广州那种类型的房子，割肉最狠

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

我们发现这30个小区几乎都是超大型社区，挂牌量极大。

其实买房，我一般不太会推荐大家买超大社区的房子。

在市场下行的周期里，卖家之间的内卷远大于买家，过度的竞争会迫使急卖的卖家压价卖房，踩踏式出货，就很容易出现出现超跌的情况。

想要把房子卖出，往往要狠割肉，才有机会在内卷中脱颖而出。

30个小区里，小于300万成交均价的小区有20个，超过500万的小区只有3个，并且都位于天河区和海珠区。

果然价格才是硬道理。

这一轮广州楼市的回调，是非常猛烈的。毫不夸张地说，外围区域的很多房子，相比于高点，很多已经跌回了17年。

曾经很多人幻想的房价腰斩，演绎了什么叫做当梦想照进现实。

当然，我们基于事物发展的底层规律，依然看好一线城市的房产，也看好广州的楼市。

这也是为什么公司里的同事，依然在买房。我们从去年开始到今年，在广州一共买了有将近600㎡的房子了。

用行动投票，总比用嘴投票来的更实在。

但是我们也不能忽略目前楼市的回落，对于很多家庭确实造成了很大的压力。这种压力既有物理上的，也有主观心里上的。有可能心里的压力和伤害，还会更大一些。

这次楼市回调，对我们每个人来讲，也是一次难得的观察楼市规律的机会。

大行情大涨的前提下，你买什么都赚钱，人人都是投资大神。唯有行情回落，才能看清一项资产够不够优质，是真稀缺，还是假稀缺。

以往水池里都是快要溢出来的水，深水之下到底是大鱼，是虾米，还是水草，水太深无从得知。

现在水池都快干了，深浅才能看个一清二楚。

所以我们今天就看看，在市场回落的大潮下，哪一种房子想要卖出的时候，割肉割得最狠。

这样下次再买房的时候，大家也能唯恐避之不及。

01

今天我们要说的大家应该唯恐避之不及的物业类型，就是超大型社区。

如果说到超大型社区，估计生活在不同区域的读者，心里想到的那个小区会有所不同。

如果是在广州的东边，大概率会想到有2万户的增城新塘碧桂园凤凰城。

如果生活在广州的南边，那选择就丰富很多，像番禺的祈福新邨，亚运城，还有雅居乐花园。都是居住人口超过3万人的大社区。

一般，我们对大社区的定义是人口超过3万人，或者占地超过300亩的社区就可以叫做超大社区了。

在广州，这种超大社区基本上都在核心区以外的郊区。这很好理解，这是因为早些年，用地指标不紧张的时候，郊区多的就是宅地。

再加上郊区的宅地地价便宜，利润不错，开发商有能力，也有意愿一口气拍下来，连片开发。

这些开发商里，碧桂园，雅居乐，恒大，甚至万科都是这种开发模式的佼佼者。

后来这些开发商把这套模式，拿到了三四五线城市做住宅开发，同样也是所向披靡。

只是这两年三四线城市的房产销售冰封，财务状况出现问题，发生暴雷的开发商，也基本都是这种开发模式的。

证实了盈亏同源这句话的正确性。

有人问，那像骏景花园属于超大型社区吗。

答案是否定的。

大家觉得骏景花园似乎挺大的，但实际上不论从面积上来看，96亩，还是从人口上来看8500多户，都不符合超大社区的标准 。

在郊区这些大社区面前，骏景花园也显得短小而精悍。毕竟真正的超大社区，你是很难靠走路就从小区中心位置走出小区的。

02

超大社区的所有问题，几乎都可以归结到“大”上来。

体量过大首先引起的就是交通方面的压力。

即使小区门口就有地铁，但从下楼出小区，走到地铁站也要几公里。我以前有同事住在祈福新邨，走路要超过2公里，出门要不坐接驳巴士，要不就骑电瓶车出小区。

不论哪种方案，都很不方便。

另外，如果小区内部的交通，在设计之初没有规划好，随着自行车、电瓶车、私家车的增加，各种交通工具互相交织，就造成了超大社区内部交通很容易出现堵车的情况。

前段时间我去了趟番禺碧桂园，刚好是周末，道路狭窄，有没有地下空间人车分流，很多家用车乱停乱放，导致一路拥堵。

说实话，如果住在这里，家里有上学的孩子需要过马路，都还挺担心的。

还有一点，大部分居民都还是采用私家车作为主要的户型工具。

那在高峰期，超大社区的私家车会集中进入到某个路段，不仅影响社区内部的交通环境，也对社区外部的交通环境造成了一定的压力。

小区内部通勤距离长，高峰期小区内部和外部道路都更容易堵车，是超大社区首当其冲的缺点。

其次，超大社区在最初设计和规划的时候，有可能只考虑了住宅问题，也就是说，只把社区当作了普通的住宅小区。

但是这么大的占地和人口规模，对规划和后期运营的要求已经达到了城镇的标准。这就意味着，后期的管理和维护大都是不到位的。

另外，一般的小区也就是几百户到几千户的水平，基本上通过房价和地段的筛选后，小区的圈层整体是比较一致的。

但是超大社区因为人口众多，超大社区的人文环境也比较复杂。邻里之间也容易产生生活习惯等方面的矛盾，社区平时的交往也容易出现很多碰撞。

最后，也就是现在正在发生的事情。超大社区的房源太多了，动辄就是上千套房源放盘。

我大概看了一眼，番禺祈福新村将近2000套放盘，碧桂园凤凰城将近1000套放盘。

当你要卖房的时候，会发现同条件下的竞争者极多，自己的房子挂牌出来，仿佛丢尽了大海，买家都不见得能找到你的那套房，更不要说能卖一个好价格。

在市场下行的周期里，卖家之间的内卷远大于买家，过度的竞争会迫使急卖的卖家压价卖房，踩踏式出货，就很容易出现出现超跌的情况。

现在超大社区的业主要狠割肉，才能成交。

我觉得对于二手房其实超大社区还好，因为你买的就便宜，卖的时候便宜卖，其实也不怎么亏。但是那些新房大社区，就要注意有没有买到溢价了。

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（2024.7.17 橙子 yxjcena）