篇头图：正弘城郑东新区东风南路西、金水东路两侧局部地块是郑东新区最后的二块地，重要的是，它还是最好的二块地。这二地的位置大家都知道，就在路口的西南角（以下简称：南地块）和西北角（以下简称：北地块），南地块就是现在的幸福里。对于这二块地，郑州简直是爱不释手。正文：感谢关注楼八地产研究所，专注郑州发展和高端地产。在郑东新区最早的规划里，南地块是绿化用地，北地块是行政办公用地。如下图：从笔者私人观点看，原始规划是比较合理的。特别是南地块（幸福里）的绿地性质，如果找知名设计院，做一个大型的城市公园绿地，那将大大改善整个郑东新区的城市环境生态形象。鱼和熊掌不可兼得。近几年，郑州的确太难了，特别是那场自然灾害，此时的郑州的确需要一针强心剂，于是，这块地必须挺身而出。2020年11月4日公示了《郑东新区东风南路西、金水东路两侧局部地块控制性详细规划修改论证报告》。报告主要内容为（大意）：（1）南地块的“绿地用地”改为“商业、商务、居住用地”

（2）北地块的“行政办公用地”改为“绿地广场用地”

官方给出的修改前后用地面积对比表如下：官方给出的说法是“修改前后，绿地面积基本不变”，但表格显示，还是略有不同。简单的说，就是南地块绿地改商业商务办公，北地块行政改绿地。注意，此时的北地块已经调整为绿地和广场用地了，不是行政用地了，时间是2020年11月更改的。这次调规之后，原规为绿地的南地块顺利变成了郑东万象城。郑东万象城不辱使命。幸福里持续火爆一直火爆，撑起了郑州楼市这二年热度的半壁江山！郑东万象城也被华润定位为华中地区最高端的重奢M1，其目标客群未来不仅仅有山西的车晓老公公，还有鲁西的一大批梁山好汉。从政府层面，不仅增收了一笔土地收入，地块未来的税收更更源源不断。南地块的故事结束了，该北地块出场了。2023年9月28日，郑州再次对北地块用地属性进行调整。应该是为了形成“360、万象城、正弘城”三角商业的群聚效应，这次调整的方向是商业。在官方的表述里，这次调整是为了让郑州在中部地区崛起中奋勇争先，谱写新时代中原更加出彩的绚丽篇章。让郑州成为彰显时尚的时尚之都，打造独具郑州特色的国际消费中心城市（摘选），所以进行规划（再次）调整。

具体调整方案如下：拟将东风南路西、金水东路北、众旺路东、正光路南围合区域 的用地调整为东西两处用地，地块用地性质由行政办公用地调整为 城市道路用地、公园绿地、商业服务业用地。

注意：前面我们标重点的一句话，在第一次调整的时候，已经把南地块的绿地属性调整到了北地块。我们再回忆一下2020年11月的调规：那么第二次调整的“原属性”应该是第一次调整后的“公园广场属性”，怎么又变成了第一次调整前的原始属性“行政办公属性”了呢？

这次的调整关于绿地的表述是这样的：修改前总规中绿地面积约 5740 平方 米，修改后绿地面积约 46520 平方米；修改前后涉及总体规划的绿地面积未减少。

这……有点不明所以算了，楼八作为非规划专业人士，这个问题真的不能再深入研究了，不专业就不探讨。总之，官方给出的结论是：这次调整落实了相关政策和规划，提高了土地利用效率，丰富了……提高了……有利于……加快了……调整后的城市更加……有利于……真正实现……因此，这次调整是必要且可行的。说点现实的。从规划调整的方案来看，和前段时间官方公布的“正弘方案一”完全匹配！如果不出意外的话，这块应该就是正弘的，而且就是正弘的方案一，还是就是一个超高地标，还有一个诸如太古里新天地或者大宁之类的街区式商业了，具体是哪一种就看地块的限高指标了。愿景一旦落地，这个路口的商业群就将形成，虽然新都会弱一点，但华润家+正弘的强势组合铁定要超过大卫城商圈、正弘城商圈、360商圈等，成为郑州第一。不知道最近丹尼斯又要慌得一笔。另外，一旦该商圈形成，金水东路东风南路这个本来就很堵的路口就更堵了，还好，预留了立交位置，赶快未雨绸缪，为中原第一商圈的交通做好筹划吧。最后，我放一下地块的原始规划和现状规划图，看一看各类属性的用地以及绿地面积的相关变化。从上图可以看出：绿地面积没变，行政办公面积了，增加了一些住宅，增加了一些商业，大抵就是如此。

结语：

环境or经济，终归是个选择题。楼八认为，一个新城区的规划，跟着市场的需求去走，随时调整，也不能说不是一个不错的选择，甚至颗粒度越小越科学，但对一些民生的东西还是要划线的。

最后，觉得我们不错，记得关注“楼八地产研究所”，专注郑州城市发展和高端地产研究，给您一个美好的郑州。