最近韩国首尔的房价暴跌新闻频现。

看到韩国楼市崩盘，有人就特别高兴，上来就问：“你看，日本的楼市崩盘过吧，现在韩国的也崩了，你说郑州的会不会也要崩盘？”，我上去就是狠狠2个大嘴巴子：“郑州楼市崩过了，你丫的还不知道呢？”

备注：以上情节纯属虚构。

感谢关注楼八，纯干货不废话。

既然说到韩国楼市，日本楼市了，今天就和大家聊聊2个八竿子打不着的事：郑州楼市和东京楼市，看看郑州的房价还会不会降。

媒体都喜欢发什么《全球房价最贵的10个城市排行榜》之类的文章进行博眼球，每一次东京都会名列前茅。被这些媒体洗脑后，东京虽然经历过楼市崩盘，但房价在我们的印象中还是很高，真的如此吗？

郑州和东京，作为不同国家且能级差距又很大的2个城市，有很多不同，本文不能一一说明，但对比房价，有二点还是要提前说明说的。

①城市面积和结构对比

东京有东京市和东京都市圈之说，我们说东京市。

东京市一共23个区：其中3个核心区是千代田区、中央区和港区，相当于东京的一环，中间的区说成二环，外围的区说成三环。如下图：

注意看！

上图白色虚线是同比例尺下的郑州四环线！

也就是说，东京都市圈虽然很大，但东京市本身的大小就是郑州四环内大小，基本就是面积相当，这里就是整个日本房价最贵的区域了。

③物业类型问题

日本城市的结构和郑州不一样，郑州市老城区是密密麻麻的高层和多层老破小，新区都是高层；而东京市市中心一片高层，剩余70%的片区都是多层和2-3层的小楼房，我觉得可以用数字表示就是：

郑州775733773733733767

如果还不明白，我再放一张东京的照片。

从上图可以看出，商务区就是一堆高层，然后四周散开都是低层小洋楼了，这基本上是西方国家统一的结构。

所以，东京市中心的高层住宅就不像我们有“小区”的概念，不是七八栋楼弄一个围墙形成一个小区，东京中心区的住宅都是一栋一栋的独立存在，就相当于我们的公寓楼。

如果还不明白，再打个比喻：东京只有瑞玺，没有幸福里。

只是和我们的公寓相比，楼内配置很牛逼，健身房休闲区会客区餐区等等都会有，卫生是极其干净卫生。某种意义上，就好比我们国内的四星级、五星级酒店，只是他们楼上不是一个一个的房间，而是一套一套的住宅。

所以，如果按照我们的概念，日本是没有“楼盘”，也没有“小区”的，只有三种产品：一、公寓楼。二、沿街二层小楼。三、新农村一样的独栋小楼。

铺垫虽然有点长，但很有必要，现在就不说废话了，直接上结果，我们用分别分布在一环、二环、三环内的7套在售具体住宅，来看东京真实房价：

在核心区里，基本是公寓楼，在这些公寓楼里，位置最好配置最好产品最牛逼的是什么价格呢？一套120㎡的2房1000万人民币搞定。日本的房子没有公摊，为了便于对比，本文涉及的面积楼八均已增加了25%公摊。

按我们建筑面积算，单价8万/㎡，如果不算公摊，就是11万/㎡，这基本就是上海内环的价格，但这些楼盘的品质基本是汤臣一品、建业天筑的级别了。如果是普通的面积小点的2房90㎡的房子，基本在400-500万左右，按我们的建筑面积算，单价6万/㎡左右。

上面所述媒体对全球城市房价排行榜的依据基本就来自这个片区的高端公寓楼了，很片面。

目黑区的一栋高端公寓，按建筑面积算，110㎡的三房一厅，售价在600万左右，单价5.5万/㎡。

新宿区的一套洋房一楼带30㎡院子的80㎡二房的价格是380万，这80㎡是我们的建筑面积，折合单价4.7万/㎡。

而一栋新宿区的3层小独栋也是300多万元，基本是属于临街小楼，如下图。

东京的小独栋和我们小独栋概念不一样，我们脑子里的独栋就是一个别墅区里的一栋房子，东京的小独栋和县城的临街门面房差不多（见上图），没有院子，就临街一块地，盖2层。这种住宅是东京市区十分普遍的形式。

