导语：近日，一位名为“深度价值者”的投资人和越秀地产“掰头”上了。
事情的起因是这样的。
2023年3月1日，该名投资者在雪球平台表示，越秀去年今年涨幅都大幅跑赢内房股，销售和拿地也非常亮眼。
但今天听大V的音频，说这家公司销售额造假，原本60%多的权益（公司投关披露），三方榜单数据清一色都是98、99%，去年权益销售额注水更是高达500亿（原本700多亿的权益销售额造假成1200多亿）。
想不通作为一家地方国企，为什么要销售额造假。难道是为了高价配股？如果真的是那就太不厚道了。造假的公司涨得再好都不敢买，品行有问题，说不定哪天一个大雷就爆掉了。有知道内幕的来说说。
为了证实此事，该名投资者还专门拨打了越秀地产电话，但是越秀地产方面表示，去年和今年权益确实都是60-65%，说三方榜单数据注水是他们自己的统计问题。
但当被问及为什么四个榜单都错了，投资者表示：他们不回答，估计造假理亏无法圆谎，居然还是国企，真够丢人的。
此外，该名投资者还表示，论造假，我最佩服越秀。这么多年来，越秀一直用60%的拿地权益，创造出95%、甚至99%的销售权益。原来和越秀合作的房企都是活雷锋，甘愿付出不求回报。
今年1月，越秀延续了权益销售额造假的光荣传统。越秀广州1月份全口径销售74亿，权益40亿，全国全口径销售88亿，权益77亿。
也就是说，在广州以外的区域，越秀用14个亿的全口径销售，创造了37个亿的权益销售。伟不伟大，牛不牛逼。
面对质疑，越秀地产也是第一时间对外发声：
从未向第三方行业机构提供权益销售金额数据。日前，包括克而瑞在内多家三方机构发布了2023年1-2月房企销售榜单，其中越秀地产1-2月全口径销售金额为224亿元，而权益销售金额为211.3亿元，权益销售金额占全口径销售金额95%。
基于此，有投资者质疑这与其以往60%的权益拿地数据严重不符，存在造假嫌疑。对此，越秀地产回应记者称，“公司从未向第三方行业机构提供过权益销售金额数据，上市公司严格按要求对外披露新增土地权益占比。”
不过，这条回复并没有得到投资者的认可，该名投资者表示，质疑的是你销售权益，你说土地权益，你怎么从来不敢披露销售权益呢？因为怕和三方榜单的假数据不一致造假败露。另外追问几句：
1、有没有给三方机构付费？如果没有，那克而瑞、中指、亿瀚智库、观点四家榜单都是活雷锋，不约而同免费帮你造假。
2、四家榜单权益销售额常年都是严重注水（高达四五百亿），上市公司为什么不及时更正？而是乐见其成？而且据多家三方榜单内部人员反馈，该权益数据为上市公司提供，否则也不会四家榜单都错的这么一致。
不仅如此，该名投资者还晒出了截图打脸越秀地产回应。
他表示，越秀权益销售额造假被揭露后，公司回应媒体从未向三方机构提供过权益销售额，甩锅三方榜单统计错误，和我们上市公司无关。
不过，在越秀地产官网宣传文章中可以看到“从缔造中国第一代商品房到打造200多个高品质住宅小区，从起步广州到布局全国30个城市，从地方性国企到权益合同额行业TOP10……”
也有媒体专门找这些榜单机构的朋友打听了下，问他们开发商的销售数据是怎么统计的？他们的答复都是：“开发商自己提供的。”
榜单说是开发商提供的，开发商说从未向第三方行业机构提供权益销售金额数据，然后又拿着第三方行业机构排名去做传播，这显然有些说不通。
公开资料显示，越秀地产成立于1983年，是国内第一批房企之一。上世纪90年代，越秀与万科、招商蛇口、中海、金地等并列为粤系五大主流地产商。
长于改革开放潮起之际的越秀地产，在房地产行业步入低谷的2022年，全年销售额1250亿元，完成年度目标101.2%，是为数不多的完成销售目标的房企之一。
此外，在2022年全国销售超1000亿元的18家龙头房企中，越秀地产是少数几家综合体质最健康、步伐迈得最稳健的房企之一。
越秀地产在北方声名大噪还要数今年拿地的阔气。
2月8日，北京2022年第五批集中供地，越秀地产击败华润、首开、中铁、建发、招商等12家房企，一举拿下石景山苹果园地块、昌平信息产业园地块，均以上限价成交，合计耗资约59亿元。
越秀地产能在神仙打架的土拍中连拿两块热门土地，尤其是在很多开发商战略收缩的时间节点里，确实成为了最耀眼的那颗星。
这是越秀地产第二次来到北京，第一次还要追溯到两年前联合天恒竞得怀柔区刘各长地块。
但不知道是水土不服，还是市场环境太差，越秀天恒怀山府项目销售情况不理想。根据北京住建委官网，项目取证房源1000余套，已签约套数仅为19套，成交均价3.66万元/平方米。
此外，也有人提出质疑声。与财大气粗的前脚刚59亿拿地相比，后脚就立马发债94亿。
2月9日晚间，越秀地产披露，公司持股95%的附属公司广州城建已向上交所及证监会申请公开发行本金总额最高为94亿元的公司债券，用于偿还到期及回售公司债券及偿还其他有息债务。
这是典型的“借新还旧”操作，虽然在当下的市场环境下，能够正常发债已经难能可贵，可是这一现象的背后，是越秀地产大举扩张战略之下的资金捉襟见肘。
自从开启全国战略后，越秀地产的确跻身千亿俱乐，但高速扩张的背后也并不是没有隐患。
根据2022年半年报，截至6月底，公司短期借款269.59亿元、长期借款576.16亿元，合计为845.75亿元，对应的账面上的货币资金为260.68亿元。
上年同期，公司短期借款222.42亿元、长期借款524.73亿元，合计为747.16亿元。一年之间，有息负债增加98.59亿元。其中，短期借款增加47.17亿元，同比增长幅度为21.21%。
2022年三季度末，越秀地产的有息负债升至909.81亿元，对应的货币资金减少至240.65亿元。
去年上半年，公司财务费用为5.52亿元，较上年同期的1.16亿元增长375.86%。去年前九个月，财务费用增长至8.54亿元。
现金及现金等价物净增加额转负，加快扩张尚需大量资金，这样就不难理解为什么前脚拿地，后脚发债的操作。
