以前房子投资属性高，现在商品属性高。

投资品和商品之间的差异，非常大！这几年的房地产发展进程也不断教育成长了一大批购房者，再也不是懵懂的小白让你可以随便骗来骗去。

房地产市场会向着什么方向发展？我问杨叔。

作为一个县级的开发商，即使外部多个知名企业进入，老杨仍然保持近40%的市场占有率，为什么？

知名房企是进来收割的，景观示范区的确高标准，交付标准也提升了很多，比如子母门、精装大堂、物业管理、内部园林、公共区域等部分都超出了之前标准，有点让县城人民拥有一个五星级家的“美好愿景”。但刚需客户的需求就是有房住、价格低。知名房企虽然给了较高的交付标准，随之而来的是之前三四千的房价，现在一下翻倍增长到了五六千。

老杨的定位很清楚，做刚需就是纯粹的刚需，价格低，户型极致，虽然公共区域交付标准不高，但房价整体有优势。做改善就是纯粹改善，130平方是最小的户型，户型、园林、公共区域标准比一线房企在当地落地的标准都高出一个维度。

各有各的道，谁来了都干不过人家老杨。

老杨说，未来可能只活下来不到一半甚至更少的房企，会死掉一大批不重视产品的房企。人们对美好生活的向往不会变，我们早晚都会变成发达国家，消费升级的大趋势不会变。什么最能提升美好生活的感受？无论是房企还是购房者，未来都会前所未有的看重所购买的房子品质。

衣食住行。而在这些消费里面，买房是唯一具有资产保值属性的消费。同时，当大家都有了不止一套购买房子的经验，对于房子的标准也会高很多。

在深哥居住的城市新乡，目前有一些楼盘打着第四代住宅的名义进行营销，其实，第四代住宅也称为“庭院房”，每户拥有私家庭院，可以实现种花、种菜、遛狗等田园生活。第四代出现之前，已经过渡了三代，第一代茅草、第二代砖、第三代电梯。“第四代住宅”的理念一经推出赚足了眼球，为什么大家这么感兴趣？因为所有都市人心中都有一个院子的梦想，谁不曾经渴望每扇门后都藏着一片私家庭院。看似第四代住宅让大家看到了未来院子梦想实现的可能。你要问深哥什么看法？我觉得还是用理念大于实际，不要被理念和样板间营造出来的生活方式给骗了，那不是生活，只是不食烟火的一种方式而已。我给你分析一下存在的问题：

温度方面：北方冬季寒冷且漫长，冬季时第四代住宅的室外空间基本无法使用，露台、庭院等区域的利用率大幅降低。例如，在一些北方城市，冬季气温可能长时间处于零下，即使房屋有较好的保温措施，露天的庭院也会因低温而不适合人们活动。而且，为了保证冬季室内的温度，供暖成本也会相应增加。

风沙方面：北方春季多风沙天气，沙尘容易在露台、庭院等开放空间堆积，增加了清洁和维护的难度。像遇到沙尘暴等恶劣天气时，不仅庭院中的花草树木容易受损，沙尘还会进入室内，影响居住环境。

季节性植被问题：北方的植被受气候影响，冬季会枯萎，无法像南方那样保持四季常绿，这使得第四代住宅的绿化景观在冬季会大打折扣，景观效果的持续性较差，有近半年的时间绿化景观处于比较萧条的状态。

防水排水问题：北方降雨主要集中在夏季，且降雨强度较大，这对第四代住宅的防水和排水系统是一个考验。如果防水措施不到位，容易出现渗漏问题，影响室内的居住环境；排水系统不畅则可能导致雨水在露台、庭院等区域积水，甚至对建筑结构造成损害。

采光影响：第四代住宅的独特设计可能会影响到室内的采光。例如，较大的露台或庭院可能会遮挡部分房间的光线，尤其是对于位于低层或被其他建筑遮挡的房屋，采光问题可能更为突出。为了保证采光，可能需要在建筑设计上进行特殊的处理，但这也会增加建筑的成本和设计难度。

隐私保护：由于第四代住宅的庭院和露台多为开放式设计，相邻住户之间的视线干扰可能比较大，隐私保护相对困难。虽然可以通过设置隐私挡板、采用错层排布或特殊的建筑设计来解决，但这些措施的效果可能有限，并且也会增加建筑的复杂性和成本。

现在房子不好卖，所以开发商想着花样给你设想一些不是刚需的需求让你为未来的想象买单。

人都是视觉动物，会把眼睛看到所产生的好感，自动投射到对产品身上。其实大家都明白这个道理，但真的到了售楼处，心情大好之后，就放松了警惕。所以，在你考虑区位优势的时候，先看看周边二手房的价格将有利于将你拉回理智。

区位图能看吗？

一般进入一家楼盘，销售会先让你看区位图。顺便问问你目前所住的区域。因为你对这片区域了解的程度会决定销售如何来给你解读区位图。根据你了解区域情况的程度三公里外的超市就变成了：步行可达或1公里左右或3公里。

建议各位在看盘之前一定要对周边有一定的了解，直接说自己就住在附近，并且时不时讲几个当地的地标震慑住对方，以便让后面的讲解更加的真实。所以是不是靠近医院、商场、学校。要从地图上真实看是否在3公里之内。比如周边有学校的，是否是学区的最终判定也就是距离。

所以，要看真实的距离，这最起码是一个判断的依据。但距离并不是主要依据，比如明德小学就不是一路之隔理想城的学区。事实上，在中国绝大部分的房企用的区位图都是缩图。很多图上近在咫尺的地方，可能天高地远。我的经验是，为了不到现场被带节奏，大家一定要在看房前，就应该把周边地铁医院学校查清楚。

