今年的广州楼市行情,只属于这个总价以上的买家

房地产高手拿铁 2024-04-07 19:46:53

上个月,广州二手网签数据是9373套,由于2月份是传统年关淡季,积压了一部需求到年后,所以3月份的数据看上去出现了环比大涨92.66%的现象。

3月份,一手房网签数据是5414套,二手靠业主降价促成交,一手靠开发商以价换量,从保利在三月打了几个特价战就可以看出市场端倪。

对于刚需来说,他们要买的新房和二手之间会有较多的对比,比如是选市区20年楼龄的两房或小三房,还是去近郊选择大的三房两卫或四房呢。

比如500万是选阳假城假盈彩的小三房,还是去珠花华润牛奶厂选三房两卫呢。

对于改善来说,前有大境、观樾、西派天河序、琶洲南供你选,还有牛奶厂二手、保利天汇、保利东方红等你挑。

比如800-1200万,是选光大锦榕湾的三房或天河公园东方新世界的三房两卫,还是选大境或观樾或保利天瑞的140呢?

这些动不动都是一千多户的大盘,消化是需要时间的,哪怕是琶洲南二期这种盘,去化也并不理想。

但凡选筹里面相差不大时进行对比的话,都还会有深度博弈。

目前新盘里面,总价1000万以上的,有定价权的还是琶洲南。

中海大境最大的是270,观樾和天河序最大是240,琶洲南最大的是325,保利天瑞最大的是260,保利员村最大的是257,如果我们按单价9-10万来算,除了琶洲南,其他都没有超过3000万的。

大部分的竞争都是140/190/240之间,总价相差500万为一个档次,这部分产品一多,就把购买力给分流掉了。

看似产品好,使用率高,其实并不稀缺,特别是现在大热的140的不超豪宅四房,未来进入二手市场时真的太多了,几乎每个带花园的小区都有。

当然,还有合生缦云、臻颐府、汇景台等都有超过300方的,总价超过3000万的,但这些数量不多,交易较少,也并非小区的主流产品。

这些新盘都在做同一件事情,就是控制总价,尽量不超过2500万,一方面是地段不够壕,无法支撑上限,另一方面是高端买家并不多,只需要针对周边置换人群就够吃饱了。

对于超过3000万的产品销量,压力是比较大的。

现在也只有珠江新城、琶洲核心地段、金融城一线望江才有能力支撑得了3000万以上的这个总价。

但凡是离开这三个核心地段,又无法望江的小区,哪怕使用率再高,户型再好也无法突破3000万这个总价。

为什么是3000万这个标准呢?

那我们要看3000万的这些产品是否真的具备稀缺性,不可替代性,它的市场行情才会独立存在。

首先就是上面说的三个地段,其次一定是能够望江的,第三是有成长性的。

珠江新城西区是不具备冲3000万以上标准的,起码得是中区,中海花城湾能够支撑3000万以上的也只有176这个户型,另外就是嘉裕公馆150以上的户型。

另外像汇峰苑、领峰、方圆月岛、中海璟晖虽然也有3000万以上的产品,但成交主流并非这些大户型,面积越大单价越低说明错配不稀缺。

3000万以上的产品需要有很强的稀缺性,才会有买家,需要产品来挑客,而不是客挑产品,靠面积取胜。

另外就是东区,起码入门级的颐德公馆170以上的,枫丹204,尊府197以上的,而誉峰171的入门级也只是被动拉涨,稀缺度不够,可替代性较强。

超过3000万以上的产品目前价格几乎是没有跌的,成交量也非常稳定。

另外一个就是保利天悦,保利天悦197的四房其实并不是太稀缺,数量也不少,但是保利天悦这个盘是稀缺的,这个盘的花园、楼间距、地段太稀缺了,保利天悦入门级豪宅的逻辑和誉峰171、观园196的逻辑非常类似。

产品有很强的替代性,比如同样的总价,他们可以去选琶洲南325的了,为什么要选这些盘的入门级呢?即便是同地段,也还有更顶级的产品选择。

但是这几个入门级毕竟占了好的位置,在地段和景观上就已经赢了,也算是有自己的独立市场存在的。

但凡是3000万以上,基本就和刚需或高端改善没有关系了,纯粹就是豪宅市场了,而支撑豪宅买家的,稀缺度必须要足够,楼间距、景观面、望江是必备的,脱离这三个核心区的房子,不能望江的,只能通过做大面积来取胜,但越是脱离总价靠面积,未来流通性就会越差。

我们只知道现有的产品是破了3000万的,有独立行情是没用的,我们要知道下一个周期谁还能冲破3000万。

也就是现有的次新盘里面积超过200方以上的,是不是有机会单价破15万,总价破3000万呢。

第一,同小区内140的户型非常抢手,卖掉140的继续升级去买200方以上的,第二,同地段的200-300方的供应减少,可选择不多。

过去,汇景新城、滨江东就是个例子,你嘲笑他们现在没有人接盘,说不定你这个板块又是下一个他们呢?

光靠面积大取胜是没有用的,地段常年没有增量,发展到头,供应的套均总价的房子特别多,二手交易无法坐实,即便是挂得贵但不代表卖得贵,代表有市场有接盘侠。

因为真的到了3000万以上的时候,买家一定要挑地段的了,如果真挑不到,就干脆离开广州去深圳去香港了,或者干脆没有必要买房了。

如果不稀缺,就会吃掉你的现金流和利息。

最后,虽说今年的广州楼市只有3000万以上的有机会,但是值得买的房子是有限的,上面只是列举了几个小区的例子,但是选筹起来还是得要谨慎。

如果你不知道怎么买,欢迎咨询拿铁团队。

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