这是
“地产屠龙”的第305篇原创文章
全文2469字，预计阅读时7分钟
01
过去这一周，降价成为贵阳楼市的主题，而且这股风潮似乎越演越烈，根据这几天中介销售朋友圈的不完全信息汇总
信息来源：朋友圈线上广告宣传
之前龙湖天曜开始搞特价工抵房的时候，还没想过要专门整理这么一个降价汇总表，原本以为也就是个别楼盘年中冲刺的促销
没想到七月份开始，个案演变成群体，以工抵房名义来促销的楼盘一个接一个，而且还有很多都是之前市场卖得不错的一些品质楼盘，这市场就让人多少有些看不清了
感觉现在的市场环境让开发商是真的有点着急了，甚至可以自信点把“感觉”两个字去掉，毕竟这半年时间已经过去了，但大家离半年的任务指标完成情况差得实在有点远
接下来的市场不说变得更糟吧，但丝毫是没有变好起来的迹象，所以再不抢跑就真的来不及了
这一波降价就像潘多拉魔盒一样，一边是不断加大政策刺激力度，但依旧是收效甚微，另一边为了保命，似乎没有停下来的意思，每个楼盘都时刻盯着周边竞品，会不会出其不意地打出一个低价大招
至于降多少，能卖多少，可能大家都没底，但从上面这个表的降价幅度来看，可以说给其他待价而沽的开发商打了个样，仔细评估评估自家项目的产品力，参照之前这些降价项目的成交情况，再结合对回款的预期和可接受的降价幅度
从下面这张2022-2024年上半年贵阳商品住宅成交数据对比来看，刚刚过去这半年相比去年同期，全市的住宅成交情况缩水30%
数据来源：贵州省房地产业协会
当我们把目光继续放大到全省，来看看全省TOP20的房企销售情况，能够进榜的开发商都算是头部代表了，但各家开发商今年上半年销售缩水的情况更为严峻，今年上半年相比去年同期，销售业绩跌了四成
数据来源：贵州省房地产业协会
所以说这个时候的楼市，开发商还继续想跟时间做朋友，大概率是保不了命的，握在手里面是没用的房子，卖出去才是实打实有用的钱，没钱的市场还怎么做朋友
接下来，不知道继续跟进降价的项目会不会持续增加，而那些即将等待上市的新楼盘估计更是暗自神伤，也许都没有机会好好感受新盘上市的品牌高光时刻，就免不了放低身段加入到价格混战当中去
一手房降价的势头也蔓延影响到了二手房市场，我整理了一下贝壳网上观山湖区典型二手房小区的数据，年初和年中两个时间节点的变化情况还是相当明显
信息来源：贝壳网
同一个平台，同一个小区，六月份的挂牌量相比一月份显著增加，但成交量并没有因此带来显著增长，特别是像华润悦府、金阳新世界这类偏改善的二手房的销量反倒是降了下来
这些典型小区六月份最新的成交均价，相比一月份都有了不同程度的下跌，价格下跌的同时，房子却并没有那么好卖
对卖家来说“以昨天的价格今天来卖房子”，而对买家来说，“以明天的预期今天来买房子”，世道变了，行情不一样了，买卖双方的目标完全对不齐，能不难吗
当然，面对不断下滑的市场，也并不是只有降价断臂求生唯一一条出路，既要又要还要这已经成为一个通行规律
大家真金白银买房子，不管如何都是想买到更好的产品，尽管对价格的预算不一样，但对产品力都保持不低的要求，所以把产品力做好也是加强竞争力至关重要的一环，所以开发商也越来越注重产品力的打造，贵阳万科最近也在产品打造方面开始发力
比产品，有产品优势；比价格，有价格优势
这可能是接下来贵阳楼市的流量密码
02
具体来看过去这一周市场成交数据的详细情况，感谢贵州省房地产业协会全程数据提供支持，每周数据统计时间以上周五到本周四为一个周期
统计周期：6月28日-7月4日
数据来源：贵州省房地产业协会
从上周签约备案数据来看，全市商品房签约总金额约6.58亿元，签约面积约6.6万平米，商品房TOP20榜单总销金额约4.31亿元，签约面积4.21万平米，最近这几周的数据相对都比较平稳，上下波动幅度不大
上周的榜单，龙湖天曜重回第一名，单周签约62套，签约金额7841.31万，签约金额唯一个破七千万的项目，一方面领峯组团品牌形象的拉高，另一方面峯启组团的促销，使得龙湖天曜最近的市场热度很高
铁建城以4579.91万签约金额紧随其后，恩祥仁大甲第项目以接近三千万的签约金额位列第三
统计周期：6月28日-7月4日
数据来源：贵州省房地产业协会
上周的住宅TOP20榜单里面，万科未来星光终于迎来了久违的入榜，凭借着实景示范区全面开放，品质展现确实相比理想城有了很大提升，小户型精装低价策略算是打响了观山西竞争的第一枪，正因为如此，也很快带动了中铁阅山湖的这一波降价
中海印龙泉借着首批次交房的品质展示也开始发力，上周签约2253.87万，排在了第八位，15660元/平米的签约均价真不算低
上半年贵阳土拍市场颗粒无收，就在上周，贵阳楼市终于迎来了今年的第一块住宅挂地，即将实现2024土拍零的突破
这次挂出来的地块就在三马片区人大附小的北面，所以这次土拍也没啥悬念，也就是恩祥仁大甲第项目的后续用地
恩祥集团去年8月首次在贵阳独立拿地开发，11月很快又拿了第二块地，时隔一年即将拿第三块地，这样的速度，还能持续拿地的开发商在当下这个市场下已经不多见了
数据来源：筑房网
愿意拿地，也有实力能拿地，无非就是前期卖得好，对城市发展后续预期比较好，从筑房网的签约备案数据可以看出，恩祥仁大甲第的销售情况真的很不错，目前五张预售证的整体签约率已经接近80%，这个销售率足以让很多项目羡慕了
高考、中考喜报频出的七月，学区房又卷出了新高度，这样的大环境让家长更焦虑，而这无疑又让恩祥仁大甲第更受关注
接下来的楼市，一方面政策利好频出，另一方面楼盘降价不断，这样的形势下房子还能买吗
现在的楼市已经过了买房赚钱增值的阶段，所以买一套好房子比买赚一套好房子更重要，不买错房子就已经赢过很多人了，千万不要冲动买房，十个字表达我这个阶段的看法吧
刚需买好房，改善多看房
