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问答389期

问：房哥对于最新发布的浐灞国际港新中心怎么看？

答：历史的经验告诉我们要期待规划，但不要迷信规划，规划二字本身，代表发展意向，但在招商，引资，建设，落地过程中必然要不断调整。

尤其在当下的环境，地产下行，买房意愿下行，招商难度加大的情况下，谨慎乐观是一个成年人该有的自觉。

发展方向上来看，西安依旧是西南（高新），东北（港务朝向），目前故事是可以讲的最圆的，也代表着有更多的资源和资金会优先涌入，合并浐灞后，浐灞国际港的规划日渐清晰。

奥体范围做形象，浐灞范围吃土地存量，保税区以东做产业物流区，秦汉大道以北住宅为主，配套辅助，一个城市新区这不就来了。

过去大家提起西安，想到的就只有高新，一地太强对城市发展不算好事，齐头并进才能走的快，西安一直以来南强北弱，过往的经开区区域一强，并没有带动整个城北发展，这个任务现在给到了浐灞国际港。

当然，这些更多是宏大的叙事，与个体的关系，需要时间考验，记得我们说过的一句话，西咸发展一百年，但你能活八十岁，多关心和自己有关的事儿，网络上的唱好，唱衰并不是真实生活。

问：大家讨论的都是高新港务，是不是主城区没有前景了？

答：现在娱乐圈虞书欣、王鹤棣很火，深受00后喜爱，那又能怎么样，刘德华，张学友，王心凌照样红遍全国，不是一类受众，前者与网络更近，掌握流量话语权而已，高新港务与老城区同理。

城市的发展需要高楼，公园，场馆，学校，自然更新、更大，更好地吸引眼睛，这也符合人性对美好生活的向往，但西安这么大，托底的依旧是主城区，但凡市场下行，求稳依旧先回三环内。

这种心态说明，所谓的区域前景包含了很多很多，包括但不仅局限于建筑，产业，生活习惯，文化积淀，区域认同等等，这是几代人不断磨合，最终才能形成的。

任何城市的新区承载的都只是一部分功能，并不能完全代替老城区，从商业，地铁，工作群体的流向就能看得出来，并非大家不看好老城区，只是没有更好的房子可选。

但凡电视塔出个大平层，南湖边出个大叠拼，南门出个小院子，兴庆公园旁出个洋房，老牌学校旁来个大社区，这能愁卖？

但话说回来了，韩森寨周边确实算不上稀缺，虽是老城区配套全，又有幸福林带，但家属院实在太老，融创、龙湖当年卖的新房又在高点，如今处境尴尬，但周边老居民觉得还好，住了几十年，习惯了！

问：城南雁南板块如何，值不值得买，区域价值如何？

答：城南范围细分的话从西到东主要包括，高新、雁塔、曲江、航天城，雁塔细分又有南三环、电子城等，目前的新房供应大户主要在雁南公园，西部大道两侧，土地来源以城中村拆迁为主。

这种现状就注定了这里就是一个密集的住宅区+商业区，都是吃人流量的地方，从居住上来说，城南腹地，交通便利，生活配套都全，住宅供应很多，新房、二手房存量都很大，选择多，价格低，且都是高层，密度不低。

但也导致没有什么稀缺性，一路上，陕建、泰发祥、龙湖、中粮统统在售，绿城、中海陆续面世，雁南公园东侧杜城拆迁后，还有大量的储备用地。

二手房上，融创西安宸院、金地西沣公园、万科城、雅居乐勃朗峰、万科高新华府、紫薇田园都市、逸翠园等，又都是大型社区。

目前能在雁南板块选的，基本都作为高新房价平替，不太考虑后期流通，溢价，更多作为当下自住，从这个角度挺好的，选择多，买新不买旧。

周边宜家荟聚，雁南公园也都开了，就等一条地铁，往后则是满街的人流。

问：大家都在寻求优质资产，但西安的低密小区并不好卖？

答：这就如同失业率升高后，年轻人都想求稳考公一样，所谓的优质资产，是不太绝对的，说到底还是地段+产品稀缺性。

比如城北的龙湖景粼天序，城南的华润悦府、悦玺，曲江南湖边的金地、中海、曲江公馆别墅，高新木塔寨的万达、天地源等等，说白了还是占了各自区域的核心配套。

户型有更迭，品牌有高低，但主城区低容积率和优质（商业、学校）配套是不变的，地段，地段还是地段。

一个熟悉的例子就是星河湾、金茂府，高端社区，豪宅品质，放在秦汉、长安、未央湖，就是门可罗雀，放在曲江就是人潮汹涌。

西安主城区的低密度小区，存量很少，也很稀缺，虽然受制于总价高，面积大，但确实是稀缺资产，本就小众，就不要太指望和高层一样的流通性，但能买这些的，也都是自住，享受型为主。

