全国楼市深度调整，上海也难独善其身。
不过，由于涛哥平常介绍的都是上海大红盘，可能会让大家误以为上海的房子都还很好卖。
实际上海是冰火两重天，中环内基本不愁卖，而且越是豪宅越好卖；外环外则去化很艰难，只有少数条件很好的能卖得好。
比如最近涛哥就听到小编吐槽，上海郊区有个项目——
2019年底拿地，经过3年匠心打磨，2022年底开盘，至今卖了20个月，网签不足3成…
这个项目，就是上海外高桥集团开发的森兰·海天名筑，按照其开盘至今平均每个月5套的去化速度计算——
该项目总计831套可售住宅，可能要超过10年才能卖完…
因此，这个项目也被一些网友称为是：上海最难卖的楼盘之一。
所以，我们在看到上海楼市风光的一面时，也应该看到楼市调整下很多项目销售也不易。
今天，涛哥就给大家讲讲，这个上海楼盘为啥销售这么难？
1
拿地失策，地段配不上价格
房地产行业有句话：地拿对了，项目就成功了一半。相反一旦拿地出现失误，那么项目操盘就会变得异常艰难。
森兰·海天名筑所在祝桥板块，距离上海市中心超过30km。
这里位置很偏，靠近浦东机场，虽然有“东方枢纽”规划，但目前整体资源配套都不足，加上产业被临港虹吸，所以发展不够理想。
作为一个地段偏远的项目，森兰·海天名筑还缺少最重要的地铁配套。
目前距离最近的地铁16号线惠南站要6.8km，只能期待未来的21号线2期金闻路站，但项目到金闻路站直线距离也要2km，是步行很难直达的距离。
地段偏远、交通薄弱，只能吸引板块内客群，但板块常住人口以动迁安置房及自建房为主，需求和购买力一般。
此外，项目附近的商业氛围也非常凄凉，比如新世界欢乐城部分商家已陆续关门，至今还在艰难招商中。
新世界欢乐城高空置率
项目一路之隔、曾经靠造型效果图出圈的地标商业昊·梦想谷，如今已烂尾，工地长满杂草，项目周边显得格外荒凉。
商业昊·梦想谷烂尾
不仅地段不理想，森兰·海天名筑的价格也有问题，2022年12月开盘推售价格5.4万/㎡，总价约480万-750万。
这么偏远的地方，这个价格看了让人想笑，尤其在市场愈发艰难的今天，这个价格确实很难卖掉。
据了解，目前森兰·海天名筑推出了价格优惠，加上15万车位抵用券，总价420万起，折算下来均价降至4.8万/㎡。
森兰·海天名筑楼体广告
即使如此，这个价格仍无优势可言，因为上海现在该价位段选择太多，位置也比这里更好。
总得来说，从地段、交通、配套、价格等综合因素看，购房者不买账也在情理之中。
2
展示面差，核心产品力不足
今年以来，上海购房者越来越关注产品品质，即使地段好也要产品优，更别说地段不好的，那就更要拼了。
森兰·海天名筑去化难的另一个原因，就是产品力不足。
这个项目目前已经是准现房，按理说这是个很大的优势，但从营销展示，到项目外立面、大区景观，再到户型和装标，都没什么特别出彩的地方。
营销中心实景图
项目开盘已经20个月，但展示区给人的感觉是“还在修建中”，“松弛感”拉满，团队有“躺平”的嫌疑。
营销中心的沙盘区和洽谈区用裸露白板隔断，去往样板房必经之路也在“修修补补”，实景呈现的大区内多处绿化用假草坪……敷衍的太直白又把我看笑了。
项目打造90㎡、100㎡及136㎡3个样板间，毕竟是在2019年楼市高点拿地，2022年上海市场不错、对产品不重视的时候做的产品。
经历2023年至今上海产品和装标快速迭代升级后，使得这个“老项目”更加没亮点。
装标2500元/㎡，老板的灶具油烟机、东芝的中央空调、科勒的洁具等，也都是些基本款。
420万以上总价产品，配备这样的装标，放在2年前还算过得去，但今天完全落后了。
样板间裸露的电闸箱、杂乱堆砌的软装，让人感觉开发商对产品的态度多少有些敷衍，难以激发购房者购买的冲动。
3
市场已变，开发能力待提高
森兰·海天名筑并不是外高桥集团唯一销售困难的项目，他们在去年底推出的森兰·航荟名庭，销售情况同样不容乐观。
该项目2023年11月开盘，首开均价4.8万/㎡，推出227套可售住宅，目前仅网签73套，8个月时间，网签去化约32%，平均每个月卖9套。
按照这样的去化速度，这个项目953套住宅，同样需要近8年的销售周期。
项目销售不畅，严重影响了公司经营。在财报中外高桥集团指出，由于年度房产销售面积、收入以及毛利减少，导致公司2023年的营收、利润双降。
此外值得注意的是，外高桥集团已经连续5年资产负债率超过70%，在收入和利润下滑背景下还挺棘手的。
这几年很多地方企业介入房地产开发，以前市场好都没什么，但现在市场不好各种问题就会暴露出来。
比如外高桥集团，我们还看到媒体报道他们存在管理费率过高、内控不健全被银保监会处罚等问题。
本质上这说明了：如今的房地产进入了拼真本事的时代，即使有背景有资金，但如果拿地、产品或管理跟不上，也会陷到坑里。
如今上海冰火两重天，好的项目销售特别火，不好的项目可能要卖好几年。
不管是房企拿地，还是个人买房，都必须要更加谨慎了。
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