上图：香港城市街道上大学时，我们学校南门有个任砦村。位于红专路和黄河北街交叉口东南角，是郑州最早一批城中村改造项目。改造后，就成了现在的广厦城市之巅，地块小，没绿化，远远望去，就几栋压迫感十足、密密麻麻筒子楼，每次路过，看到都十分压抑。上图：广厦城市之巅这是《楼八》第一次接触城改。再后来学校东门胜岗村变百悦城，也是一地鸡毛。然后就是升龙系的曼哈顿、凤凰城、升龙国际等城改，虽然完成了历史使命，但难说成功，杂乱无章的小片区规划很难成为郑州城改典范。所以，在《楼八》潜意识里：过去的城改，不咋中！【1】

外美于街

感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构，致力推动郑州城市进步。城改放放，说说我去朋友家送钱。张敏生意去年资金紧张，卖了一套房子，钱没用完，我借走了30万，这个月还她，她想要现金，我便提着30万去了她家。朋友住美盛教育港湾一期，离我家700米，我决定走着过去。掂着沉甸甸的30万，我到朋友小区东南角，看着天空蔚蓝，我随手拍下了这张照片。

上图：美盛教育港湾一期南大门道路拆除陈砦庙李之前，我每次到这里，看到的房子和建筑基本可以用“一坨”来形容，现在看起来“立亮”太多了：街道干净整洁，没有乱摆乱停乱放，车道有序，景色迷人。上图：广厦城市之巅过去，我对主城区城改的印象就是上图场景：小区道路里三层外三层停满了车，杂乱无章，乱七八糟，到了晚上还各种摆摊。美盛这条街治愈了我对城改恐惧。前几日，我高度赞叹了高新区朗悦公园府的街道管理，有粉丝质疑是入住率低的问题，但在这里，我想对那位粉丝说：教育港湾的入住率可是不低啊，人流量也是很大滴呀！事实证明：只要用心，城市管理不难。因为如此，我决定先不去朋友家，于是，带着30万现金在小区周围遛了一圈。上图：教育港湾一期沿街这外立面的色调搭配，客观评价一下，咋样？让《楼八》感到惊奇的是，它竟然还有大量的“弧度”造型，对于这种极度浪费钱的行为，似乎只有豪宅项目才干得出来吧，你美盛“逞什么能”？如果你觉得不够震撼，可以翻回去，看看前言部分的广厦城市之巅，对比对比。上图：教育港湾一期围挡走到项目内街，是社区围挡。我上前摸了摸带有“美盛教育港湾”字体的项目围栏所用的材料，是大理石没错，美盛还真怪舍得花钱，成本比北龙湖很多小区的标准都高。再前走一段，是下面场景。

上图：美盛教育港湾一期沿街面我从左向右看这张图的次序：最左边是小区，然后围挡，然后儿童乐园，然后绿化带，然后马路。马路干净整洁，没有乱停车。在这里，《楼八》要插句嘴： 这是楼八见到的郑州最漂亮城改道路谁觉得郑州哪个城改街道能做到如此，留言区说出来。到了街道路口，美盛还做了街心公园。如下图：

上图：美盛教育港湾一期街心公园时下春初，郁郁葱葱，凉风习习，难怪一个怀了孕的大姐（下图右）在这里流连忘返。考虑居民刚需，在南大门的两侧，美盛规划了景观区+商业街，在保证景观的同时，必须满足居民最基本的生活需求。如下图:

上图：教育港湾一期临街面上图中，从道路到商业街，距离很宽，退界很深度，这是确保小区道路二侧可以做出大量绿化的重要保障。商业街中央就是社区大门，以一片花池作为大门照壁，显得生气盎然。

上图：小区的大门小区大门两侧的生鲜超市和蛋糕房十分干净整洁，而且门前做了景观，品位和格调一点不输顶级豪宅配套商业的布局。

上图：教育港湾一期大门东侧

上图：教育港湾一期大门西侧我大概算了一下，美盛教育港湾一期四面功能分布是这样的：

25%社区刚需商业

25%绿化围栏

25%纯街道公园

23%运动场这可能是最佳的黄金功能比例吧！看完美盛，再瞄一下任砦城改大门。上图：广厦城市之巅大门转完一圈后，我把所拍图片发给在美盛工作的朋友，她给我回传了这样一张图片。

上图：美盛教育港湾一期俯视图美盛，舍弃了巨额商业利润，再自己掏钱，把四周道路变成了“变成”郑州美丽风景线。《楼八》记忆里上一次自己花钱改造城市道路的开发商是谁来着？永威的上和院，没想到这一次是美盛，而且面积比上和院范围更广，深度更深。

上图：美盛教育港湾一期沿街设计

美盛真的牛逼。【2】

内秀于景

4点5分，我到的美盛教育港湾一期

5点10分，我进了小区

5点20分，张敏下了楼，我们在小区里聊了一会看下图，就在这个位置。

上图：美盛教育港湾一期景观感受一下上图！这是实景！因为教育港湾的能上金水区外国语，张敏一次性买了2套，1套他和家人自住，1套投资用。去年，她扩大了生意，资金开始紧张，为了缓解压力，她卖了一套回笼资金。由于卖得钱比较多，我就借走了30万，春节后，她新扩大的生意就好转了。我把30万给她后，开始闲聊。作为行业从业者，我开口就问她：忘了问你，你去年的房子卖了多少钱啊？他打开网站给我看了她的交易信息：面积142.42㎡，成交总价269万，成交单价18888元/㎡。

