「没啥好招」

开早例的时候，有操盘手愁眉苦脸跟表弟吐槽。

这句话并非空穴来风，上周全北京绿衣服成交前30名楼盘中，认购只有75套，大部分项目剃了光头。

有一个楼盘很火，某热盘单周认购13套，成为上周北京认购销冠。不过，就在周日，该盘在朋友圈因为项目维权又为了一把。

这就是北京市场当下的真实表情：

买房人也躺平了。

凡事都有意外。就在沉闷的市场情绪里，上周末有房企发出海报：

双盘合计当日热销286套，成交破13.7亿

开发商是陌生面孔住总，楼盘分别是位于昌平高教园板块的住总·清樾府，还有位于顺义主城的住总·芳华里。

先说魄力

敢在当下开盘者少，再敢一天两盘同开更是少之甚少。上一次的纪录是北京中海，五盘同开。但北京中海是一周内五盘同开。

表弟说它有种「乱云飞度仍从容」的魄力。

再说能力

这一次，坊间没有再质疑13.7亿这组数据注水。从渠道和竞品端监控的不同版本数据看，和官宣数据差距甚小。

表弟还听说，当晚开完盘后，项目去庆功了，酒喝掉多少瓶，还没有人统计。

敢开盘，还能大卖，买房人没有躺平。

只能说明，买房人开始分化，市场向两极分化。

也就是上周，北京中海内部复盘上半年的得失战略，表弟也有话要说，以下是正文。

01

我们做一道数学题，前七月分面积段产品去化率排行榜。

先来看几居室卖得最好？

冠军是三居，亚军是4居。

三居里90-100㎡卖得最火，其次是80-90㎡，再其次是100-110㎡.

三居卖得最火，在上半年分析时已经说过，北京楼市字典里，已经没有刚需，第一次置业年龄在35岁+。所以，置业的起步户型是约88㎡平的三居。

意外的是，三居里90-100㎡卖过80-90㎡。这只能说明一个问题：

市场远远低估了年轻人首置的购买力，低估了三高客群。

这里要恭喜北京国贤府、保利天汇、万科东庐、中建璞园、朝央和煦等套数冠军盘。

02

再来看流速，看看哪些户型卖得快？

仔细看上图：4居室流速，远不如三居。

三居中，110㎡跑得更快。

140㎡左右4居，更受欢迎。

让人意外的是，在各面积段前十榜单中，

120-130㎡不存在了。

具体原因也很容易理解：110㎡的三居总价压得很低；140㎡左右4居主要是社区配套品质更好（首付降低后）。

所谓120-130㎡不存在了，是说开发商都在下探或下浮，比如朝央和煦与晓月和风的121㎡3室；栖海澐颂的129㎡4室。

相对特例的中建璞园125㎡、御湖境二期123㎡，考虑到赠送后其实不算本面积段，其实都超过130㎡。

数据也有欺骗性。当我们陷入户型尺寸内卷时，却发现走在前头的热销楼盘已经从卖户型到卖社区，再到卖生活方式。

比如表弟的好朋友珊珊说过，

我们要在重要节日吃黑珍珠，不吃米其林；

我们去看展，不去看电影；

我们去国图，在周末的时候，在三个周末里有一个是要学习的，以展示我们作为首都青年，仍然存在追地注；

我们每个月会去一次雍和宫，只买550块钱的景泰蓝求多金如如意的手串，我们一边想放下一切，一边还想求佛祖对我们施以援手；

我们买特斯拉，也许是因为它年年降价；

我们后悔没有用2015年奖金买香奈儿，因为香奈儿CF已经从那时候的2.98万长到今年的8.05万了，但我们以后再也不会买；

我们去亮马河，不会在周末去，必须在工作日的下午去，才显得自己有腔调

……

这就是变化，客群在变化，一群人均小红书高手的买房态度。

这段时间，如果你在15号线石门站收到一束9.9元的鲜花，就能明白芳华里热销的秘密。

珊珊还说，我们这群年轻人在买房这件事上，被打回原形。