内审干货——在建工程审计，怎么审？地产人的视角！

ID：内审师修行与实战

有内审同行想让小编讲讲在建工程审计，忽闻此需求，居然有点儿小懵：小编多年在地产行业厮混，审计对象一直离不开“在建工程”，却从来没有专门审计过在建工程。

设立和使用“在建工程”科目的企业，可不包括地产公司，只有非地产领域的企业要做房地产建设时（当然也有小量的维修和设备基建），才考虑设计“在建工程”科目，才会去审。

1.资本化与费用化的问题

作为地产企业，因为要考虑高额土地增值税的问题，工程成本又有加成抵扣的价值，所以，地产企业的建设支出，能入成本的尽量入成本，少入费用。

作为非地产企业，建成的房屋或设施不能当成产品往外卖，所以，也就不需要优先考虑资本化，当然，考虑资产价值或对股票市值影响的除外。

再有就是：如果你们当期利润高，又不考虑资产或股票价值，那就尽量费用化抵扣当期税费，反之，尽量资本化。

资本化和费用化的界限相对清晰，能资本化的就是达到预定可使用状态的相关支出，可参考地产企业的相关成本项：土地、前期准备（场地清理、勘察设计、规费等）、主体施工、配套设施（管理用房、环保要求用房、消防用房等需要转交给社区或物业的）、基础设施（水电气暖等）、间接费用（监理、利息支出、工程人员的工资和办公等费用）

其实，除了招待费（不存在营销费）之外，其他费用只要操作得当，基本上都可以入到在建工程科目之下。

2.在建工程的审计要点

作为内审，如果将精力都用到“会计处理”上，基本上失去了内审的价值，那可是外审的活儿。

当然，对税务筹划这一块，内审也是需要关注的，也仅仅是关注而已。

在建工程的审计内容仍在工程建设的四大件上：成本、质量、进度、安全。

成本是控制你花了多少钱：要对关键成本控制点进行审计；

质量是保证工程质量：要有专业人员参与审计；

进度往往是外行建设的最大问题，一拖就是好几年，开发手续和施工流程很重要；

安全，所谓修桥补路无尸骸，体现出工程建设最容易死人伤人。出一件死人事故，你就麻烦了，现场管理和预案都很重要！

3.成本方面怎么审？

先看是自建还是外包？大多数以外包为主，专业的人做专业的事儿嘛！

这涉及到几个方面：设计、预算、招标、施工管理。

设计的优劣对成本的影响极大，设计费高一点其实也正常。

审计重点看设计对成本的影响，而不是设计费的多少，如果你是专业人士，那就多看图纸问题；如果非专业，那就看设计限额、设计标准之类的具体要求，看设计变更和签证是否过多与合理？

如果企业找的设计单位水平不行，成本肯定要高。

预算，最好找两家造价预算单位，一方做，一方核，然后与承包方核对，保证合同价格合理。

审计不仅要看预算，还有看结算，尤其涉及建约责任扣款的问题，更要细看。

招标管理流程来审计，比如：入围资格、招标程序公开公平公正、评价合理性，中标价格，其中猫腻很多。

施工过程的成本控制：还要涉及总包、分包、甲供材等范围划分，常见问题是投标文件或合同约定不清晰的工程项或材料，最后该谁负责？这估计是扯皮最多的地方。

这对地产公司尚且是一个挑战，更别说非地产企业施工了。

审计要关注的点：合同范围内的工程是否都施工了？取消的施工项有没有扣款？施工方供应的材料是否符合合同要求？现场抽检一些材料，看是否合规？甲供材是否被滥用或偷盗？

人、材、机等与预算、合同相比，超支的部分要细看。

还有一点很重要：有没有施工错误？有没有拆后重做的问题？有没有设计变更增加大量费用而没有明确承担方的问题？

最难控的还是合同变更，这增加一项，那儿签合同时忘了一项，一会是设计变更，一会是合同范围扩大，钱越花越多！

4.质量方面怎么审？

虽然质量控制有无数规范要求，也有无数质量控制程序，但说白了，其实就两项：材料质量、成品质量。

材料质量你可以抽检材料的品牌和厂家，以及出厂合格证，实验合格证等文件，也可以现场实测：抗拉、抗压、抗震、容重等指标。

成品质量的审计就有点复杂了，需要专业人士参与才行，监理、专业工程师等陪同才能真正审出问题来。

如果你本就是工程审计，这一块不是大问题。

如果你是外行，那就多请教，起码得能从文件或网上找到一些质量验收标准吧？最不济，观感方面总能看吧？

5.进度管理怎么审？

非地产企业盖房子，影响进度最大的3项问题：跑手续、施工组织设计、施工计划管理。

手续方面，如果是大型工程，有几个证需要跑：土地证、用地规划证、工程规划证、施工证。

如果你们涉及到这些手续的话，跑起来确实很慢，说不定从准备建设到可以施工，得经历好多年，在建工程如果有这方面需求，一定要找专业报批报建人员负责，哪怕高工资。

审计人员要看的是：有没有专人负责计划管理？有没有全景施工计划？计划是否合理？实际与计划是否相符？计划滞后如何管理？

不要认为一个简单的工期排布图就算有计划啦，计划管理也是一门学问，不同的计划流程图有不同的作用。

尤其是涉及到施工组织设计（施工方案）的部分，还是需要一些专业知识的。

可以重点看计划考核：滞后的违约处罚，业绩考核与免责手续，赶工期措施，停工窝工的原因与责任分担，等等。

6.安全管理

任何公司，安全管理都很重要，一方面是法律法规越来越严格，另一方面，安全管理不好的话，代价极大，包括人员安全、财产安全、消防安全等。

作为非专业企业来建设工程，更应该注重安全，多花点钱，请专业安全员负责现场管理，是很有必要的。

因为你不知道：事故会在哪一刻，哪一处发生？

可以重点审计：安全文明施工管理。包括：安全管理制度流程的设计、安全事故调查、三宝四口五临边之类的风险点抽检、消防安全管理，也包括环境健康管理。

安全事故所带来的损失、纠纷或诉讼，也值得关注。

就说这么多吧？以后再补充！

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