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市场低迷，房企们在少数城市集中投资

今年，全国房地产市场持续低迷，房企们拿地也极为谨慎。

根据克而瑞数据，1-7月房企新增货值、总价和建面百强的总额分别为116655亿元、8270亿元和7278万平方米，拿地金额百强房企的投资力度同比去年下降20%。

现在还有实力拿地的那些房企们，手里也并不太宽裕了，它们也需要把有限的资金放在风险更小，收益更好的城市，造成房企们在少数城市集中投资。根据克而瑞的数据，2022年只有40%的百强房企在拿地，其中80%的拿地集中在22个城市。

2022年土地成交金额全国前三的城市占了整个土地成交金额的16%，成交金额前十的城市占了整体成交金额的35%，前20个城市的占比达到了51%，前30个城市占了全国差不多3/4的土地成交金额。这是土地成交集中度最高的一年。

今年1-7月，仍有近六成百强房企尚未拿地，一二线仍是房企布局、补仓、调仓的重点，三四线则无人问津。

今年上半年多数大型房企拿地城市不超过15个，房企们把有限的资金，投在了少数城市。

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这些年，房企们把钱投向了哪些城市？

2022是土地成交集中度最高的一年，那么房企们都把钱投向了哪些城市？

2022年全国土地出让金排名前十的城市分别是：上海、杭州、北京、成都、广州、苏州、南京、西安、宁波、常州。

2023年上半年全国土地出让金排名前十的城市分别是：杭州、北京、上海、苏州、广州、西安、成都、合肥、南京、天津。

2022年和2023年上半年土地成交金额均排名前十的城市有上海、杭州、北京、广州、苏州、南京、成都、西安这8座城市。

那2021年之前，在楼市狂飙突进的那轮上涨周期里，房企们又把钱投向了哪些城市呢？

有人统计了2017年-2021年这五年时间主要城市的土地出让金收入，位居前十的城市是杭州、上海、北京、广州、南京、武汉、成都、天津，苏州和重庆。

我们对比发现，在2017年-2021年还备受房企青睐的武汉和重庆，近两年好像悄悄失宠了，土地成交额均跌出了前15名。

03

重庆土地市场从小甜甜变牛夫人？

重庆去年和今年上半年GDP反超广州位居全国第四，而且成渝双城经济圈上升为国家战略，特别是今年以来，重庆招商引资等利好信息应接不暇，按理说，房企们对城市发展应该有信心才对，然而，去年和今年重庆土拍市场却异常寒冷，似乎坠入冰河时期。

2022年，重庆土拍成交35宗，成交土地面积4085亩，可建体量467万方，成交总金额约300亿元，和2021年相比完全可以用膝斩来形容。

我们以为去年重庆土拍市场经历膝斩后的成交量已经够低了。没想到，今年的成交情况更差。

2023年重庆迄今仅上半年成交9宗土地，成交土地705亩，可见体量仅96万方，成交金额约83亿元。

有人说，重庆是主动减少了土地供应，所以成交量才这么低。

2023年重庆中心城区商住土地供应计划是5010亩，相对于2022年的土地供应计划是同比减少了60%。但是，这个计划供应相对于2022年实际成交土地4085亩来说，其实已经多出近千亩。

今年重庆中心城区5010亩的供应计划，其实已经高估了，根本就完成不了。今年前7月重庆中心城区只卖了705亩，仅完成5010亩供地计划的14%。

这难道是重庆拿出来的土地太少没有满足土地市场的需求吗？

如果开发商都有拿地意愿而重庆拿出来的地少了，那拿出来这些低价地应该被疯抢才对。但今年情况是这样吗？

大家应该还记得2021年4月底重庆第一次土拍房企们是如何疯抢土地的，中央公园保利地块成交楼面价15711元/㎡，西永金科和美的拿地楼面价12950元/㎡，大杨石滩子口金辉地块楼面价13330元/㎡。

然而，重庆中心城区城区成交的9宗土地，基本都是相对于历史地价高点打骨折后成交的。中央公园春花大道站附近的地楼面价8200元/㎡底价成交，西永微电园附近的两宗地楼面价7100元/㎡和7200元/㎡底价成交，大杨石陈家坪地铁口的地楼面价7600/㎡底价成交。

