随着城市更新被禁止“大拆大建”，城市中心的“老破小”去向成为了一个关键性的问题。在刚需减弱、改善逐渐占据主导的市场走势中，老破小的流动性开始失速，这引发了众多民众的恐慌。

如今，政府下场正式“收购老破小”，中国楼市也将正式启动“以旧换新”的救市行动。 首先采取行动的是郑州市。由政府制定的收购主体——郑州城市发展集团有限公司收购二手住房，以促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”来购买改善性新建商品住房。在试点期间，逐步完成 5000 套的收购计划。政府收购二手房极有可能采用收取“房票”的方式进行。这种方式一方面能够促成新房市场的成交，相当于直接给予资金让大家购买改善房，从而推动整个市场形成闭环；另一方面，还可以将原本的老破小二手房直接变成保障房，实现“老破小保障化”，可谓一箭双雕。

无锡市也紧随其后。其在官方号发布“以旧换新”公告，明确在梁溪区范围内试行指定主体回购居民存量二手商品住房。具体操作方式包括：置换房源须一对一，一套存量二手商品房置换一套新房；存量二手房总价不高于新购房源的 60%。从无锡的做法中可以看出，政府下场收购二手房都是“不给钱”的，重点在于“置换”。简单来说，就是“用房换房”，新房给居民，老房子则交由政府用来做保障房。

其实这种新腾退，北京早就开始了。核心区平房的申请式退租，再早之前的拆迁，不都是如此么？

然而，目前这种由政府下场直接收购二手房的救市做法，是否会在全国范围内大规模推广，还需要解决以下两个关键问题：其一，政府收购资金从哪里来？这部分资金是否能由央行的 PSL 资金提供，目前存在较大可能性。当前央行表示，PSL 资金重点支持保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等三大工程。而政府下场收购老破小二手房，恰是增加保障房的重要手段。若能获得央行的 PSL 支持，那么老破小被收购的救市行为极有可能会扩大规模。其二，收购的价格究竟如何确定？这一点也极为关键。例如，目前在北京实施的直管公房平房退租中，收购价格的确定就引发了诸多争议。因此，如何合理确定老破小的收购价格至关重要。

综上所述，我们可以清晰地看到，在中国，一场“以旧换新”的经济运动已逐渐拉开帷幕。在这种大背景下，老破小二手房的出路极有可能就是“被收购”，然后变成“保障房”，进而加快中国住房的“双轨制”建设。否则，如果仅仅依靠拿地再盖新房子来作为保障房，其速度远远跟不上市场的需求。相反，如果能够通过政府下场直接收购部分老破小，然后将其转化为保障房，这个速度就会快很多。这对于中国核心大城市、主城区的老破小居民来说，一场新的“住房腾退”序幕即将正式拉开。居民们可以将老房子直接腾给国家，变成保障房，然后自己拿着货币或房票去购买新房，这种“以旧换新”的方式或将有效激活当前的中国房地产市场。

未来，老破小的命运究竟会如何发展，让我们共同拭目以待。