既要住房福利又要市场繁荣：房地产的市场化需要“先立后破”

在我国房地产市场的演变过程中，政府与市场的关系始终是争论的焦点。一方面，政府希望通过保障性住房政策来实现住房福利的普及；另一方面，又要依赖市场机制来实现房地产市场的繁荣。然而，在实践过程中，这种双重目标往往难以兼顾，导致房地产市场出现诸多问题。本文提出，房地产的市场化需要“先立后破”，即在确立市场机制的基础上，逐步破解房地产市场中的难题。

一、房地产市场化的必要性

1. 提高住房供给效率

房地产市场化的核心是发挥市场在资源配置中的决定性作用。在房地产市场中，通过竞争机制，可以促使开发商提高住房供给效率，满足消费者多样化、个性化的住房需求。同时，市场机制有利于激发企业创新，推动房地产产业升级。

2. 优化住房资源配置

房地产市场化有助于实现住房资源的优化配置。在市场机制作用下，住房资源会流向效益最高的领域，从而提高住房利用效率。此外，市场化还有利于促进住房市场的区域均衡发展，缓解大城市住房紧张问题。

3. 促进经济增长

房地产市场是国民经济的重要组成部分，对经济增长具有显著的拉动作用。房地产市场化有利于激发市场活力，带动相关产业发展，为经济增长提供动力。

二、房地产市场化的困境

1. 政策干预过度

长期以来，我国政府对房地产市场实行严格调控，这在一定程度上保障了住房福利的普及，但也导致市场机制受到抑制。过度政策干预使得房地产市场缺乏活力，影响了住房市场的健康发展。

2. 土地财政依赖

地方政府过度依赖土地财政，导致土地价格高企，进而推高房价。这种情况下，房地产市场化进程受到严重阻碍，市场机制难以发挥应有作用。

3. 保障性住房建设不足

虽然政府提出了保障性住房建设的目标，但在实际执行过程中，往往存在建设不足、质量不高等问题。这使得住房福利政策难以落到实处，影响了市场化的推进。

三、房地产市场化的“先立后破”策略

1. 建立健全市场机制

要实现房地产市场化，首先要建立健全市场机制。这包括完善土地市场、规范房地产市场秩序、建立房地产市场监管体系等。通过建立市场机制，为房地产市场的健康发展奠定基础。

2. 改革土地供应制度

土地供应是房地产市场化的关键环节。政府应改革土地供应制度，逐步减少行政干预，实行土地市场多元化供应，提高土地市场透明度。此外，还要加强对土地市场的监管，遏制土地价格过快上涨。

3. 加强保障性住房建设

政府应加大对保障性住房建设的投入，确保保障性住房的供给。同时，要提高保障性住房的建设质量，确保住房福利政策的实施效果。在此基础上，逐步减少对房地产市场的过度调控，让市场机制在住房资源配置中发挥主导作用。

4. 推动房地产产业转型升级

房地产市场化要求房地产企业不断创新，提高产业竞争力。政府应鼓励企业加大科研投入，推动房地产产业向绿色、智能、高品质方向发展。同时，要加强房地产市场监管，规范企业经营行为，为市场化创造良好环境。

5. 完善房地产税收政策

房地产税收政策是房地产市场化的重要手段。政府应完善房地产税收体系，适时推出房地产税，引导市场合理预期，抑制房地产投机行为。

四、结论

房地产市场化是我国房地产事业发展的大势所趋。在推进市场化的过程中，政府要“先立后破”，即在确立市场机制的基础上，逐步破解房地产市场中的难题。只有这样，才能实现住房福利与市场繁荣的双重目标，促进房地产市场的持续健康发展。