广州有钱人买房是怎么选筹的

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

从人性和利益的角度，分析了存量房贷利率一定会降。只有奖励先行买房的人，才有可能让观望和跟随的人愿意进场买房。

几乎人人都知道，买房子要买核心城市、核心地段的好房子。这句话正确，但是却不能帮你在买房的过程中，找到那条可以走通全部流程，最终可以抵达终点的道路。

所以我们观察那些涨幅客观的优质资产，希望可以探索到万无一失的线索。

我们可以把房产依托的价值，拆分成地段和房子产品本身。

再进一步拆解，则可以把地段拆解成商业配套、教育配套、交通配套、医疗配套在内的各种配套。

把房子产品本身拆解成房子户型、小区环境、物业管理、楼层、朝向等等因素。

然后我们把拆解后的因素套用在广州身上。

广州是名副其实的核心城市，这点毋庸置疑。

接下来就是找到核心地段，围绕着产业中心珠金琶这个大三角，往外漫延。

之后就是挑产品力。

只是筛选到最后，发现都是核心城市核心地段的房子，为什么房子的实际成交依然有价差，那是因为细节不一样。

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我不知道大家有没有去海边的度假村。

如果去玩过，就知道那种坐拥一线海景，下楼就是私家沙滩，沙质细腻，专人管理的五星酒店，一般价格都是一两千块钱起。

然后这种五星酒店旁边还会有那种二线海景的酒店，这种酒店和上面的五星级酒店可能距离也就是几百米，也就是说，走路几百米，也就多走个三五分钟，也能走到海边的公共沙滩。

两种酒店的价格，可能会差个好几倍。

两种酒店的设施会有一些差别，公共沙滩的沙子也会比私家沙滩的粗糙一些。但你说，两种酒店居住的体验真的有几倍的差别吗。

所以，当酒店已经基本可以满足大部分客人的度假居住需求之后，可能20%的体验上的升级，在价格上就是3倍，甚至5倍的差别。

当一个产品已经可以满足大众的基本需求后，产品体验只提升一点点，就会在价格上展现出几倍的差别。

例如普通的家用代步车和豪车，一辆豪车的价格是普通代步车的十倍以上，但是体验并没有10倍以上这么大的差别。

又例如一家家庭餐馆和米其林星级餐厅，价格也有十倍以上的差别，但是口味、环境也并没有这么大的差距。说不定家庭餐馆的味道还更好。

通过上面讲的这些例子，我想讲的是这种体验提升，和价格差距不成正比的现象，在房子上也是如此。

就像同样在珠江新城，但是西区、中区和东区的均价差了不少。

然后同样都在珠江新城东区，南国花园和汇悦台的距离就隔着一条平月路，但是价格可是差了十条平月路不止。

然后我们继续把颗粒度细化的小区内部。同样是嘉裕公馆，在C、D两栋的西向户型，因为受到噪声影响，可以和南向安静的户型，拉开几百万的价差。

02

所以我们要说的是，影响房子价格涨幅的三层因素。

核心城市，这点没什么太大的问题。北上广深，最多再加几个杭州、成都之类的区域中心城市。

核心地段，那就要看是不是核心地段的中心极限位置了。

你说小区有地铁配套。但到底是步行200米就能到，还是步行800米，还是距离1.5公里，你得起个电瓶车中转一下才能到。

200米，800米，1.5公里，看起来也就差了几百米，但是体验是不同的。

广州夏天又闷又热，200米从小区走到地铁，还能保留点空调房的凉意，不怎么出汗。但是800米顶着大太阳，走到地铁站可就满头大汗了。

或者你说小区和商业综合体很近，步行5分钟和开车10分钟都可以叫做近。但是这个近的便利性体验又是完全不同的。

当然，这些配套又会有一些细节上的不同。

例如商业综合体如果你步行10分钟到不了，就意味着你要去就得开车。

如果开车，那其实3公里和5公里的差别就不大了。

然后那些低频使用的配套，比如体育馆，图书馆，医院对于距离的要求就没有那么重要。但是那些常去的，比地铁，超市，菜市场距离就非常重要。

然后小区的定位很重要，圈层要足够纯粹。

举个例子，小区是起步就总价高的低密纯改善，还是高低配，刚需和改善混在一起。

如果是高低配，那就尽量选改善里面的刚需，而是不是改善。因为你跟比自己更有钱的人买在一起，这样非常有利于你卖的时候提升段位。

你的邻居们的房子的高总价，会把你这个刚需，给衬高了。相反，你就会被你的刚需邻居们，把价格给拉低了。

这就是为什么我一直说，中海花城湾的两房，凯旋新世界的一房，保利心语的两房，只要价格合适，都有入手的价值。而琶洲南TOD的143㎡也是很适合入手的户型。

相反，像最近的万博城，我建议不要去碰166㎡和188㎡两个户型，保利中央公馆不要去碰那个159㎡的户型。

除此以外，同一个小区内，户型很重要，景观很重要，楼层很重要，阳光很重要，噪声影响很重要，一切都很重要。

买二手房，其实没有这么多挑三拣四的空间。有时候不是价格到不到位的问题，而是有没有放盘，能不能买到的问题。

但是新房就不同了，一定要买瑕疵尽量少的产品。在小区内部先占据稀缺性的优势，那在小区外部，自然也有稀缺性。

这就是为什么涨价的时候，小区内部的好产品先涨，降价的时候，小区内部的好产品价格更稳。

这些细节，你如果只是对着张地图看，看到的只有虚无和迷茫。

你必须要不厌其烦的每个小区一套房又一套房边看边对比，才能知道哪些房子是真的好房子，这套房子的价格要低于这套房子的价值，有套利空间。俗称淘到笋盘。

就是这10-20%的体验，可能决定了后面几倍的利润差。

这才是最重要的。

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（2024.7.22 橙子 yxjcena）