广州网红新盘变成二手房后，亏了还是赚了
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：
到了豪宅这个层面，20%体验上的升级，在价格上就是3倍，甚至5倍的差别。
当一套房已经可以满足居住、通勤的基本需求后，产品体验只提升一点点，就会在价格上展现出几倍的差别。
但是这种逻辑，仅限于最顶端的那一小撮儿房子。大部分房子，都是一分价钱一分货，即使是网红新盘，进入二手市场后，也没什么特别，价格没有办法做到脱离使用价值。
随着限售取消，取证时间提前，原本一些新房进入二手市场的时间周期大大缩短。
这才有了最近很多网红新盘纷纷入市的新闻。
例如6月份成交了一套富颐华庭的3房，106㎡，中低楼层南向，441万成交，折合单价4.15万。
万科城市之光一套F区95㎡南向3房，442万成交，单价4.65万/㎡。这个月初同在F区，还有一套92㎡的南向，390万左右成交，单价也就是4.23万/㎡。
这些曾经红极一时的网红新盘，进入二手市场后，似乎并没有延续当年新房的光环。当楼龄和产品的魔法褪去后，这些网红盘没有鹤立鸡群的表现，也只是在如今市场的浪潮里沉沦。
当然，魔术的余温尚未完全散去，所以还有一些讨论和关注的热度。
就像我就收到一些粉丝在后台的咨询，想问我是怎么看这些网红次新的成交价。还能有当时城光92㎡放盘时，排队看房的场景。
但随着时间的推移，好奇心撑起来的热闹，还能挺住多久，是一件未可知的事情。
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我们先汇总看看前几年有哪些网红新盘，如今入市后的成交表现。
从表格里可以看到，前几年的几个网红新盘陆陆续续都有一些成交了。
因为成交的案例还太少，我们没有办法从这么零星的成交里，断定这些小区的价格深度到底在哪里。
但是不论如何，这些小区终归是广州楼市价格体系的一部分，并不能自成一体。所以我们看看他们周边的二手房，就能有一个判断了。
结论就是这些次新房进入二手市场后，价格还有回落和触底的空间。
富颐旁边的金碧世纪花园，单价就是3-3.5万/㎡。城光旁边南侧的金碧领袖也就是3.2万/㎡，万科金色悦府3.9万/㎡的成交价。
然后品秀星樾旁边的东荟城，均价就是2.6万/㎡。大壮名城同理，马路对面的保利香雪山4万/㎡左右单价，鼎峰价格高一些4.1-4.6万/㎡。
越秀和樾府旁边，同在万博范围内的万科欧泊，3.8万/㎡左右的单价。
当然有人会说，这些产品的楼龄更新，产品更好，小区更漂亮，所以价格贵一点也正常。
市场行情好的时候，溢价的幅度能随着狂热的情绪放大。但是如今的平淡市场下，溢价能达到多少。
并且在新房供应量巨大的黄埔和番禺，产品楼龄方面的优势并不稀缺，在市场上，又有多少购买力买账是一个很大的问题。
02
而且，如果我们把帐再算的细一点，还要考虑这些新房的持有成本。
我们知道，新房买入后，一般都会有至少2年的收楼期，这两年的时间里，房子不能居住，不能放租，但是利息是一样要承担的。
如果把持有成本算进来，不论是上面哪一个小区，其实最终都是亏本的。
新房的溢价一直众所周知。只是之前新房一直有2年的限售，外加满二不满五要缴纳5.3%的增值税。再加上收楼和取证的时间，一套新房从买家买入到最终上市，要7年的时间。
所以新房进入二手市场后，往往都已经经历了一个完整的楼市涨跌期。也就是说，楼市已经形成了新的价格体系。
当年虽然3万单价买入手，有溢价。但是进入二手市场的时候，楼市的大环境价已经变成了5万的平均单价。
这个时候次新进入市场，自然是所向披靡，让买房人的直观感受就是，赚了。
只是他们不知道的是，在大行情大涨的前提下，你买什么都赚钱，人人都是投资大神。他们不知道的是，如果当时买核心区的房子，赚的只会更多。
于是，当潮水褪去，到底是穿着泳衣，还是光着屁股，就一目了然了。只是这次潮水褪去的太快，风浪又太大，才会让裸泳格外的显眼。
当然，有人会觉得取消两年限售这步棋下的有待商榷，我反倒觉得挺好的。房子既然是商品，就应该自由流通，就应该把之前的各种枷锁解开。
让市场的归于市场，让市场在资源配置中，发挥应有的作用。
另外，我并不是单纯的说买这些新房，买这些网红盘就不是最优选。
能成为当时的热点，被购买力追捧，自有其市场选择的道理，一定是在地段、产品方面有独一无二的优势。
但是，作为市场的个体，在做选择的时候，尽量避免被这种热烈的情绪感染，扰乱了对自身实际居住需求的判断。
特别是不要单纯为了追求楼龄的新，而舍弃自己的通勤和生活便利。同样，也不要认为楼龄新，就会有更好的投资回报，把楼龄算进未来可以左右回报的方程里。
我一直说的是，只有楼龄新+核心地段的组合，才会对未来的高端购买力有杀伤力。如果只是单纯的新，没有地段稀缺的加持，那这种新并不会成为某个小区房价出现暴击的助推器。
就像我们现在看黄埔和番禺的天量供应，万科城市之光的旁边有保利中央公馆。珠江铂世湾和和樾府旁边就是地段更好的万博城。
楼龄新，并不会成为这些次新盘的稀缺点。
我们更应该把关注点放到自身的需求上来，多关注自己，关注自己的家庭，才是穿越楼市周期的那把钥匙。
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（2024.7.21 橙子 yxjcena）
