▲ 投控观山怡璟项目94㎡+117㎡样板房实拍图 ▲
117平米户型右上角赠送空间的可变性非常大，可以根据需要自由分割，灵活组合，功能多变，真正实现了满足不同阶段家庭结构的成长变化和改善需求
从这个角度来说，更多的功能空间，更优的总价控制，观山怡璟户型的综合性价比就显得更高了
在四栋楼围合而成的超大中庭里面，室外公共会客厅、下沉式会所、儿童活动乐园一应俱全，每栋楼下的主题架空层跟中庭景观也形成了连接和延伸
▲ 投控观山怡璟项目中庭公区效果图 ▲
这样的配置打造，是不是感觉很眼熟，跟市面上那些品质改善楼盘是完全一样的做法，但他们是在上规模上体量的大盘里面进行一个组团的打造展示
而对观山怡璟项目来说，这就是四栋楼，452户业主集中独享的资源空间
以一个项目的投入，来对比打造一个组团，这样的优势显而易见
因为市场竞争形势的严峻性，而强化对项目品质的打造，这完全颠覆了我对投控置业这种类型平台公司的传统固有认知
在观山东高铁北站板块的地段优势基础之上，以现在展现出来的项目品质，再加上有绝对优势的价格策略，同时跟隔壁的万科都会印象项目在产品类型和交付形式上又完全做到了错位差异化
从这个角度来说，尽管是相邻紧挨着的两个项目，但因为产品定位的错位差异化，竞争关系一下子弱化下来很多，反倒是可以共同联手把板块价值向前推进一大步
在2024下半年贵阳楼市的超级战场上，观山怡璟是很值得去看一看的，这绝对是平台公司耳目一新的漂亮答卷
