三年前的黄埔因为房价涨而被推上了风口浪尖，三年后的黄埔又因为房价跌还在风口浪尖上。

暴雷的，维权的事情一大堆，还有因为学校的，交标的各种问题，还有不乏黄埔番禺之争的言论。

今天我不是在吹黄埔，我们只表述一些事实。

老黄埔最大的优点并不是它的什么第二CBD鱼珠湾的规划，毕竟这个饼还是有点大的，想要连片开发再形成格局没那么快，没钱的刚需也等不起。

它最大的优点依然是靠近天河，光靠天河的外溢就活得很好了。

再看看房价，以富颐华庭为例，两年前是5万左右，两年后还是5万左右，价格相当稳定，而且这个价格也是市场非常能够接受的。

富颐的价格没有像城市之光那样喊那么高，也没有过多的宣传，比对面快20年楼龄的金碧世纪要贵一点点，也算是比较合理的。

然后一路之隔的天河不是七万就是八万，基本也是六百万起步，沿江一带的豪宅也基本和市场脱轨，它卖什么价格完全跟你无关。

昨天华润拍的吉山仓地块就在富颐的北边，华润如果按牛奶厂华润天合的级别来开发的话，预计单价也不会便宜，七八万是要的，毕竟拿地楼面价也要3.8万了，而且它会自带品牌溢价和改善溢价。

总之一路之隔的黄埔有不差的产品，便宜的价格，还是值得关注的。

而且它也并没有比二手的贵，如果比二手贵太多我们觉得有泡沫的成分，或者比二手差很多，那我们会建议谨慎，但实际情况并不是，唯一需要担心的是开发商会不会暴雷，能不能顺利交楼并出证。

科学城的价格也已经成型了，一是科学城的核心区萝岗到香雪这段已经初见端倪了，二是科学城的供应量比较大，充分竞争之后，房价也拉回到合理的区间了。

以上是在受到天河外溢，以及强烈反差下的对比。

仅凭和天河对比，是不够的，因为一个是供应量造成的价格上不去，另一个是便宜说明就只值这个钱。

但我们还要和其他几个区来对比。

比如虽然是主城区，但是远离天河的荔湾芳村。

荔湾比较有代表的一个是广钢，另一个是花地湾，我们就不用比那些江景大平层了。

大家都是新盘和次新盘，都是引入的名校，黄埔也一样，都是新盘，同样也是引入的名校。

目前荔湾但凡是带学校的新盘，价格都是6万以上了，如果是改善的价格会更高。

需要在荔湾上车的，我会建议广钢的二手，一手的价格被几大开发商给控盘拉高了。

黄埔对比荔湾的价格，其实不贵。

黄埔靠近天河，对望琶洲，GDP又是荔湾的四倍有余，都是差不多的批发名校，一个六七万，一个是五万左右，黄埔对于刚需来说还算是友好的。

要说现成的配套，老黄埔去蹭天河的商业还是相对容易的，科学城的商业已经非常多了。

再看看小区的密度，芳村的新盘容积率基本都是6-7，如果是旧改盘还说得过去，拿地回来的都盖这么密，七八百万起步的改善们受得了吗。

如果大家都是虚高的话，黄埔的有限价影响，虚也虚得有依据，而荔湾的房价是没有限制过的，贵了40%以上，所以黄埔的价格相对来说就是非常便宜的了。

再看看番禺，番禺万博新盘的价格都是冲七冲八了，已经吃掉了未来三年的利润了，如果七八年后进入二手市场不卖个10万，那也就不划算了。

有概念的地方卖得贵是可以理解的，如果能匹配相应的产品或配套，依然会有人买单。

但刚需是买不起的，刚需不需要为概念的溢价买单。

所以，我们对比六七万的番禺荔湾，黄埔的价格其实不贵。

如果大家都是差不多同质化的产品，又都是需要被外溢的板块，如果未来真的是房住不炒的话。

那我们的选择标准是：第一，更便宜的，第二，更靠近核心区的，第三，市场充分竞争没有泡沫的。

今天我们只是进行了一次深度对比，并不代表你的选择必须按照这个方向去走，每个人家庭有每个家庭的情况，建议做个深度咨询，详细梳理你的需求，然后再精准的匹配适合你的房子。

以上

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