拿铁点评：万科臻山府

昨天点评了一下对面的云山壹品，今天继续点评一下这个万科臻山府

【小区名】万科臻山府

【总户数】221户/3栋

【容积率】2.9

【户 型】111/115/134/186

【单 价】7-9万

【交 通】地铁2号线白云公园站

【商 业】万达广场、凯德广场、五号停机坪

【学 校】培英小学+广园中学，附近还有白云省实、培英中学高中部

首先，这块地是万科551亿拿下的广信资产包里其中一块，地块起始年限是1994年，目前已经30年，属于金兰花园的二期，体量很小只有三栋楼，共221户

万科用极强的营销技巧和极致的户型设计已经打了一波广告，对比隔壁的云山壹品，万科还是要贵5000-10000元/平，186的大户型甚至叫价9万，基本可以判断，所有溢价来自于万科的营销

为什么劝大家不要为溢价买单，因为一手包装出来的溢价在二手市场上一定会消除，价格贵了就是不划算

其次，跟隔壁专注品质不注重营销的云山壹品相比，显然同地段、同定位的云山壹品性价比更高，云山壹品的花园更大，还自带泳池和球场，户型上云山壹品的阳台更大、卫生间更宽敞，豪宅档次感更强，楼下就是培英小学，户型是正南正北，而万科臻山府是没啥小区的，除一栋外，2/3栋是东西朝向

这个地段在配套上是非常无敌的，近距离有地铁、商业、学校，能够满足改善人群的多种需求，而且云城东路以东的地块居住氛围很好，没有城中村

万科在500米外的白云大道边上还有一个万科峰境，单价也是6-7万，也有一个12号线小金钟站，还有一个和云山壹品品质类似的天健云山府

未来这四个小区基本都在同一个地段上竞争，楼龄品质户型都相差不大

目前可以肯定的是万科臻山府的溢价过高，品质上并没有云山壹品好，云山壹品已经五六年没涨价，万科来了之后，万科把自己的价格拉上去，又透支了业主未来的价格，反而给了周边业主离场的机会

总之，这里是有购买力的，不仅是白云新城的买家，还有兴发广场、美博城、鞋城、五金皮料等各类批发市场的买家，是能够撑起白云新城次新房6-8万单价的

只不过白云新城是起步早、发展晚，期待白云新城的逐步兑现吧

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