广州各区最热卖二手房排行榜

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

我们聊了最近即将开盘的越秀万博城。我觉得万博城会重塑整个万博的价格体系。

中间还有个小插曲，我预测万博城的售价会是4.6万/㎡起，但是开发商找过来，让我把价格改回到5万/㎡起。虽然万博城的价格还没有公布，但我预估还是会在5万/㎡左右起。

这个价格对于之前的万科欧泊，雅居乐，影响倒是有限，没有直接的竞争。但是对于和樾府，万博悦府会造成很大的冲击力。

特别是和樾府，随着限售的解除，已经开始有二手房房源挂牌了。

这也是为什么虽然我也很喜欢新房，但投资还是会选择买二手房的原因。新房的交房周期太久，可操作腾挪的空间过小，往往会导致跟不上楼市周期的变化。

我经常看到某些楼盘被称作网红盘，特别是在分化大背景下的楼市，好像楼市选筹有了标准答案。

但是相比于感性分析，我更愿意相信数据的力量。特别是成交数据，背后就是市场的力量，代表的是最广大购房群体的喜爱。

今天我就整理一下过去一年，广州几个主要行政区成交靠前的小区，给大家在买二手房的过程中一个参考。

打个比方，如果你的预算是明确的，那就在符合你预算的小区中，找成交量最高的几个小区，然后这几个小区中再找到最满足个人和家庭居住需求的那一两个小区。

这样至少在发方向的选择上，一定不会出错。

因为如果一个楼盘被一个人喜欢，你可以说存在非理性选择的可能。但是如果被一群人喜欢，那就说明这个楼盘一定有什么过人之处了。

并且，有价格深度，有市场需求的小区，是不用担心流通性，不用担心卖出的。另外如果市场来了行情，这个小区的涨幅也一定不会太差的。

我们一个区一个区来看。先看天河区。

天河区成交量排名首位的是著名的刚需圣地，棠德花苑。接下来是被很多人诟病物业差的骏景花园。

难得的是，在前十出现了很多高价位的小区，中海花城湾成交81套，嘉裕公馆成交79套，套均价分别是2377万和2619万。

另外，经常提到的几个网红盘，保利心语，东方新世界，盈彩美居，美林湖畔，兰亭盛荟，美林海岸，确实都有不错的成交量。

网红盘不是靠嘴宣传，是靠实实在在的成交量支撑起来的。

另外，我们如果结合天河内部的板块和成交总价，可以非常清晰的看到各个板块有很明显的总价约束。

例如金融城的总价基本在500-800万，天河公园在1000万左右，如果总价去到了2000万以上这个量级，就只有珠江新城可以承接了。

还有就是跑马地花园，六运小区，棠德花苑这些不被媒体看好的小区，其实成交量都不错。

我不觉得就一定不能买，关键看价格。

接下来看海珠区。

海珠果然是刚需的天下，成交量前列的小区，成交的套均价都在600万以内。

排名榜首的是海珠中的逸景翠园，工业大道南板块的金碧花园位列第二。一个是刚改小区，一个是纯刚需小区。

偏改善的光大花园如果把每期都算进来，是可以冲进榜单前3的。

但是其他的成交，基本都以海珠中，海珠西为主。琶洲板块，广州塔板块，老牌豪宅区滨江东的成交量都很少。

在这个榜单里我们没有看到保利天悦，珠江帝景，会展世界城这些高价格段的小区。其实也说明一个问题，就是目前的高端购买力，依然集中在天河。

等海珠的琶洲南TOD，中海大境，湖广悦色这一类的产品入市后，看看能不能填补海珠在800-1500万这个区间的产品。吸引一波购买力。

个人觉得有难度。海珠的产业实在一般。虽然我不主张买房看GDP，但是2023年海珠GDP排名第6，外加增速1.4%，这个成绩怎么都说不过去。

然后我们看越秀区。

越秀区我们都知道，这几年下来人口一直是下降的趋势。但是越秀因为几乎没有新房的供应，即使有也都是脱离刚需大部队的，是一个纯存量房市场。

所以我们看到越秀的二手房交易还算亮眼。

不过成交量靠前的，大部分都是总价不高，但单价并不便宜的“老破小”学位房。

当然，从长期趋势来看，整个越秀都是往下滑行的，人口流出，土地没有发展空间，也不在城市发展的主要方向上。

