去年10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》（下称《决定》），将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。

就在《决定》发布的6日后，首批四只项目正式进行申报。随着嘉实物美消费REIT的正式获批，不足两个月内，四单消费基础设施REITs先后全部完成获批。

证监会网站公告

时至今日，已有三只产品正式上市，迄今两周有余。从朝阳新生到行业热潮，在《决定》发布160天后的今天，我们可以从消费基础设施REITs的发展动态中，得到哪些信号？

目前，我国四只获交易所审批通过和证监会准予注册的消费基础设施REIT，分别为华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT、华夏华润商业REIT以及中金印力消费REIT。其中前三只已上市，最后一只也将在下月正式发售。

作为我国商业地产正式步入REITs发展新时代的信号，这四只消费基础设施REITs上市后的情况也得到了许多关注。

简称

上市日

上市首日均价

(元)

上市首日涨幅

上市首日约合

年化收益

华夏华润

3月14日

6.919

0.04%

11.48%

物美消费

3月12日

2.380

0.67%

-6.58%

金茂商业

3月12日

2.663

0.56%

-18.07%

3月12日上市的华夏金茂消费REIT报收2.685元/份，虽开盘即走低，但还是以2.685元/份的收盘价，保住了发行价底线，当日最终涨幅0.56%，成交金额2,332万元，换手率为9.37%。

作为首支民企消费REIT，同日上市的嘉实物美消费REIT首日以2.399元/份收盘，涨幅0.67%，成交金额2,471万元，换手率8.74%。

两只REITs虽然在上市当日皆一度跌破发行价，但价格总体波动幅度较小，首日涨幅也均小于1%。

而两天后在深圳证券交易所挂牌上市的华夏华润商业REIT，则以69.02亿元的募集总额，成为这一批上市的消费基础设施REITs中募集规模最大的一只。

其发行价为6.902元/份，募集份额10亿份，首日最终报收6.905元/份，涨幅0.04%，成交金额1,271万元，换手率0.96%。

针对这三支REITs的现状，我们结合发稿日前的最新数据，做了一次统计。

简称

认购

价格

(元/份)

上周

价格

(元)

最新

价格

(元)

涨幅

折价率

华夏

华润

6.902

6.835

6.789

-1.64%

1.66%

物美

消费

2.383

2.278

2.297

-3.61%

3.74%

金茂

商业

2.670

2.497

2.453

-8.13%

8.85%

截止3月27日收盘，三只已上市REITs都有不同程度的折损，表现最差强人意的金茂购物中心REIT折价率为8.85%，与上周的价格相比，其跌幅也最大；

嘉实物美消费REIT则在本周实现了价格的小幅提升；而被赋予最多关注的华夏华润商业REIT本周持续下跌，折价率首次突破了1%。

作为首批四单消费基础设施REITs中，唯一一只尚未上市的产品，本月25日，中金印力消费REIT开展了网下询价，次日即公布了将在4月8日正式发售的消息。

这只产品募集基金份额共计10亿份，认购价格为3.260元/份，预计募集资金总额为32.60亿元。战略配售初始发售份额为83,557.00万份；网下发售初始发售份额为11,510.10万份；公众发售初始发售份额为4,932.90万份。

中金印力消费REIT发售预告

这只产品能否在消费基础设施REITs市场中脱颖而出，令人期待。

虽然消费基础设施REITs上市至今的表现平平，但纵观国内整体REITs市场九大类产品的的情况，整体表现其实都差强人意，甚至接近半数都产生了一定程度的折损。

截至目前，国内共有36只已公开的REITs，分别为消费基础设施、新能源、收费公路、保障性租赁住房、产业园区、港口仓储物流、污水处理、垃圾处理及生物质发电和发电这九大类。

