这几年几乎所有城市、所有小区都是降价的，从新盘到二手，从刚需到豪宅，无一例外。

有些降价是消除泡沫，比如兰亭盛荟，从普遍八万加到五万加，卖得比周边贵太多显然是不合理的，还有类似于近郊很多板块。

有些降价是价值回归，比如珠江新城、琶洲、海珠西，泡沫也有，但价值还是比较大的，迟早也是会回归的。

有些降价反而让自住的价值和自住的性价比越来越高，这几年配套不断完善，地铁陆续开通，居住氛围越来越好，一旦降价就还是有很多刚需愿意买单，确实是比较适合自住上车的，也别管其他投资价值了，比如广钢新城。

最近问得比较多的是城投天禧，我看了一下，降价确实蛮多的。

已经降到拿地成本价了，有地铁、有商业、有产业，又在智慧城的核心区，城市界面也不错，单价才3.8万，又是国企开发，也没有学位的溢价，至少不会烂尾，价格也便宜到底了。

开发商在产品和营销上确实差了点意思，虽然也不太推荐，但是从刚需自住的角度看，至少买了不会亏。

我们就按上面这个标准来判断就可以了，比如是不是有地铁、商业、学校、产业，是不是国企开发，会不会烂尾，物业有没有问题。

在整个片区内有没有可替代性，对比同等条件下，同样价格是不是有更好的选择，记住，这里强调的是同样价格。

如果没有，它降价是值得的，如果有，它不一定值得，或者说不一定适合你。

比如你要的学校它没有，或者你要的地铁它没有，或者你要的朝向户型也没有。

城投天禧以前开盘卖5.5万确实是不行，一是操盘能力不足，二是对手太优秀了，别人得房率都100%，它才80%多，别人都配名校了，它还是个村小。

如果你不要求那么多，基于楼龄、地铁、商业这些因素适合你的话，这里400万是可以买到110方四房的，而同样的四房，你去科学城大壮还要500多万，去没地铁的华润润府，也要600万起。

当然，我不是建议一定要买这个盘，只是拿这个盘举个例子，降价值得和降价不值得，适不适合你还得看你具体的需求。

哪些是降价也不值得的呢？

比如海珠新城，珠光沥滘旧改盘，折腾了十几年终于有商品房了，但商品房也还是很拉垮。

这个盘完全是被自己给玩坏的，三年前就开始搞内转，没开盘就吹风八万，后来降到五万都卖不出去。

在如今全是100%得房率的情况下，珠光海珠新城显然跟不上市场节奏，在定价策略上采用了和大壮一样傲慢的态度，总觉得自己位置好，稀缺性强，就没有好好做产品，没有好好对待自己的客户。

沥滘本来是个好地方，旁边的新房天悦江湾曾经卖到十万单价，而且整个是南向望江，还规划了滨水旅游区，还有001广州之窗坐镇，但现在我们去看，仍然有大片的城中村未拆，将来周期还是非常长的。

要生活气息没有，要学校也没有，要商业也没有，这个盘是出生就是巅峰，如今一直在走下坡路。

海珠这些年一直在卖地，而且是国企拿地，得房率高，户型更好，配套更好，比如海珠西的燕语堂悦、熙悦江湾，以及未来的海珠客运站地块，价格也不贵，是不是都比要啥没啥的海珠新城要好。

关键人家不会烂尾，物业也不会有问题。

另外还有一个是富颐华庭。

富颐终于放下了架子，也开始降价了，但是我们看回老黄埔一堆旧改、新规的产品，富颐显然已经落伍了，如果还在卖学校的话，将来也会因为学校溢价过高而摔下来。

富力暴雷这个事情发生后，我就一直在提醒粉丝们注意风险，现在和村里合资的物业也没见口碑如何。

再对比价格的话，4.5万的价格，二手有城市之光，一手还有未来方洲，马上华润新溪旧改、茅岗东旧改、珠江村旧改都要来，对于旧规且价格不便宜的富颐来说都是冲击。

同样的价格，别的可以买到四房了，如果真的要买的话，我会建议看看富颐的二手，二手比一手要好，起码所见即所得，一手会存在交楼的风险，这个是最大的问题，其次才是价格和户型。

另外还有一个最近降得比较多的，番禺的珠江铂士湾也是同样的问题，如果物业对业主不利，小区居住体验不好，买回来你是非常糟心的，住又没法住，卖又没法卖。

从你买完这几年，或者都要卖了，周边也没有任何变化，不是更卷了就是更差了，这样的盘往后的价值也很难支撑住。

不买还有另外一个原因，就是未来周边会有更好的出现，而且价格也差不多，上面提到的海珠新城、富颐华庭就是这样。

最后，降价能买的底层逻辑是以价换量，降了就能卖得出去，买家接受，市场认可，流通性不是问题。

而降价了也卖不掉，那问题就不是价格问题，而是小区本身的问题。

如今，大多是民企自身的问题居多，是后疫情时代没有暴雷的开发商问题的延续，光降价也是没有用的，越降越不值钱，越不值钱越没人买。

而且这些盘，短期不会有太大的变化，待其他新盘进入二手市场，它们的受欢迎程度也会降低，沦为二三线盘。

如果能提高自身品牌影响力，提高产品质量，多做公区建设，加强居住体验，还是有可能通过赋予新的价值来提高去化率的，才有可能顺利卖出去的，这个需要点成本，但也是值得的。

最后，买房是个个性化的事情，要不要买，适不适合你，还得要捋清自己的需求再决策，希望本篇文章能帮到你。

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