但是我们不能否认依然有大量在这里工作生活的居住需求，至少5年内，越秀这些老宅子的流通性还是没有问题的。

下面我们看白云区。

白云的市场相比其他区域，会更加独立，自成一体。

成交量首位的富力桃园在白云和荔湾交界，其实承接了很多越秀，荔湾的购买力。

黄边一片的时代玫瑰园，金碧雅苑和云山诗意都榜上有名，成家量分列2、9、14名。

嘉禾望岗的岭南新世界排在第七。

因为岭南新世界多个组团，都是分开计算的缘故，如果所有组团算成一个整体，岭南新世界的成家两应该在前两位。

我们一直认为如果真的在白云上班，那比较值得买的区域还是在泛白云新城板块。所以这几个板块的成家量也能说明一些问题，市场还是认可这几个板块的头部小区的。

再看番禺区。

番禺就是一个和我们主观印象差异很大的区域。

排在前三的几个楼盘，都不在万博板块。这是因为万博板块的存量房规模并不大，整个万博周边的供应并不算很多。

不过接下来越秀万博城会有1万套供应，会对整个万博的供应以及价格体系进行重塑。

但是我觉得我们也不能无视市场的力量。祈福缤纷汇，亚运城这么大的成家量，还是在于市场足够喜欢。

祈福缤纷汇便宜的价格，300万就能买到3房。有商业配套，祈福缤纷汇楼下就是商场，各类餐饮品牌挺齐全，我自己去吃过几次饭，感觉体验不错。开车几步路就是金山谷那边的宜家。

而且周边的居住环境也不错。

亚运城天誉也是类似的逻辑。

其实番禺也好，白云也好，都是那种年轻人口新流入很多的区域。但是也都面临一个问题，就是这些人群都没有太高的收入，很难形成房子的购买力。

所以，白云和番禺缺少自身创造购买力的能力，更多还是需要依赖天河，海珠这些区域的外溢。

最后我们看黄埔区。

我不知道大家发现没有，整个黄埔区的套均价，如果去掉一个最低价的合景天峻，这个是知识城的公寓项目。然后再去掉一个最高的区府科城山庄锦泽园。其他的价格格外的平均。

基本上都在200-300万这个区间。

这就是黄埔楼市的特点，非常的平均。而这个平均也是黄埔商业一直发展不起来的原因。

我们都知道黄埔的GDP在广州排第二，仅次于天河，产业实力强劲。

但是很多人不知道的是，黄埔的居民大部分都是公司职员，收入基本都保持在10-30万这个区间。

下限有保证，但是上限不高。所以黄埔的套均价看起来这么平均。

实际上，黄埔的GDP看似接近天河，但实际上的差距比GDP数据的差距，要大得多。

因为天河很多的商业经营活动是不怎么缴税，不纳入GDP计算的。但是黄埔都是企业为主，基本都是实缴税费。

所以一个区域是政府穷，而居民富。一个区域是政府有钱，但是居民比较平均。

但是黄埔和番禺白云不同，黄埔是有源源不断的自身购买力的。黄埔的产业足够创造很多的刚需购买力。

我们看回各小区，前三分别是科学城，知识城，以及科学城和知识城交界处长岭居的代表盘。

老黄埔前十五只有金碧世纪花园花园和佳兆业城市广场排在第九和第十。而且佳兆业都跑去南岗了。

做完这个统计，我又想到之前整理的广州楼市价格分层。

广州不论是挂牌还是成交，总价格段都集中在600万以内，超过了90%。

如果我们把楼市看城一座冰山，那些每天刷爆各种媒体热点，吸引大部分人关注度的改善房产、豪宅，只是冰山浮出水面的一小部分。

真正的冰山本体，是600万以内，甚至300万以内，潜在水面之下的沉默的多数人。

并不是每个人都要住在珠江新城，也并不是每个人都向往市中心。市场原本就是多元化的，人各有志，不可强求。

每个区域都有自己的生态位，每个楼盘也有自己的客户群。在这座城市生活，不是什么事都要争个对错的。甚至即使错误的共识，也是共识。

我们要做的，反而是尊崇市场规律。梳理清楚自己的需求，确认好自己能接受的预算范围，确定好大致的选筹区域之后，参考每个区域成交量最好的几个小区，实地踩盘。

最终选择那套性价比高，并且自己喜欢的房子。

这样买房大概率是不会选错的。

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（2024.6.12 橙子 yxjcena）