按照同比例的尺寸，如果去对比上海，东京的二环连上海的内环都没有出，这里的单价基本在5万/㎡左右了，基本是低于上海内环价格的。

到了这些区就会有占地300㎡的豪华带院子的独栋别墅了，这种产品的价位大概在900万左右，注意是精装修的房子。日本的精装修和我们的精装修不一个概念，日本人对房子的维护十分爱惜，二手房出售前会稍微翻修一下，简单一布置，和我们的新买的房子基本没什么二样。

这些位置，对应的就是郑州四环旁边了，相当于我们的鸿园、龙子湖位置，我想问问，在郑州的这些位置，900万人民币能买到占地300㎡的独栋别墅吗？更不用说上海了。

同时，在这种地方，如果买临街的2层小房，基本100多万就可以实现了。如果实在没钱，可以花60万买一套面积25㎡的小标间就可以住了。

以上数据就是最真实的东京房价。

现在是信息极度发达的时代，有兴趣的现在就可以关注一些日本的房产经纪人的抖音，刷几天，多看看就知道了。

说四个结论吧！

①我们以为房价很贵的东京，实际的房价也就是国内二线城市杭州、南京、广州的水平，只有上海、深圳的2/3水平，醒醒吧。

我承认深圳很牛逼，上海也很牛逼，但暂时还没有东京牛逼吧？

现在还在上海买房的人，要么钱多得烧手，要么脑子里只有一个理由：这可是全中国十几亿的上海啊，房价肯定不会跌啊。WC，这句话好熟悉，就好像5年前的那种《郑州房价必涨10大理由》第一条：这可是1亿人的省会啊。

②我认为，上海楼市崩盘只是时间问题。

对了，忘了，东京的人民收入是33万人民币，上海是8万人民币，郑州是多少来着？有3万吗？我说的是普通老百姓，不是被平均后的。

③如果上海崩盘，和郑州一D毛的关系都没有。

我们不需要懂大道理，既然房子是商品房，是一种商品，那么房价就必须遵循商品的最基本特性：

商品的最低价格由成本决定，最高价格是供需决定。1块钱生产1个杯子，至少得卖1块钱，如果售价低于1块钱，你可能也能买到杯子，但买到的是库存，等库存卖完，工厂倒闭，你就在市场上买不到杯子了，因为不会有SB再去生产杯子了。如果就只生产了一个杯子，10个人都来抢，就能卖到10块，20块，如果抢杯子里的人群里有马云，这杯子卖100万都有可能，然后就会出现一堆杯子厂。

东京、上海、深圳的房价组成都是成本价格+供需价格，但郑州不是，郑州半数楼盘的价格都在成本价格内了，所以杯子厂正在倒闭。

如果画个图，大概就是下面这样：

当房价的上刻度还在“价格里的供需部分”部分时，你说它崩盘可以，随便说，有大崩、小崩、快崩、慢崩之说，如果房价的上刻度已经在“价格里的成本部分”上下浮动的时候，你要意识到“杯子快供不应求了”。

备注：开发商的成本有2种，一种是自身的成本，比如土地很贵，买了2000万一亩的地，卖赔了，但政府赚了。另外一种是综合成本，就是政府卖给企业的土地价格就是综合整理的价格（含安置、配套、路桥建设、补偿等）。第一个是“假成本”，我们说的是第二种，这个成本是所有因素都是成本。

郑州售价都到成本里了，还在想着郑州楼市要崩盘？有没有一点公德心？

④郑州已经无形中崩过盘了，未来郑州的房价（仅限在售新房）只有涨没有跌，耶稣来了也降不了了，我说的！

有人会问，那鹤壁的老破小为啥1万1套，不是跌到成本里了呢？是啊，价格可以跌到成本里啊，但现在还有开发商去鹤壁盖老破小吗？平原新区有的楼盘卖4000多了，也跌到成本里了，但你还能看到开发商去平原新区拿地吗？平原新区的有钱人想住个全铝板带会所的楼盘还能住到吗？