济南中央商务区大城已成

济南中央商务区（CBD）可以说是济南，乃至于全国大城市大城建的收官之作。

从茂岭山公园观景平台向东望去，蔚为壮观。

2015年，时任济南市市委书记王文涛主政济南，随后提出建设济南中央商务区的城市发展规划。

经过接近十年的建设，济南中央商务区没有虎头蛇尾、没有烂尾泄气、没有一朝天子一朝臣……可以说是几任领导功成不必在我，为济南打造了一张亮丽的城市名片。

成为我国大基建时代，城市建设的收官之作。

济南CBD不仅仅是建的好，目前来讲整体的入住也不错。

不论是市里核心企业引导入驻，省内优质企业迁移，国家各行业头部企业和驻济机构积极进入……

整体上来讲，入住率还是很高的，特别是南区，因为整体建设也比较早，生态很好。

以齐鲁银行、中国银行山东分行为代表的银行业；以华为、新华三为代表的信息技术产业企业；以中建系为代表的各类工程施工类企业；国惠、鲁信为代表的省属国企，进行了大规模入驻。

人寿大厦、双金大厦、华润万象城等都实现了高质量招商入驻。

整个片区从南往北、从东往西、逐次推进，写字楼的入住率快速攀升。

商业生态不断完善。

中央商务区空中俯瞰，气势磅礴

目前济南CBD核心区住宅已经开发完毕，基本已经交付。

万科、仁恒、绿地、中信、复星等楼盘这些年已经基本建成交付，大部分都已经入驻，甚至入驻几年。

济南虽然整体房价近一两年低迷，并且连续下行，但是CBD核心区保留住了体面，至少各个中介平台还是有较大涨幅。

算是对这一片区的整体认认可和肯定。

CBD的底商确实惨淡的有些出人意料。

尤其是连片的居住区底商，空租率80%以上，早交付的新泺大街以南还好一点，北侧很多马路两侧沿街商铺几乎是零出租率。

持续惨淡的出租率，也把房东的语气持续拉低，暴力蹂躏。

很多绿地、中信居住小区的底商50平米的面积租金只有5万，并且还是连片租不出去。

当年地产高峰时刻，买这边的房东都觉得买到就是赚到，城市核心区、中央商务区、高端居住小区的商铺还不得一铺养三代。

现实打脸，真的是还不完的贷款，租不出去的铺子，卖不掉的房子。

整条街空租

为什么会出现这种情况呢？

我觉得有几个原因：

四五万一平米的商铺，五十平就是两百万左右。

房东持有成本极高，只能通过房租转嫁。但是，实体生意经营困难，房租、人员，还有各类经营成本，一个小铺子每天的刚性支出就上千元，甚至几千块。

传统的餐饮、百货、五金、蛋糕、花店等根本无力支持。

CBD西侧的华润一带算是比较成熟，很多沿街铺面出租一两年没有租出去过，都是很好位置的核心商铺。

为什么？

就是价格高。

线下实体店真的开不起店。

电商冲击是另一大原因，为什么呢。传统商业区虽然受电商冲击，但是多年形成了消费生态。还可以勉力维持。但是CBD居住密度不高，多是中高端群体，没有太强的生活烟火气息也是可以理解。所以形不成线下消费场景。

都是没钱惹的祸，经济好的时候各种消费，经济不好首先就是消费降级。

能在家里吃的不在外面吃。

能不买的不买。

能不消费的不消费。

整个CBD门头最多的就是卖酒的、薛记炒货、漱玉平民。

但是这几个估计都面临巨大经营压力。

白酒行业连续下行，茅台酒都止不住的跌，这些超大的酱酒门店能抗多久。

对于济南CBD商铺入住率低你有什么看法？

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