如果你的预算是要买个刚需的两房、小三房或大三房，总价在350-750万之间，一定要看一下这篇文章的逻辑。

文章里所说的海珠西主要指东晓南高架以西，天河东这边主要指环城高速以东7号线以西，包含一部分的老黄埔。

今年最热的是天河东，除了本身自带光环外，华润又来炸场了，进一步抬升天河东的热度。

但海珠西是一个不可忽视的板块，刚需盘扎堆，配套完善，这两个板块都是刚需眼里的香饽饽，他们的市场形态非常类似。

如果你想要留在主城区，都逃不开这两个地方。

比如说：你400万在天河东只能选个两房，在海珠西也差不多，500万选个小三房也是差不多，楼龄也很类似。

比如天河东有盈彩美居一二期70-80多的两房小三房，同样，在海珠西保利花园也有类似的两房和小三房。

海珠西本身配套也不差，比天河东更好，甚至地价更贵，又有江景加持，新房价格一度超过天河东，如果你是刚需，还在纠结要买天河东还是海珠西的话，今天这篇文章能帮到你。

以下我们会从地段、配套、居住人群、潜力、趋势、小区、行情等来进行详细拆解。

先说一下地段，海珠西是老城区，除了工业大道南有些创意园旧厂房之类的，其他地方都充满了生活气息。

海珠西

天河东很多还在开发状态，虽然沿江一带有金融城鱼珠写字楼，但是也仅限于沿江一带还过得去，往北的话都是城中村，还有老破小居多。

地段上，海珠由于是个江心岛，整个海珠西的整体性比较强，地价相当，大概也都是五万左右，但是广州大道以东的地价会贵很多。

天河东这边除了沿江一带，往北有广深铁路、广园快速分割，地段、地价、配套相差很大。

海珠西这边的房价差别不会特别大，不管是海珠中部、西部、北部、南部，比较普遍的是5-6万，江景房除外。

到了天河东这边，差价就非常明显，哪怕一路之隔，天河东离黄埔很近，甚至黄埔以西也被纳入了天河东。

天河这边的盈彩美居要五六万，但隔壁不远的金碧世纪只要四万左右，三溪的美林湖畔要七八万，不远的黄埔鹭山府、学府里只要五万不到。

一条江的差别大于一条快速路的差别，一条快速路的差别又大于一条小路的差别。

虽说天河东有金融城鱼珠，北有智慧城科学城，但是天河东由于断裂带太多，还有大片空地要开发和城中村要改造，生活氛围、学位、交通、配套是比海珠西要差一些的。

但是天河东会有一些想象空间，就目前来看，海珠的市场容量较大，小区较多，高总价的买家肯定选海珠，而天河东目前还是一个刚需市场，需要大量的买家进来，逐步填满。

海珠西在刚需盘的配套上比天河东要好，光是地铁交通就赢了天河东，而天河东目前也只有5/13号线，大部分是地铁真空地带，所以海珠西对于依赖交通的刚需们非常友好。

在学位上，海珠西除了光大宝玉直外，还有万松园、同福、昌岗东等优质学位可以选，而天河东的二手刚需学位就很一般，一手新盘又大多远离地铁，配套缺乏，要不然就只能去到黄埔，很多人又很介意黄埔的石化厂和众多的旧改。

商业方面天河东是比较集中在三溪，未来金融城也会有很多，但是商业并不是刚需最缺乏的，学位和地铁更重要一些。

海珠西有很浓的烟火气，老小区较多，老广也比较多，而天河东新广较多，大多会选择租在城中村里，有城中村的地方人口密度就非常高，将来要拆迁的话，会比黄埔有更高更密的楼，但这个不好说，不知道得等到什么时候。

两边还有一些区别，针对小区来看，天河东这边新的小区体量是较大的，比如珠江花城、天河润府、富颐华庭（旧改），而海珠西的新盘地块小，类似单体楼，像中海江泰里、中旅天宸府、中海观澔府、中海观云府等，稍微有点小区的就会是超高层47-49层，比如星汇海珠湾、保利东方红等。

如果是超高层、高密度两个关键词的话，一定是刚需盘，那天河东的生态大盘和海珠西的高密度大盘两个比，哪个更好呢？

一个有地铁有配套学校一般，一个没地铁没配套有配建学校，单价和总价是差不多情况下，哪个更好呢？谈不上更好，但从热度来看，天河东的会更好，将来的二手流通性上，配建九年一贯学校的大盘会更好一些，如果是针对还没有结婚的刚需，会更依赖地铁通勤的就还是海珠比较适合。

我们再聊一下两边将来的想象空间，以及未来的房价格局。

海珠西更像是一个存量市场，二手交易更多，大多在800万以内，高总价的江景盘还有很多待开发，现在来看并不是很稀缺。

虽然海珠西是一个存量市场，有配套有地铁，但是和海珠西一江之隔的芳村广钢、花地湾还有大量的次新二手和新盘在供应，在海珠只能选个两房，隔一条江多坐两个站，就能选个次新的三房两卫了。

等10/11号线开通后，芳村广钢附近还有大量的新盘供应，今年就有7块地要出让。

天河东也是这样，400多万只能选到20年楼龄的两房或小三房，在一路之隔的广园北或黄埔可以选到户型更好楼龄更新的新房。

天河东这边整体的市场体量是比海珠要小很多的，可选择少，但是黄埔未来还有大量的旧改供应，也是不确定之一。

两边的市场都有竞争对手，都有庞大的外溢需求。

目前二手的格局已经定型了，未来一手要看天河东这边的开发节奏了。

虽然黄埔是黄埔，但是黄埔的购买力来自天河，天河或许更有身份，但是选择太少，海珠西同理，说白了，黄埔抢的就是天河的客，荔湾也是抢的海珠西的客。

在既要又要还要的刚需那里，两边都无法同时满足交通、学位、商业、地段等要求，还是得做取舍。

最后说一下未来，海珠西未来除了10/11号线开通，就没有啥增量了，只能依赖石溪的旧改看看能不能焕然一新，海珠西毕竟和琶洲珠江新城还是有些距离。

天河东周边的产业确实更强劲一些，更靠近金融城琶洲、鱼珠智慧城，更有想象空间，但是交通不方便，配套差，而且旧改较多，将来供应也会比较大。

天河东的热度肯定是高于海珠西的，沿江一带的拍地很容易推高地价，把房价带入十万加，这些数字游戏多少也会影响购房者的心态。

海珠西被庞大的中大批发市场和康鹭旧改拦着，将来的改善大抵是难跃过上涌去到西边的。

在房地产的未来还不明朗，在旧改也不确定的情况下，还是要看你的持有周期，这两个在下一个周期才能真正体现出差异，大概也是5-7年后的事了，而你现在做的决定最好是考虑将来置换的时间。

以上

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