这次,珠江新城还会不会带头领涨?

房地产高手拿铁 2024-10-07 09:50:44

节前拼命发利好,给国庆楼市狠狠添了一把柴,燃得确实很火,广州楼市火爆到上了热搜,连我一个在东莞的同学都知道广州楼市最近好火。

国庆前五天,据各大渠道统计,二手成交了2258套,如果这个数据没问题,本月突破10000套是极大可能的,新房成交也突破了2000套,这个月新房的成交量应该在7到8千之间。

二手确实会有人进场捡漏,一方面是明年需要上学的,一方面笋盘有足够的吸引力。

新房方面开发商也拿出了足够的诚意,在未完成全年业绩前不会涨价,但如果这个月继续发糖,推动需求上升,部分核心优质新房应该就会减少折扣,相当于变相涨价,当然,我觉得大部分都不会。

01、买珠城的逻辑已变

对于那些久旱逢甘霖的珠城中介来说,难得大好的时机,该轮到他们的主场了。

如是说:珠城有业主开始反价了,珠城是广州的单中心,珠江新城会率先上涨,现在就是入手珠江新城最好的时机。

我不是在说珠城不好,也不是说现在还不该买珠江新城,建议看到最后。

不可否认,珠城有些笋盘性价比很高,比如11万的嘉裕公馆,但不是所有盘都像这么笋,也不是所有笋盘都一定值得买,即便值得买,大多数盘也都很难回到2022年最高位的价格了,比如17万多的保利心语。

要不要趁机抄底,个人觉得可以买,但不要抱有抄底的想法,所有人都这么想,那所有人都抄不到底。

主要这几年广州楼市变化太大了,有新的板块在逐渐崛起,不断又有新的供应加入竞争,同时还有政府在背后的大力扶持,本质上就是过去的购房逻辑已不适用于以后的楼市行情。

珠城从上一轮行情之后几乎就没有任何的变化,除了通了条18号线,冼村这个旧改本应该是寄予厚望的,能提升珠城的豪宅容量,但一直拖到现在还看不到什么时候能开盘。

东边的员村、金融城,南边的琶洲又在不断卖又好又便宜的新式豪宅拉流量。

02、哪些会受到冲击

珠城的这波反价能不能带来领涨效应,现在珠城的二手还值得买吗?我是这么看的。

首先反价是不会改变市场走向的,真正的上涨是全方位的上涨,不是某几个人喊涨来决定的,也不是某几套成交来决定的。

真正想卖的人可以趁此机会卖掉,再去找到想要买的房子补回来。

其次,珠城内部也在分化,分化的逻辑和其他板块是一样的,有可能更严重,本质上是这些产品跟顶级地段已经不匹配了,而且也达不到豪宅所要的稀缺性。

上面提到的珠城这些年几乎没有增量,也就没办法给珠城的房子价值加持,所以当其他板块越来越优秀的时候,这些次一级产品受到的冲击最大。

你有看到顶级豪宅的加入吗,有看到顶级的配套成型吗,既然没有,它就无法独立于大行情之外,也得跟着广州楼市的涨跌一起波动。

一方面西区和中区受影响最大,因为产品拉差较大,另一方面是3000万级别以内的产品,甚至包括东区的金碧华府和力迅上筑,因为这些可替代性还是很强。

1000万左右的仍然会受到天河海珠一些新房140以内四房的冲击,2000万左右又会受到新式豪宅的冲击,比如中海大境琶洲南不清盘,珠城2000万以内的就不涨不上去。

至于三千万级别会怎么样,那就要看保利员村该怎么出牌。

当然,我觉得最看好的还是东区的豪宅,不仅是稀缺性拉满,比如凯旋的低容积率,汇悦台的直面琶洲西区,同时还有马场改造的拉升,都在不断给东区豪宅加持带来增量。

至于员村保利,周边旧改拆迁需要时间,它的上限还是取决于员村的进展,以及未来金融城卖地的速度。

除了逻辑上的分析,我们看一下实际成交数据也能明白一二。

过去五天珠江新城只成交了8套,都是低价笋盘,嘉裕公馆虽然也有15.8万单价,但这个户型卖点就是低总价三房。

如果说天河北在越秀化,那西区就是在天河北化,中区就是在西区化,特别是像保利心语、利雅湾、隽峰苑这些本质上和星汇园没有太大差别了,会和嘉裕公馆、中海花城湾、中海璟晖之间拉开差距。

有时候,不得不接受,有些已经涨得太多,吃过太多红利了。

03、不变的是哪些?

有些逻辑是不变的,珠江新城仍然占据了广州核心区80%以上的稀缺资产,但这个比例会逐渐减少。

在深度回调的这两年,你用多少钱去买什么样的房子,买错的几率不大,产品价格已经和价值高度匹配,两房六七百万起步,三房1000万左右,四房2000万起,高租售比会不断的托住珠城的价格。

东区仍然是整个广州豪宅的顶流,珠金琶的成型最终都会利好东区顶豪,只是希望这样的顶豪广州能多建一些,广州顶豪的体量能有所提升。

还有就是花城湾、嘉裕公馆在珠江新城的地位是不变的,但也仅限于中区的地位,保利心语上车盘的价值已进入衰退阶段,已经不是珠城上车刚需的首选了。

至于行情,珠城的大部分楼盘已经不能代表广州楼市的行情了,特别是一些刚需盘,随着城市的发展,其他板块也有自身的价值。

豪宅们不会立马上涨,大吨位反应不会有想象的那么快,大吨位的背后是大资金,大资金赚钱并不靠房子,而且顶豪从不依赖行情。

好了,如果还想知道在广州怎么买房,欢迎关注拿铁。

以上

拿铁房产观,专注广州楼市咨询与全流程买房服务,关注我,让你买房路上少走弯路少踩坑。

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