项目类型

REITs

数量

上市首日

平均涨幅

截止目前

平均涨幅

发电

1

21.52%

15.01%

保障性租赁住房

5

21.35%

4.15%

污水处理

1

4.95%

2.95%

垃圾处理及生物质发电

1

9.95%

1.98%

新能源

3

7.16%

1.89%

消费基础设施

4

0.42%

-4.46%

港口仓储物流

3

5.55%

-8.27%

产业园区

9

15.68%

-12.25%

收费公路

9

3.35%

-15.25%

截止3月27日收盘数据，尽管各大类型的REITs在上市之初都有不错的走势，但目前皆处于走低的状态。

数量占比最大的类型之一——收费公路REITs跌幅为15.25%，这一分类下的中交REIT跌幅更是达到了43.40%，是已公开的36只REITs中跌幅最大的一只。

业绩最佳的，则是发电REITs，目前虽仅有鹏华深圳能源REIT这一只产品上市，但无论是上市首日还是目前的发展数据，皆位居榜首，是36只REITs中发展势头最好的一只。

作为底层资产的东部电厂（一期）机组

和它们比起来，消费类REITs的开局似乎是最差的，不但一度破发，其首日平均涨幅相比而言，也排在九大类REITs的最末。

但如果从长线来看，我们认为消费基础设施REITs仍有许多上升空间。不仅因为消费类不动产相较其他类型项目，市场化水平最高，实体商业未来增长的潜力弹性相对而言也更大。

对此，戴德梁行同样抱有积极态度：目前，四只消费基础设施REIT的底层资产都已进入稳定运营期；而且已申报的消费基础设施项目所在城市基本面良好、消费活跃度高，势必会对项目发展产生巨大帮助。

本月，光大证券发布的房地产行业研究报告中更是预测，四只消费基础设施REITs的2024年资本化率平均值将为6.0%，平均分派率为5.4%，资本化率和分派率数值的接近，也会让预期投资回报率变得相对可观，为消费基础设施REITs未来的发展注入了一剂强心针。

除了在国内上市，也有不少中国资产在过去的若干年间先后登陆了国际REITs市场。

以新加坡REITs市场为例，作为亚洲领先的全球性REITs和房地产商业信托市场，目前共有42只REITs，是亚太地区除日本以外最大的REITs市场，总市值近6,000亿元，其中超过90%都拥有离岸资产。

在新加坡交易所上市的REITs和房地产商业信托产品中，目前共有5只的底层资产组合全部来自于中国。

分别为凯德商用中国信托、砂之船房地产投资信托、运通网城房地产投资信托、北京华联商业信托以及大信商用信托，项目类别涵盖零售商场、物流和工业以及写字楼、商业园区等领域。

凯德商用中国信托旗下项目凯德MALL·西直门

另一边的香港REITs市场，虽然市场规模不及新加坡的一半，但依靠成熟的资本优势，以及与内地市场之间的互联互通，也吸引了诸多优质资产的入市，目前共有5只纯中国内地资产的REITs在港上市。

自2005年越秀房地产投资信托基金，成为第一支于中国香港上市的中国内地物业REITs，到2021年顺丰房地产投资信托基金在港上市，目前香港共有11家房托基金在港交所挂牌，总市值规模接近2,000亿元。

越秀房地产投资信托基金旗下项目越秀大厦

除此之外，在香港联交所发行并上市的纯中国内地资产的REITs，另有汇贤产业信托、春泉产业信托与招商局商业房地产投资信托基金，物业组合类型涵盖购物中心、写字楼、公寓及酒店等多方面。

从新加坡与香港这两个市场中的产品特征不难看出，与中国内地市场相比，境外REITs市场很少出现单一产品，往往都是一个信托包含了多个资产。

例如新加坡的凯德商用中国信托，作为新加坡第一家也是唯一一家中国购物中心房地产REIT，自2006年首次公开募股以来，资产组合不断扩展，持有项目从7座零售物业，扩展至如今在零售物业、产业园和物流资产领域拥有超20个项目。