但回到外围，比如秦汉、泾河、空港、临潼等，低密度的优势就不突出了，确实住了别墅，但晚上六点出门，街上一个人都没，升级版新农村，不是人人都羡慕的。

你是要在南湖边住别墅，而不是在村里当留守老人！

问：当下西安二手房行情，何时出手合适？

答：首先搞清楚西安二手房到底啥行情，以六月份为例，往前8000多套，成交套均面积100㎡出头，总价150万左右的占据多数，说明西安的二手房购买需求以刚需，小面积为主，并且价格明显下降。

对于买方而言，早买早享受，晚买享折扣的规划依旧适用，市场上卖的比买的多，自然在价格，优惠上还有博弈空间，二手房的筑底还看不到。

况且新房价格更优惠，选新不选旧，能着急看二手的，要么实在够不到新房，要么就是着急上学，找学区。

对于卖房而言，最核心是卖不卖，是自住，置换，还是求保值，要对自己的房子有准备的评估，可以卖但不要恐慌贱卖，如果不是投资买房，正常人一辈子谁频繁卖房。

往后的市场，二手越来越多，买家非常有限，完全的买方市场，把房子挂中介等上门的时代一去不返，在宣传，包装房源，谈价上要有更多技巧。

要买的可以再等等，要卖的可以尽早挂！

问：预算200万，西安挨着地铁带装修的新房有什么？

答：可指向的区域基本都在城北，带装修几乎是没有机会了，本来就不好卖，但装修价格更贵，大家对开发商装修不信任，也不买单，现在现房除了豪宅做科技系统，搞调性的，普通刚需社区都是毛坯。

选择上，经开区高铁新城范围，绿城江语云庭，均价15000+左右，紧邻地铁14号线，绿城春鸣里，无地铁可做备选。

港务区范围内，华润港悦城，均价15000+左右，靠近地铁14号线，招商揽阅、绿城桂月云翠，靠近地铁3号线、10号线。

未央区范围内，绿城桂语未央，均价16000+左右，靠近地铁10号线。

200万预算内，首选还是二手房，地铁沿线太多太多，曲江二期金辉、中海、天地源、万科，凤城十路万科、世茂、保利，凤城五路恒大、华远、万科，三桥华润、万科等等。

地铁不是当下买房的核心配套，房价和学校才是，尤其对于首套房小户型的，后期置换还要考虑一定的流通性，二手就是看学区。

问：软件新城保利天瓒怎么看，还要等绿城四章吗？

答：印象中，这应该是保利在西安门槛最高的小区，起步185㎡，最大240㎡，纯小高层+四代住宅社区，价格最低约430万一套，贵的总价近700万。

虽然在高新软件新城，又是央企开发，但这个总价面积的受众有限，对于户型，园林，会所，地段，学校都挺挑剔。

目前保利呈现的实景还是不错的，大门，样板间，景观，会所细节满满，配套上有高新16小和10初，附近还有住宅和在建小区。

能在软东看的基本都是高新原住民换房的多，天地源高新宸樾和绿城海棠三章的销量就很说明问题，高新人还是跨不过西三环。

目前软东范围比较强势的就是绿城和保利，三章业绩可观，在周边大户型上热度很高，目前卖到最后，据说年底绿城还有新地块，更高端的产品，保利也不差，小高层是亮点，密度更低。

二选一的答案有待观察，都这个预算了，在高新买房不是随便选，谈不上着急，看实景，户型，价格，多多对比。

问：现在新房这么卷，买得早的二手房是不是会被碾压？

答：并没有，二手和新房是不同的市场，看上半年的成交数据，新房越大，卖的越好，二手越小流通更好，买新和买旧的是两类需求，收入，预期完全不同的人。

这么多年了，西安的二手房都是走量为主，想要快速流通，要么好学区，要么好价格，单纯的户型新，产品好永远都是暂时的，不是二手买卖的核心。

对开发商而言，竞争加剧，需要在户型，会所，公区上做出亮点，尽快成交买单，但这些都是有取舍的，如今的轮番赠送优惠，也为三年后的降标简配埋下隐患。

这世上，除了妈妈，没有凭空到来的爱，只是粉往哪里擦的选择不同。

往后的二手房，刚需类社区会相互竞争，比如万科城、御锦城、海蓝城等，价格依旧是最大优势。

学区房小区，同样相互竞争，全运村、桂语兰庭、曲江大城、保利天悦，升学成绩是最大优势。

次新房改善小区，同样同台竞技，比如云水天境、臻观府、天汇、云谷天汇、海棠三章等，户型，赠送面积，会所等确实是最大优势。

进入二手房，大家是不同的赛道，对应的消费人群也不同，与其担心碾压，不妨先衡量自己在哪条跑道上！