（来源于重庆锐理数据）

显然，不是当家的拿出来的地少了，是没有更多开发商愿意拿地，市场就是这样冰冷。没有兜底房企，就不敢多放地，也不能无底线降地价吧？

为什么当年房企们愿意以那么高的地价来重庆抢地，而如今重庆这么低的地价，房企们为什么不愿意来重庆抄底？重庆怎么在房企们眼中怎么突然就从小甜甜变成牛夫人了？

这两年虽然市场低迷，想稳住地价比较难，但有一些一二线热点城市的地价近两年保持了相对稳定，比如隔壁成都。

04

成都土拍市场有点火，8月将狂拍47宗地

与重庆土拍的冰冷相比，今年成都的土拍市场却显得比较火热。

成都今年上半年成交了46宗地，可建体量341万方，平均楼面价达到12021元/㎡，平均溢价率10.66%，满溢价率摇号的土地比比皆是，成都金融城3期地块华润20700元/㎡地块，有71家房企达到最高限价参与摇号。

7月重庆中心城区只成交1宗涉宅土地，来自老沙区梨树湾的地块，5000元/㎡楼面价都没有开发商报名，最后是沙区平台公司物流园底价拿了回去。所以这也说明不是重庆不拿地出来卖，是低价拿出来了也没开发商接招。

而7月成都中心城区成交涉宅土地11宗，6宗溢价成交，2宗达到最高限价，其中锦江区中能建以楼面价17800元/㎡楼面价拿下的地块，有62家房企达到最高限价参与摇号。

8月重庆中心城区迄今暂无待拍土地，而成都仅8月待拍地块已经多达47宗，比整个上半年成交宗数还多，成都超级土拍大戏将在8月正式上演。

成渝土拍市场行情分化竟然如此夸张，令人唏嘘不已。

05

成渝土拍市场分化背后是楼市分化

为什么开发商在成都疯抢土地却不愿意来重庆拿地了？最简单的逻辑，哪里挣钱就把钱投向哪里。

最近几年，成渝楼市的表现差距很大。

2017年重庆中心城区新房住宅建面均价为9383元/平米，而2017年大成都（含三圈层）的新房住房建面均价为8257元/平米，重庆中心城区新房住宅建面均价比大成都均价高出1000多元/平米。

而到2022年，重庆中心城区新房住宅建面均价为14677元/平米，而2022年大成都（含三圈层）的新房住房建面均价为17363元/平米，大成都均价远远反超重庆。

更关键的是成交量上，重庆中心城区2022年新房住房成交量仅601万方，在2021年基础上暴跌了近7成。而成都2022年新房住房成交量1831万方，在2021年基础上跌了约25%，成交量下滑幅度远小于重庆。

而2023年上半年，重庆中心城区新房住宅均价为14779元/平米，和去年相比基本上仍在原地踏步。

而2023年大成都（含三圈层）的均价已经达到19328元/平米，均价和2022年相比又涨了近两千，成渝房价差距继续拉大。

因为这几年重庆楼市持续低迷，开发商们过去几年在重庆基本都没挣到什么钱，很多开发商都亏了不少钱。尤其是早期在重庆高价抢地的开发商，这两年更是损失惨重。

而成都楼市这些年来表现亮眼，过去几年开发商们赚到了钱，自然就更愿意在成都继续拿地。

地价直接影响楼市预期，地价稳不了，房价就稳不了，然后恶性循环。

作为成渝双城经济圈的双核，成都和重庆在楼市尤其是在土拍市场如此夸张的分化表现，实在是令人唏嘘。

不过，凡事都有双面性。成渝土拍市场呈现如此冰火两重天，这正常吗？成都同类地段的房价地价几乎差不多已经是重庆两倍了，这真的合理吗？

所以否极泰来，如果重庆能出台一些重磅救市政策，还是有希望扭转颓势的。

我认为，有一些政策的调整是能起到立竿见影的作用的，下篇我们接着聊。