广州楼市回暖后，首套房的置换逻辑

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

聊到了广州的刚需和老破小在这一波政策中，最先受益。买入成本和持有成本大幅下降，实实在在给买家好处，让这波政策的落地，终于不同以往，只听雷声不见雨。

这回终于下雨了，而且是同步这几天广州暴雨的下雨。

所以最近有不少客户在买自己人生中的首套房。

从择机的角度看，现在这个时间节点是适合买入的。

市场虽然政策加持，热力四射，但是价格还算平稳，没有大的起伏，有充裕的时间思考，安心选筹，缕清自己的需求。

偶尔还会出一些笋盘，业主如果有着急卖出的，可以花时间慢慢磨一个好价格。

由于是首套房，预算自然也不会特别高。大部分在200-400万之间。

这个时候，客户们往往会面临两种选择。

第一种，可以选择核心区的房子，那自然要在楼龄、面积、户型方面做妥协。

第二种，可以选择外围一点的次新或者新房，那就需要牺牲地段、通勤和配套的便利性。

这个时候如何来做这个选择，取决于对个人未来规划以及房产的理解。

结合我的个人经历，说一些自己的看法。

01

虽然目前广州城市的发展速度已经不可能向过去20年那么迅速，但是城市在发展，城市的中心在移动，我们居住的社区也在变化。

而我们自己和家庭的需求也一直在变化，我们也无时无刻追求不追求着更好的生活。

在这样的背景下，任何一套房子，都可能在10年内，就被我们置换掉。

我的第一套房是在16年买入的，当时由于工作原因，房子买在了黄埔的科学城。

随着16年和20年广州的两波行情，我卖一买一，把房子置换到了天河金融城的次新房。未来我可能会进一步往核心区置换。

当然其他房产也是同样的思路，逐步向更核心的区域置换。

这是目前大部分普通人都可以努力实现的路径。

不论是东圃车陂的业主，还是天河公园的业主，甚至是珠江新城的业主，很多人就是这样一步一步置换上来的。

例如，一套300万的房子，首付90万，贷款210万买入。我们假设理想状态下，所有房子都往上涨一倍。300万的房子涨到了600万。

这个时候手里的现金变成了390万。那么390万的现金，在三成首付的情况下，就可以买入当时650万，上涨一倍后目前1300万的房子。

其中的原因就在于买房时，加了3倍的杠杆，对涨幅有放大效应。

当然要所有房子都按照一样的幅度涨价，是不太可能的。

或许过去的普涨年代曾经出现过，但在在目前分化严重的广州市场，普涨行情什么时候到来，无人知晓。

如果早期的房子买在黄埔、番禺这些区域，那向上置换的通道尚且是开通的。

但如果首套房买在了花都、从化，抑或是在高点买入增城，那在目前的行情下，是没有太大机会通过房产本身的涨幅实现置换的。

因此，第一套房在买入的那一刻，就要考虑到未来的卖出。对于那些自住不用考虑房产升值的说法，我是不认同的。

02

其次，在广州买首套房，很难一步到位。核心区、地铁盘、大花园、次新产品、三房带主套、好楼层、好朝向，就一定意味着高昂的代价。

所以我们要与自己和解，从这些条件里，一条一条的删除。可能最后只剩下一条。

但是没关系，只要留有了置换和上升的路径，就有机会换到更好的房子。

不要因为完美主义，错过了好的标的。

一张回答再完美的试卷，如果没有上交，就是没有成绩的。

在广州，一个家庭的职业路程中，一定是时刻伴随着置换的节奏和关键的节点。把握住，就能实现事半功倍的效果。

当然，这一切的前提是在选筹方面做好长远的规划。在舒适性和投资属性方面，找到一个平衡点。

我觉得还是要更多考虑到收益性。

对于首套房来讲，牺牲一些居住的舒适性和通勤的距离还是值得的。

例如在越秀或者黄埔工作，如果在预算允许的情况下，可不可以选择天河呢，我觉得是可以的。

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（2024.6.17 橙子 yxjcena）