房企做沙盘的目的是为了让客户对小区具体楼栋、绿化设计、会所位置、行车/人行出入口以及小区周边道路有一个大致的了解，这样比单纯看平面图会更形象直观。但小区周边其他的位置楼盘则不会展示。这样就会延伸出一个问题：你无法了解小区周边配置会对本区楼盘有所影响的方面。

比如是不是周边有垃圾回收站？比如看上去很好的前后无遮挡是否真的如此？沙盘中将周边的环境或者建筑都以玻璃的形式来放置，隐去实际的楼栋是什么，你可以问，也可以去实际考察。毕竟买房子是件大事。自己还是需要下点功夫的。

建议你在听销售讲解沙盘的同时，自己是一定一定要打开地图，而且用的是卫星地图，把小区放到最大，看清楚周边布局。很多人不明白的是，决定一个项目品质感的比如容积率、绿化率、户数、栋距这些指标，其实不光是看项目本身，而是应该看项目环绕四周的一个整体社区组团，是社区组团的品质，而不是单个项目的品质决定价格和涨幅。

项目的沙盘很重要，沙盘上隐去的部分更重要。

我们再说说出入口的区别：

具体楼栋分布说的是小区总共有几栋楼，小区总共有多少户，每栋楼有多少户，总高为多少层。

大家会在沙盘上看到“售罄”的字样。这里就是心理暗示，沙盘和销控表上的大量去化，先给我们植入项目大卖的潜意识，给最后的付定创造条件。

出入口位置会分为车行/人行/人车并行出入口。因为现在人车分流已经是标配，这里要务必注意每个出入口的类型。这样做的意义在于：某些项目会以这样的话术来形容距离公交站或者学校的距离，注意这真的只是直线距离，和步行距离还是差很多的。东西们的区别有可能把距离拉升2公里左右。所以，在小区配套里最最重要的就是出入口的大门，它决定了通勤的效率，一定要留心的它的位置和人行类别。

绿化景观绿化率35%是个及格线。

高档小区的绿化率能达到50%以上，而且配套四季树木，保证小区内四季有花，这些细节都是你要问的。但这种设计的问题是：小区内部绿化空间的布局，也就是动线的安排。在小区散步的动线是什么？走到哪里是儿童的游乐场、哪里是篮球场等等，这样可以根据你的需求做楼栋选择的考量。

同时关于绿化树木的品种在前期很难确定，因为签合同的时候不会具体到小区内部名贵花木的数量和具体的位置。所以重点还是关注楼间距，至于具体的绿化呈现基本上要看开发商的诚信程度。

在所有看房的环节中，我其实觉得沙盘是最有价值感的环节之一。因为沙盘是政府规定需要按照等比例建造的小区模型，它无法过度包装，可以很直观地看清楚一个项目的全貌。沙盘可以提供一个中观视角，刚好足够大，大到能放大每栋楼的瑕疵，又足够小，小到能看清楚小区的动线、会所和绿化的配套。

这里我们就从沙盘中重点关注楼间距、楼栋的分布和整体的空间布局。比如展示中有中间廊桥、儿童游乐场、健身中心、篮球场等设置的，这种一般都会如期交付。其他细致末节的我们很难控制，所以要抓主要矛盾。

刚需应该买哪个区域的？哪个楼盘呢？

要明确两点：时间和需求。

时间是你对所购买楼盘入住时间的要求是什么？

需求是你对对所购买楼盘的区位需求是什么？学区房，还是娱乐？还是医疗资源？还是公园的养老资源？当然，我想你可能这些选项都想选。那你就将这几项需求按照先后顺序进行排列，谁是第一？谁是第二？然后对照楼盘进行选择。

我建议可以将这几项列为重点需求，一是满足学区，二是满足生活，三是满足养老，四是满足医疗。

无论什么时候，优势教育资源一定是稀缺资源。

满足生活是这个楼盘对你日常生活的补助作用。比如日常用品的采买是否方便？比如小区物业管理是否贴心？小区物业是否能够保障业主安全？离你的工作区域是否在合理半径？

无论是炒房还是刚需的，共同需求就是这个区域内的这个楼盘在未来会得到认可，在未来会有增值的空间。这应该如何选择呢?

1、开发商的实力。其实你不用去考虑房子质量的问题，住不坏。好的实力会配备好的物业、好的绿化、好的电梯、好的交付标准。这是入住的先决条件，即使好的物业也不能对前期的绿化、电梯和交付标准进行服务，这个代价太大。

2、物业管理。谁是你以后入住的管家。你想，总不能每年交物业费才看见管家吧，他决定了以后入住的生活体验。花草死了有人种，哪里坏了有人管，晚上有人巡逻。安全、安宁才是幸福，你说是吧。

3、区位优势。区位优势决定了房子未来的潜力。我是刚需，又不卖！但也不能让咱们的资产缩水不是。首先附近有没有小学，初中孩子可以骑个车，平时不还是需要爷爷奶奶送，近点总是好的。其次，附近有没有商场或者有个小公园。晚上吃过饭总不能一直在小区溜达吧，骑个电车十几分钟能到个华联超市就行，如果是永辉，万达那就更好了。目前各个城市都在建设各种城市内部人工湖，如果能在人工湖的附近平时散散步，未来也能养养老。医院我觉得无所谓，离得近了病菌多，但如果能在三公里区间更好，未来家里有病人照顾相对更加方便。

4、未来发展。什么是未来发展？能看到的新闻基本都不是新闻，所以你需要看行动。别让别人给忽悠了，未来咋发展，谁也不知道。关键是现在有什么？现在周边正在建什么。