导 语

在上海，购房难度日益增大，这乃毋庸置疑的现实状况。

每位购房人士都需思索三个关键问题：

其一，究竟买还是不买？

其二，购买什么样的房子？

其三，怎样去购买？

身为长期置身于市场前沿、将全部热情投入楼市之人，有必要阐述一下我们的见解。

不管怎样，上海的购房逻辑的确发生了翻天覆地的变化。

杠 杆

房贷的逻辑变了。‍‍‍‍

几年前，买房把杠杆加到最大，是所有人的共识。特别是在一些自媒体的鼓吹，把杠杆拉到最高。因为当时‍‍‍‍‍都是这么认为的：房贷被认为是普通人一辈子仅有一次的福利，一定要用好。‍

世界上有什么可以分期三十年买的东西，只有房子。如今潮水褪去，裸泳的人现了原形。‍‍

房贷到底是资产还是负债，其实对每个人来讲是不同的。‍‍

杠杆和现金流是要做好平衡的，把最坏的结果考虑在前面，才有底气去期待最好的结果。

如果买房对你或者家庭来说压力很大，可以降低房子面积，小区品质的要求，没有必要追求好，适合自己的才是最好的。甚至缓一缓其实也是可以的。

产 品

买房是否还能盈利，答案是短期之内比较难，长期来看是可以的。

不过，这需要买对房子。‍‍‍‍‍上海不缺房，缺的是优质房，全国的情况亦是如此。‍

在改善主导的楼市新时代，这一状况的意义正不断凸显。‍‍‍‍所有人都渴望拥有好房子，在市场经济中，价高者得。‍‍‍‍‍‍

而对于仅需一个栖身之所的刚需群体来说，他们有着更多的选项：诸如以保障房为主的公租房、保租房、共有产权房。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

总价相对较低的市区老旧小房，以及郊区的远大新楼盘，数量越来越多‍‍。刚需房领域未来将是激烈竞争的红海，应尽量避免让自己陷入这种内卷。

楼市已转变为改善需求驱动。曾经是大家都在买房，现在则是大家都在换房。人们纷纷积极出售较差的房产，购入优质的房产，不管是为了居住舒适，还是为了实现资产的提升。这些个体的购房意向汇集起来，便形成了群体的购房趋势，导致差房子价格难以上涨，好房子价格持续攀升。所以当下买房，能一次性到位，就不要分步进行。

过去的看法是，买房上车的时机至关重要，先上车，再置换。但如今，这种情况已不复存在！普涨的时代终结了。倘若购买的房子后期难以出售，或者只能原价售出，未来的置换将会更加艰难。

取舍和产业

房子蕴含着诸多意义，比如居所、资产、城市资源，甚至是丈母娘的要求，以及“家”的象征。

每个人都期望从房子中获取某些东西，然而每个人的需求优先级各不相同。

明晰自身最为看重的方面，之后再进行购房会更为妥当。

在有限的预算之下，无法买到毫无瑕疵的房子，必然要做出取舍。

产业依旧至关重要。不一定非得在产业或者公司周边买房，不过房子得让上班便利。

不信瞧瞧张江，周边大大小小六个板块都被它带动起来。当下我们要大力推动新质生产力的发展，要说哪里最能代表上海的新质生产力，无疑是张江。

地 段

在上海购房，内环重面，中环重线，外环重点。

内环重面：

内环内方为真正的上海，属于中央活动区和历史风貌区，有着成片的旧改项目，积累了丰富的历史资源，还有新的增量覆盖……

拿地铁来说，郊区有两条地铁便会大作宣传，松江历经多年也仅有一条 9 号线。

这种状况内环内的居民根本无法体会：我家东西南北四个方向，在 1 公里范围内就有 6 个地铁站。

以上海为背景的影视剧，场景基本都在内环内，像浦西的风貌区、浦东的陆家嘴。

曾经有位外地的富豪朋友找我们买房，指明要在陆家嘴，原因是其他地方他身边的亲友都不了解。

所以在内环内购房基本可以放心，但要选好房子。

中环重线：

于中环买房，在浦东自然得看“金色中环”。

浦东金色中环发展带，主要聚焦于几个重点区域，涵盖：3 个中心区，即前滩中央活动区、张江副中心、金桥副中心；5 个潜力地区，包括沪东船厂、张江集电港、御桥区域、新杨思地块（高青区域）、筠溪小镇（三林区域）。浦西的几个热门板块，大多也处于中环线上，比如大宁、长风……

外环重点：

到了中外环和外环外，由于面积不断扩大，与市中心的距离愈发遥远，资源分布也更为分散，此时我们就得挑选一些强劲的点状板块。

最近房东开始焦虑了！挂牌无人问津？被客户大幅砍价？

品质VS地段

我们进行过统计，在上海楼市过去的一轮小周期里，品质在与地段的较量中胜出。

地段稍逊的品质商品房，相较地段略优的动迁房，涨幅更为可观，抗跌性也更强。

这里所说的品质，既涵盖小区品质，也包含社区品质以及居住氛围等方面。

其原因在于商品房和动迁房存在居民人群差异和物业服务差距。

商品房的业主圈层素质显著偏高，自住率也相对较高；而动迁房的住户多为拆迁户，并且不少房子用于出租，租户人群素质难以把控。

此外，动迁房缺乏良好的物业服务，小区管理杂乱无章，难以吸引高端客群。

总之，相较于小区品质，这一轮的买房人对于地段的包容度更高。

稀缺产品

购房实质上是一场稀缺性的博弈。关注我们的主体多为上海的中产阶层。中产阶层往往容易感到焦虑，处于比上略显不足、比下稍有余裕的境地，他们既要奋力向上进取，又担忧阶层出现滑落。而对于中产家庭而言，作为财富的压舱石与核心资产，若能选对买好房子，实则是最佳的财富保障。当然，中产阶层购房预算存在一定限制，在有限的预算内实现取舍平衡，方为真正的购房行家。在上海购房，无异于一场争夺资源的竞赛，诸如轨交资源、江景资源、城市绿地资源、教育资源……哪些属于市场中最为稀缺的资源，自身有能力获取哪些，又最为需要哪些？把这几个问题想清楚，购房之路就会顺畅许多。实际上，我们之所以选择在上海购房，购买上海的房子，归根结底还是源于稀缺，源于上海这座城市的稀缺属性。愿你我持续向上，皆成为紧跟时代的购房人士。