安徽世联行发布《2024年7月合肥市场月报》，对合肥九区新房市场库存情况进行了统计，显性、隐性库存都统计的非常详细，今天我们就一起来详细了解一下，看看哪些区域库存最高。

一、显性库存与隐性库存

为了防止部分网友看不明白，这里简单介绍一下什显性库存与隐性库存的意思。

显性库存：即已经领出预售证但没成交备案的房源（大部分是没有卖出去，但少部分是已卖出去但没及时备案）；

隐性库存：即土地已经出让了，开发商已经在建但未拿预售或未开工的房源。

二、为什么要关注库存情况

房子说白了还是商品，虽然受政策、经济、理念影响很大，但依然受商品正常流通逻辑影响，一看需求、二看供应、三看存量！

三、合肥九区库存情况

世联行数据显示，合肥九区7月显性库存共19669套，环比上涨8%、同比升24%，为近13个月最高位。

包河区显性库存最高达到4046套，其次是新站区的2952套、蜀山区的2862套、经开2235套、瑶海2283套、滨湖2089套，高新和庐阳区则在2000套以下。

截止7月底合肥九区隐性库存33022套，环比上涨11%，同比下降26%，包河区依然是最高的达到12612套，高居九区第一。

经开区、庐阳区、新站区和瑶海区隐性库存在3000+套，这四个区域一共合计隐性库存13456套，只比包河区多844套，足以可见包河区隐性库存的规模庞大。

整体库存方面，包河区以16658套高居第一、新站6108套排第二，瑶海5790套排第三，蜀山5536套排第四，第二名+第三名+第四名的总数也只比第一名的包河区少776套。

我们先来看看包河区在售新房情况，包河区目前在售、待售楼盘约34个，目前有17个楼盘在售，17个楼盘还未正式开盘。目前库存主要集中在淝河板块、政务东板块和卫岗王卫城市更新片区。

目前淝河板块共有9个楼盘主力在售、待售，政务东+高铁板块共有10个楼盘在售、待售，卫岗王卫片区共有7个地块在售或待售（上面包含部分尾盘）。

新站区新盘数量不多，在售、待售楼盘共有13个，库存多主要是因为普遍地块比较大，除了城建3个楼盘，其地新盘基本都处于持销期。

城建02、03地块规划有洋房、叠墅、联排和少量第四代住宅产品，还是很值得期待的。

瑶海区在售、待售数量与新站区相同，均为13套，瑶海区在售楼盘板块比较分散，待售楼盘仅有2个，一个是复兴拿地招商代建的地块，位于周谷堆农贸市场旁，位置比较一般。四川邦泰05号地块位于东部新中心启动区，在东方雅颂西侧，周边商业、地铁口、医院、学校配套齐全，也无竞品，销售压力较小。

蜀山区在售、待售楼盘共有14个，多数位于运河新城板块和董铺湖板块，目前也只有绿城02号地块和蜀山城投202118号地块待售。

绿城地块面积不大，规划面积在200平-300平左右，预计在10月底或11月初开放示范区。

当然我们不仅要看库存，也要看成交量。

世联行数据显示，7月区包河区以308套位居首付，其余区域成交均不足200套，所以在显性库存的存销周期上看，包河区并不是最高的，反而偏低，而且城市更新地块不会批量入市，也让同期的显性库存不会太高。

上半年，高层会议也重点研究了“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，根据克而瑞的统计，热点城市“旧库存”占比达到55%，也就是在售新房超过一半是2023年及之前年份批售的房源。

合肥虽然在全国楼市中表现依然良好，但也要防微杜渐、未雨绸缪，优化增量土地供应、优化增量住房供应，夯实城市层面“以需定建”，做到差异化供给和竞争，提高供应的有效性、针对性。