广州买房，新政变出很多新狠招

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

昨天我们讲了广州买房楼龄的问题，在核心区买房，楼龄不重要。但在郊区买房，楼龄非常重要。

买房过程中，相比于楼龄，更应该在意的是城市中心的变迁。

地段的资金密度变了，依托于这篇地块的房子价值，会迅速跟着改变。所以，了解城市的发展方向，用发展的眼光看问题，远比执着于楼龄重要的多。

广州从5月28号发布新政，到现在也有将近10天的时间了。不论市场再怎么错综复杂，政策的涟漪也波及到了市场的方方面面，不论是买家还是卖家，不论是成交还是情绪。

今天我就从一线市场的直观感受，和大家分享一下广州528政策后，买房方面的一些新变化。

01

我们都知道528新政的内容，降首付，降月供，进一步放宽购房名额。这个是政策段大方向的。

在具体落地方面，特别是银行端又有了一些新的内容。

之前我一直担心15%的首付，银行顾虑自身的风险，会把评估价在短时间内拉到很低，低到什么程度呢。低到和30%首付的贷款额持平。

也就是说，表面上看似是15%首付，但是因为银行降低了评估价，贷款的额度变少了，导致实际上还是3成首付。

打个比方，一套100㎡，500万的房子，之前评估价可以做到6万。

那这套房可以贷款5.5万×100㎡×0.7=420万，首付需要500-385=115万。

现在这套房只能评估到5万，按照实际成交价来贷。

那贷款就是5万×100㎡×0.85=410万，首付需要500-410=90万。

发现了吗，虽然成数提高了，但是贷款额度和首付金额几乎没有太大变化。

但是，实操下来发现还真的没有套路。我们这段时间十来个成交的客户里，有一半以上选择了15%首付，确实是可以按照原评估价和额度做下来的。

原本80万的首付，只需要500-6万×100㎡×0.85=32.5万。

首付成本的下降，绝对有质的改变。

当然，最近在市面上看到很多关于0首付，甚至负首付的宣传。

说实话，理论上可以做到，但是实操下来很难。

这里难的不是理论上的评估价和贷款额度。

难点在于实操过程中，卖家会不会配合，包括但不限于退钱，转账做流水，高评高贷签署双合同等等。而银行能不能保证不砍额度，放款能不能顺利也是个问题。

很多不专业的人，以为0首付，甚至负首付就是简单的拉高评估价，然后贷款额度等于交易价格就可以了。其实根本不是这么操作的。

很多中介打折0首付的幌子吸客，直到最后出现问题，就告诉你，缺钱再办理几笔信用贷，那个时候作为客户，你做也得做，不做也得做了 。

所以，不要相信市场上那些可以做0首付的房源，大概率是忽悠人的。我们如果真要做0首付，都是不做按揭，而是走全款抵押的，只有这样才可控。

普通买家还是踏实淘笋，不要过度追求超贷这事，风险大于收益。唯有买的便宜，才是最安心的。

02

另外，就是月供成本的下降。

如果仅仅是利率下降，从3.85%降低到3.2-3.4%，其实每个月省去的利息并不多。但是现在出现了先息的产品，也就是前三年先息，后27年等额本息的产品。

这样，头三年的月供，相比于之前30年等额本息，每个月可以直接减少40%。

800万的贷款，如果是30年等额本息，之前的月供是3.75万。换成现有利率和还款方式之后，每个月的月供是2.26万。

而且，还有一点比我预计还要狠的是，只要房子挂组或者挂售，除了交易税费外，其他都可以按照首套来计算。

也就是说，在广州买房，不论贷款有没有还清，都可以无限15%首付，并且是3.4%以内的利率。

也就是说现在的按揭贷款，融合了按揭贷款和抵押贷款的优势，并且优化了两种贷款之前的缺点。

按揭贷款拥有了经营贷的还款方式和低利率，还保留了原本贷款成本低，评估价高，30年贷款期限的优势。

现在存量按揭贷款，不需要去做经营贷来降低利率和月供。只需要转一次过户，就可以享受最新的首付和利率，即便将来利率涨了，也可以享受现在减BP的政策。

而且整个过程除了契税的成本外，不需要垫资费，成本少了一大笔。

当然，这中间为了降低成本，还有析产，报税之类的一些操作细节。这个就要具体问题具体分析了。一些问题不适合拿到公开场合来讲的，只能私底下聊了。

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（2024.6.7 橙子 yxjcena）