上图：朋友的交易信息

我说：难怪你生意好，18888啊，要发发发发！好吉利。他说：哈哈哈，嗯嗯嗯！我继续问他：这个价格和当初购买价涨了还是跌了。他说：综合算下来持平吧，没跌，但也没咋涨。但你也知道，郑州这二年不景气，房价一直在下行，能不跌，我就很满意了。朋友是人间清醒，这几年，没跌就是涨。我附和她：是啊，这一片，也就你们小区和江山府二手房价格坚挺了吧？其他下跌至少20-30%吧。朋友说：是。业主的评价是最客观，也是最公正。聊完房子，我让她带我逛逛小区内部，看完，我觉得有必要给大家从大门口介绍下。

上图：教育港湾一期入户大堂

上图是社区入户大门，由内向外的视角。远处可以看到小区大门外的街景，干净！整洁！立亮！没有任何的压迫感。大堂的东侧是共享空间和咖啡厅蛋糕店。然后就是小区入户闸门。

上图：小区南入口

声明：上图照片不是摆拍，是偷拍。当天没领导视察，没重大活动，随手一拍，《楼八》就看到了小伙这种状态。相比挑高几层的富丽堂皇，我更喜欢这种，很舒服，绝对实用主义。进入小区后，是《楼八》原图实景。

上图：教育港湾一期社区实景

上图：教育港湾一期社区实景

上图：教育港湾一期社区实景如果你觉得这还不够惊艳，那我必须拿任砦城改后的广厦城市之巅来刺激刺激你了。上图：广厦城市之巅社区实景【3】

郑州的小香港

本文所有图片都是在《楼八》无意间一次路过的拍照，可以说是“偷拍”！这就是偷拍下的美盛，不管你怎么看美盛的陈砦庙李的城改，反正我是觉得这次城改很牛逼，美盛更牛逼。大量图片就不再放了，强烈建议有兴趣的小伙伴们一定要去实地看看。此时此刻，让我想起了一个城市：香港。我们总是说，香港地少楼多，但为什么我们那么喜欢香港呢？为什么香港房价常年居高不下呢？因为香港全球顶级城市管理！香港在城市管理方面有大量的条例，比如针对市政管理的《污水处理服务条例》等、针对市容和环卫管理的《空气污染管制条例》、《噪音管制条例》等、针对园林绿化管理设计的《郊野公园条例》等、针对城市土地管理的《香港规划标准与准则》等、针对公众事务管理《道路交通规则》等。香港的行政执法部门分工明确，职责清晰，同时，香港一方面在教育方面力度大，同时处罚的力度也很大，久而久之，香港就渐渐成为全球“人口密度最高、但最宜居”的美丽城市。在教育港湾，我看到了香港影子。

上图：教育港湾一期入户大堂

一个城市、一个社区的居住舒适度来自于“管理”，而绝非其他，而且只能来自于管理。再贵的建材、再低的容积率都不如“管理得当”带给居民的舒适居住体验感。《楼八》不是瞎呲，我常常拿3.5容积率的东棠和1.6容积率的阿卡迪亚举例，而现在，我又多了“教育港湾”这个案例。“管理”才是价值王道。据说，美盛的领导层在拿下“陈砦庙李”项目的城改后，经常往来于香港学习考察，学习的就是如何在“开发原始端”做好城市核心区的城市管理。不得不说，美盛学成功了！《楼八》认为：如今的美盛教育港湾的的确确做成了“郑州城改典范项目”，也打破了郑州20年城改项目房价不高的魔咒，让我对郑州城改也有了全新的认识。我仔细想了想，美盛教育港湾应该是郑州“核心城区”大规模城改项目二手房房价最为坚挺的小区之一。以前，郑州人形容“陈砦”是小香港，说的是它的繁华，今天，我觉得美盛把陈砦改造成了真正的小香港：美丽、整洁、干净。想象比之前的小香港，我更喜欢现在的小香港。美盛，彻底打破郑州城改魔咒，让城改成为城市进步的手段，《楼八》也希望未来郑州的城改能以“美盛模式”为样本，再提升！再进步！感谢美盛。结尾

楼八的话

这二年，业内都在谈论美盛的销售火爆，的确，现在的美盛销售额已经是本土房企的绝对“老大”，但很少人讨论是什么支撑美盛一步步走到了老大的位置。没有人能随随便便成功，更没有一家企业随随便便就能走到行业老大的位置，我觉得支撑美盛走向“第一”的原因不仅仅是因为它对自己产品的专著，更多的是它对郑州城市管理的责任感。晚上在朋友家吃完饭出来，我又拍了几张照片，一起看下。

上图：教育港湾一期街道

上图：教育港湾一期地下车库入口

感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。