包括凯德MALL·西直门、凯德MALL·望京、凯德广场·学府、乐峰广场、凯德星贸中心等，覆盖中国一、二线城市的优质项目，零售物业总建筑面积达92万平米。

凯德MALL·望京

另一只在新加坡交易所上市的北京华联商业信托，是由零售运营商北京华联集团发起的首个零售房地产投资信托基金，以直接或间接投资创收房地产的多元化投资组合为主要策略。

目前在中国市场共有包含北京华联万柳购物中心、北京华联成都空港购物中心、北京华联蒙城路购物中心在内的6个购物中心物业，总建筑面积约31.2万平米，可租赁面积约17.8万平米，总估值47亿人民币。

北京华联成都空港购物中心

视线回到香港市场，作为全球首只投资中国内地物业的上市房地产投资信托基金，越秀房地产投资信托基金涵盖了综合体、写字楼、购物中心等多种物业类型。

旗下拥有白马大厦、财富广场、城建大厦、越秀大厦等10个项目，分布于广州、上海、武汉、杭州、香港这5座城市，物业总建筑面积为118.42万平米，总可出租面积为80.4万平米。

白马大厦

李嘉诚旗下的汇贤产业信托，是首家在香港上市的人民币计价房地产投资信托基金，旗下物业组合涵盖来写字楼、零售、服务式公寓及酒店行业。

包括北京东方广场东方新天地、重庆大都会东方广场商场、北京东方广场东方经贸城，以及重庆大都会东方广场商厦，总面积超过110万平米。

北京东方广场

国际REITs市场中，多资产互融于同一信托的趋势背后，其实有着从风险到收益的多维度考量。

首先，对持有项目的管理方而言，当多个项目同时进入一个信托，未来如遇单个资产的改造、调整，或产生风险状况时，可以通过其他几个项目的运营相互平衡，最大程度地分散风险并减少损失；

其次，对于多数公司而言，REIT的上市并不是最终终点。当池子里的项目数量越来越多，资金募集规模也能进一步扩大，意味着可以卖出更多份额。此时，动态循环的调整过程也变成了许多公司的“活血”手段。

今年年初，凯德商用中国信托就完成了一笔8.42亿元的交易，将旗下北京凯德MALL·双井购物中心进行出售，再次对旗下资产包动刀，也呼应了凯德长期以来释放成熟资产价值、回收资本用于再投资的资本再循环策略。

在动态循环的调整过程中，当风险和收益通过多资产的流动互融得到最优解，对投资者而言是一种能得到更高收益的平衡之策，同时也能进一步提升REITs市场的活力。

随着国内REITs市场发展程度的逐日提升，扩募融资也正成为REITs产品的市场规模增长的主要方式。

自《新购入基础设施项目（试行）》发布以来，截至目前，公募REITs市场先后已有4单项目完成了扩募发售，合计新增融资规模50余亿元。

在积极寻求突破的REITs市场中，目前四只消费基础设施REIT，也都具备扩募的能力。

印力集团投资资管中心首席合伙人付凯介绍道，截至2023年9月30日，印力集团自持的已开业消费基础设施项目58个，另持有1个在建消费基础设施项目，总建筑面积合计超640万平米。

而上述项目中有7个位于一线城市，44个位于省会城市及强二线城市，并有51个项目已运营满3年，运营情况良好，且主要为独立项目公司下的单一购物中心，资产权属清晰，具备无须进行资产重组即可直接进行扩募的条件。

面对不断扩大的消费基础设施REITs市场，政策方面也透露出了有利信号。

去年12月初，财政部联合人力资源社会保障部起草了《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，提出全国社保基金可以投资于公募REITs，有助于提振市场信心，并稳定投资者预期。

今年全国两会期间，全国政协委员、广东证监局党委书记杨宗儒更在提案中建议，进一步扩大REITs试点范围，丰富REITs底层资产类型，同时加快REITs专项立法，建立符合REITs特点的发行、上市、交易、信息披露等制度安排。

未来，也将有更多值得期待的新产品入市。

据上交所债券项目信息平台显示，华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金、华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金已正式申报，且均为首次发售的消费基础设施公募REITs，发起人分别是北京首创商业管理有限公司和上海百联集团股份有限公司。

市场的不断扩张，加之政策的推进，也将进一步推动国内REITs市场建设稳步前进。市场未来的走势和发展，值得期待。